導語
咱們國家的法律是鼓勵誠實守信，誠實守信也是合同法的基本原則，也是契約精神的體現。
文：戴金花律師
城裡人小九10年前依循當時的農村購房習俗，與房主簽訂了絕賣契約，還邀請邀請村幹部作為中間人，並取得該村的同意，按當時的市場價支付了相應的對價，居住使用該房屋已有10年之久，現已經融入該村的生活。
本以為可在該房屋居住終老。卻因為拆遷鬧騰的睡不著覺，更沒有想到的是，突然還接到了法院的傳票，房主稱房屋買賣合同無效，並要求騰房。
這樣的糾紛數量，最近幾年呈上升的趨勢，這裡有兩個問題：
第一個問題呢，農村宅基地房屋買賣合同的效力問題
第二個是如果農村宅基地上房屋買賣合同被確認無效後，我們該怎麼辦，是不是隻能吃悶頭虧？
在司法實踐中，如果購買的房子為農村宅基地上的房屋。這一般情況下該房屋買賣合同，因為違反了我國法律、行政法規的強制性規定的，而該合同無效。
從道義、情感角度而言，賣家的這個行為是典型的利慾薰心、典型的違反誠實信用原則，不守誠信的行為，但是購買農村房子的買家大多也都明知不能辦理產權證，也存在僥倖心理。
合同無效之後是不是隻能吃悶頭虧呢？
根據我國合同法第58條的規定，如果因為合同無效，導致的損失，過錯的一方應當賠償沒有過錯的一方，如果雙方都有過錯的，那麼應當各自承擔相應的責任。
也就是說，雙方應當各自向對方承擔締約過失的責任。而這個締約過失責任的賠償範圍大多為信賴利益的損失，包括直接損失和間接損失。
這個損失呢，可以從出賣人和買受人分開來理解：
1、對於出賣人而言，其直接損失主要是買受人居住使用期間的佔有使用費用。一般情況下，這個費用可以參照同類房屋出租的租賃費用進行確定，而對於出賣人而言，通常不會造成間接損失，反而因房價上漲而獲得更多的利益。
2、對於買受人而言，其直接損失主要包括締約費用、準備履行所支出的費用，而間接損失呢，這主要包括喪失與其他人另行簽訂合同的機會，因房屋價格上漲而帶來的另行購房的損失。
這裡需要注意的是：
（1）因買受人實際購買的是農村房屋而非城市中的商品房，其價格通常大大低於同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數額來賠償間接損失。
（2）由於買受人自身對合同的無效往往也存在過錯，故其要求出賣人賠償間接損失時，應當適用過錯相抵規則，相應減輕出賣人的賠償責任。
那麼巨大的拆遷利益怎麼分配呢？一般會有以下幾種情況：
（1）若是拆遷政策中，僅對房屋進行補償，或者不區分房屋和土地進行補償的，那麼對雙方損失標準可以參照房屋徵收部門規定的各項補償標準確定。
（2）若是拆遷政策中，對房屋和土地分別補償的，涉及農村宅基地的補償，宅基地補償費用應由出賣人享有。
（3）關於徵收補償方式，在貨幣補償形態，出賣人在取得安置補償款後，應將其中大部分賠償給買受人；
（4）在調產安置形態，可以按安置房市場價格由雙方合理分配，並確定安置房歸一方所有，取得安置房的一方按雙方過錯確定分配比例向另一方找付差價。
（5）若是拆遷政策中，對於部分特定補償款項，如臨時過渡補貼損失、搬家補貼損失、搬遷誤工費、提前搬遷獎等，該部分費用是對拆遷前房屋實際居住人的補償，與房屋及宅基地的權屬關係不大，故應歸拆遷前房屋的實際居住人即買受人所有。
咱們國家的法律是鼓勵誠實守信，誠實守信也是合同法的基本原則，也是契約精神的體現。
因此，在司法判例中，如果出賣人因房屋漲價、拆遷補償等原因主張合同無效，要求返還房屋或拆遷補償款的，法院一般會考慮根據案件實際情況，擴大信賴利益範圍，合理確定過錯大小，避免出現利益嚴重失衡的情況。
也就是說，法官會全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。