'三四線樓市投資客的大概比例——以南通為例'

這兩天心情一般，因為股市跌破了2800點。

提股市，其實就是想類比，股市和樓市本質上沒啥區別，能成“市場”的，就一定是有買和賣。股市有流通盤和限售盤，樓市也有投資盤和剛需盤，股市中流通盤比例越大越難炒，樓市也是一樣，純投資為主的商業性質的公寓因為大都是純投資品，雖然租金還可以，但房價根本漲不動。

講了那麼多鋪墊，其實也就是為了擺一個樓市的邏輯。現在就講講三四線城市的邏輯，在本公號很早很早的文章中就寫過一篇“三四線城市欣欣向榮的真相”，總結了其實三四線樓市的狂歡，就是各路資金衝入三四線樓市後的“流動性氾濫”，包括棚改資金、消費貸、一線城市返鄉財富、大量二手交易而套出的銀行貸款等，這些需求對應的更多的是那些投資性的需求。

現在就舉一個南通的例子吧，來研究下三四線城市的週期和潛力。以南通主城區邊緣一個樓盤為例，2011年的時候可以賣12000元/平，2014年直接砸盤到7500元/平還賣不掉，當然現在二手已經回到了18000-20000元/平。對該樓盤的價格變化，表明存在即合理的態度，不去評論，但是換句話講，2014年的7500元/平和接盤的剛需，是不是就意味了這就是南通無論風風雨雨都必須要接盤的剛得不能再剛的剛需了。

剛需買了房，除非換房一般不會輕易賣，房源就離開了這個市場，成了非賣品。

可以再看一組南通的房地產面積銷售數據，都是來自於南通的統計局網站，2018年的數據還沒有出來，按照已披露的4.5%的銷售增長近似。

投資的房源，總歸是要拋售的。

為什麼用銷售面積，是因為房屋的流轉都是按照單套來買賣，所以標的研究物的計數用面積更為合適。從這張表可以看出來，2014-2015年南通的整體成交出現了843萬平、858萬平的底量，當然價格是更低，大部分都是6000-12000元/平的水平。2016-2018年隨著上海客戶大舉進入和本地客戶的拆遷購房和投資需求，導致了量的急劇上漲，甚至在售價翻倍的情況下，成交量還是出現了翻倍的行情。

如果按照2014年的成交量是剛需的底量（實際上2014年因為房價便宜，也存在不少投資需求），那麼從2016年至2018年南通積累的投資的量已經達到了驚人的1595萬平，而且因為房價的大幅上漲，所以不少投資客的心態都是短炒，交房即拋。要把這些投資客投資的二手都全部出清給本地剛需客戶，就算沒有新房供應，也需要用兩年的時間。

就像“三四線城市欣欣向榮的真相”所闡述的，2017、2018年三四線的牛市是槓桿牛，2019年的量一定會下來，投資客如果是短炒，一定會努力逃跑。要摁住他們的辦法也很容易，從高位斷崖式降價，直接從盈利狀態變成虧的狀態。

中國人普遍的心態是小有盈利就拿不住，一旦虧了就捂到底，就如同我在股市裡的表現，這也是人性，所以一旦房價高位跳臺，就能鎖定這些投資盤，除非是槓桿爆倉被強制甩，不然他們是沒有出貨認虧的意願的。市值大縮水，但籌碼在手上，好歹還有翻盤的機會，賣掉了籌碼就什麼都沒有了。

本文也水水過了，講一點自己的感覺吧，不同的人對數據的理解可以有不同的視角。但就我而言，我比較喜歡對標2014年，市場再差，量和價都有一個最差的標準進行對標呢。