現在一提起剛需，給人的感覺就是“窮人”的代名詞，然而，實際上並非如此，只不過是由於市場某些特殊的情況給人留下了這樣的印象罷了。

需求是指消費者在一定價格條件下對商品的需要量。剛需即剛性需求，是指在商品供求關係中受價格影響較小的需求。當剛性需求被上漲過快的商品破壞後，那這需求就變成了彈性需求。對於住房的剛性需求，其實就是大眾為了財產保值增值的一種投資手段，對於沒有更好投資渠道的中國來說這是大多數民眾的唯一選擇。

剛需盤真的就是便宜盤嗎？

對於開發商而言，“剛性需求”可以用在不同場合。開發商們推崇剛性需求，一方面是要為其房價上漲製造理由，另一方面就是要藉助強大的話語權用來忽悠普通購房者。其實，開發商們所說的剛性需求，也就是市場經濟環境中的供求關係，在市場經濟環境中，商品供不應求時，商品價格就會出現上漲。剛性需求就是漲不漲都需要購買。

因此，剛需根本並不是專指窮人，更多的是指“必須要買”的這部分群體，只不過，在購房的剛需問題上，大多指向了買不起房的年輕人，他們需要婚房結婚，而剛工作沒幾年的他們卻只能拿出手中僅有的那一部分首付去買一些總價低的房源，久而久之，剛需就成了購買總價低，廉價房的代名詞，也正是這個原因，很多高端盤開發商都不想提及自己的項目是一個剛需盤。

對於房地產行業老司機來說，經常會聽到或者提及剛需購房者和剛需盤這樣的代名詞，剛需樓盤在天津，能想到最多的也就是環城四區的多數住宅，因為該區域是天津剛需購房者隨便“盤”的區域。環城四區緊鄰市區，從便捷程度和價格上來講，是在合適不過的剛需聚集地。因為大多數在天津生活和工作的人還是離不開在中心城區。

近兩年，隨著房地產行業的飛速發展，天津環城四區的房價也迎來大幅度的提升，環境的改變，也逐漸開始讓人們脫離了對於郊區的傳統觀念。目前，環城四區的房子，位置稍微距離市區近一些的地方，動輒大幾十萬的首付也另購房者十分撓頭，如今的剛需真的是越來越“剛”！遠的不說，5年前，如果幾十萬首付，環城還是非常容易買得到的，並且地點也都不會太遠。

如此看來，如果還是按照價格來定義剛需的話，那麼環城好像也不是很“剛需”。那麼遠郊五區呢？剛需都去遠郊五區買房，此時你就會發現，很多遠郊五區的高端盤並不承認自己是剛需盤。人家怎麼就剛需了呢，房價雖然便宜，但是好歹是高端別墅和高端洋房。所以從價格上定義剛需人群，這顯然是不太合適的。所以，區域內有區域內的剛需，也有區域內的改善，這個並沒有死規定。

市區剛需又是怎樣定義的呢？

市內六區，按房價排名，和平河西走前列，南開緊隨其後，河東河北紅橋三者之間也是半斤對八兩。最近幾年市區地塊罕見的很，2019年河北區金鐘河大街首掛宅地，關注度之高可見一斑。地塊的稀少，直接導致市區新房總量減少。市區已經飽和，新的需求在不斷外溢。那麼想買市區新房的剛需購房者又該如何選擇呢？下面我們就以南開區為例，看看市內六區究竟是個怎樣的情況。

提起南開區的房價，自然是覺得貴的，原因主要有四點：首先，教育資源條件優越，擁有多所知名學校，涉及小學，中學到大學，其中最知名的就是南開中學，南開大學等，教育水平高這是人們最突出的傳統印象；其次，土地面積大，擁有豐富的旅遊和商業資源，如老城廂，水上公園，天塔，奧體中心等等；第三，交通發達，已開通的5條地鐵線全部都覆蓋了南開區的部分區域；第四，擁有眾多金融寫字樓及辦公區，就業環境優越，辦公人數多。

南開區近兩年高樓面價地塊

當然，南開區的優勢還遠不止這些。不過，從以上幾點就可以看出南開區的明確定位。但，即便如此，區域和區域之間隨著建設發展的改變，也存在著一定的差異。比如早些年，奧城水滴板塊算是南開區的富人聚集區，在那裡擁有當時看來比較奢華的一些配套，並且低密宜居。而如今，雖然奧體板塊依然是房價比較高的區域，但是總體來看，區域內缺少了一定的人氣，配套資源相比南開其他區域已屬於偏少。近幾年，奧體板塊的熱度在不斷降低。更多新地塊也都聚集在了南開區北側。除此之外，距離不遠的南側新興板塊熱度逐漸升溫，也就是最近常被提及的南奧體板塊。隨著萬科，金地等大牌房企的進駐，新房量在不斷增加，這也讓奧體板塊的人氣再次被周邊所吸收。

南奧體屬於西青，暫且不提，從整個南開區的新地塊佈局來看，包括已經有項目名稱的南開1911、金地閱千峰在內的六大名企項目不久之後就將齊聚奧體以北，勢必會帶來南開新一輪的人口分佈變化。南開以北的這些地塊附近聚集了大量的商圈，如熙悅匯，大悅城，鼓樓，海光寺，鞍山西道等；公園配套也很豐富，如長虹公園，水西公園等。這些土地拿地時間都在近兩年，所以地塊的價格也相對較高，樓面價基本都在25000/平米起。

六大地塊，從最南邊的兩宗南開大學迎水道地塊到最北邊黃河道上的兩個地塊，以樓面價看，無論哪個項目，今後售價預計都會在50000以上。但目前由於市場調控等因素的關係，導致這些地塊的地價雖貴，但房價最終可能並達不到開發商預期，以南開1911為例，目前4萬多的售價即便不到5萬，這個價格也在板塊內也算是比較高的。保澤道和雙峰道兩宗地塊算是很好的解釋了市區位置的重要性以及價值的差距。同屬南開，樓面價差距較大，現在，沉寂已久的雙峰道地塊已經有了案名——金地閱千峰，地塊內似乎也已經開工。

金地雙峰道地塊

保澤道地塊暫時沒有動工跡象。同樣，距離不遠處，位於最南面的4萬左右樓面價的南開大學迎水道的兩宗地塊也暫時沒有太多消息。

今後這些項目一旦面世，南開的“富人區”更多的開始向著北部移動，其實不難看出，從早期水上附近的幾個項目就可以看出，更多的高端項目開始不斷地往更加靠近市中心區域進發。作為南開傳統“富人區”的奧體板塊將迎來新定位，南開更好的地段也將迎來新的開發和新的改變，更多選擇市區購房的優質人群也將不斷地向著南開北部進駐。如此看來，對於想在南開購房的剛需購房者可要花上一大筆錢了！以目前的南開的新房市場價格估算，一套100㎡的普通住房售價基本在450萬左右，首付三成的話要135萬左右，這還不算什麼，因為你還有300多萬的貸款，即每月須有18000多元月供要還，作為一個市內六區南開區的剛需購房者，壓力還真是蠻大的。

無論你是哪個區域的剛需購房者，剛需都不再是“窮”的代名詞。只要你有必須購房的需求，並且有購房打算的話，那你就是“富有”的！