它，是剛獲批不到半年的南京臨空經濟示範區，更是面向世界的一站式航空樞紐新城。
它，是江寧主城南部的“橋頭堡”。區域房價曾經長期徘徊在一萬左右，被稱為“剛需窪地中的戰鬥機”。
它，如今悄悄“捂著”總建面近百萬方的巨大新盤存量，包括七大待售純新盤集體站崗。其中多家房企不止一次放風，誓要“突破2萬以上的限價紅線”。
它，就是江寧南部新的一極：規劃面積81平方公里的祿口空港新城。截至目前，區域最貴的樓面地價已經突破了1.3萬/㎡，且鬧了半年多的“房荒”。
“久旱何時逢甘霖？”雖然那個老盤藍天星港花園（藍天星港_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）終於打算收官，不緊不慢地推出66套精裝尾房。但面對買房人憋了很久的置業需求，實際上已面臨嚴重斷供的祿口，究竟要捂到什麼時候？
“號外，藍天星港花園終於要開盤最後一棟樓了！總價只要150-170萬！最小面積85平米！”
近日，江寧不少買房人的朋友圈被這樣一條截圖刷屏了。如果消息屬實，那麼意味著這也可能是祿口空港新城最後一棟均價1.8萬/㎡左右的住宅產品。“賣完後，祿口2萬以內的時代可能就徹底結束了。”
回想當年，祿口也算是南京樓市半路斜刺裡殺出的那個程咬金。
它，是剛獲批不到半年的南京臨空經濟示範區，更是面向世界的一站式航空樞紐新城。
它，是江寧主城南部的“橋頭堡”。區域房價曾經長期徘徊在一萬左右，被稱為“剛需窪地中的戰鬥機”。
它，如今悄悄“捂著”總建面近百萬方的巨大新盤存量，包括七大待售純新盤集體站崗。其中多家房企不止一次放風，誓要“突破2萬以上的限價紅線”。
它，就是江寧南部新的一極：規劃面積81平方公里的祿口空港新城。截至目前，區域最貴的樓面地價已經突破了1.3萬/㎡，且鬧了半年多的“房荒”。
“久旱何時逢甘霖？”雖然那個老盤藍天星港花園（藍天星港_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）終於打算收官，不緊不慢地推出66套精裝尾房。但面對買房人憋了很久的置業需求，實際上已面臨嚴重斷供的祿口，究竟要捂到什麼時候？
“號外，藍天星港花園終於要開盤最後一棟樓了！總價只要150-170萬！最小面積85平米！”
近日，江寧不少買房人的朋友圈被這樣一條截圖刷屏了。如果消息屬實，那麼意味著這也可能是祿口空港新城最後一棟均價1.8萬/㎡左右的住宅產品。“賣完後，祿口2萬以內的時代可能就徹底結束了。”
回想當年，祿口也算是南京樓市半路斜刺裡殺出的那個程咬金。
以如意湖中央公園（CBD廣場）為圓心，祿口新城中心區的規劃可謂大手筆：形成“一核一軸一帶、一環五區”的總體佈局結構。其中：一核為新城商務辦公核心；一軸為翔宇路城市拓展軸；一帶為越秀路公共服務集聚帶；一環為如意湖濱水休閒環；五區為一個先進製造產業區和4個宜居社區。
當你駕車沿著雙龍大道一路向南，經過百家湖、九龍湖、上秦淮、秣陵、直達祿口，會發現中途沒有任何大山、大湖等自然資源的阻擋。這也在理論上，可以促使江寧核心區未來的資源，能夠快速輻射到祿口新城。讓後者在可以擁有空港周邊地緣客群的同時，也可以承接江寧主城剛需人口外溢。
回首2017年，祿口新城中心區(NJNBh020)控制性詳細規劃成果草案首次公示，更觸發了祿口土地市場前所未有的火爆。一批大鱷地產房企以近乎瘋狂的姿態，不惜成本搶灘祿口。誕生了一批“麵粉價”全線破萬的高價地塊，堪稱是祿口城市化歷史上的“高光時刻”。
尤其在2017年3月底，祿口新城一口氣上演了一出“四手聯彈”的大戲，共計四家品牌開發商一股腦蜂擁拿地，急吼吼地殺入這座曾經被南京人“瞧不上眼”的外圍衛星城。
經統計，祿口目前共有6家高價地塊，樓板價均在萬元以上。去掉今年4月出讓的弘陽禹洲祿口G12地塊（樓面地價11535元/㎡）外（弘陽禹洲祿口G12地塊_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網），剩下5家項目均為2017年拿地，其中有4家在3月底拿地，1家在7月拿地，具體梳理如下：
2017年3月，經過80輪競價，中駿以總價19.1億拿下祿口G02地塊，樓面地價12842元/㎡。即中駿融信雍景臺 （中駿融信雍景臺_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）
2017年3月，經過67輪競價，紅豆置業以總價15.6億拿下祿口G03地塊，樓面地價12846元/㎡。即紅豆香江華府
2017年3月，經過67輪競價，恆大以總價8.05億拿下祿口G04地塊，樓面地價13095元/㎡。一舉刷新祿口新地王記錄。即恆大林溪郡
2017年3月，經過81輪競價，和昌以總價2.01億拿下祿口G06地塊，樓面地價12459元/㎡。即和昌綠地新悅灣
2017年7月，經過122輪競價，中海以總價7.3億拿下祿口G23地塊，樓面地價11199元/㎡。即中海雲麓公館
它，是剛獲批不到半年的南京臨空經濟示範區，更是面向世界的一站式航空樞紐新城。
它，是江寧主城南部的“橋頭堡”。區域房價曾經長期徘徊在一萬左右，被稱為“剛需窪地中的戰鬥機”。
它，如今悄悄“捂著”總建面近百萬方的巨大新盤存量，包括七大待售純新盤集體站崗。其中多家房企不止一次放風，誓要“突破2萬以上的限價紅線”。
它，就是江寧南部新的一極：規劃面積81平方公里的祿口空港新城。截至目前，區域最貴的樓面地價已經突破了1.3萬/㎡，且鬧了半年多的“房荒”。
“久旱何時逢甘霖？”雖然那個老盤藍天星港花園（藍天星港_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）終於打算收官，不緊不慢地推出66套精裝尾房。但面對買房人憋了很久的置業需求，實際上已面臨嚴重斷供的祿口，究竟要捂到什麼時候？
“號外，藍天星港花園終於要開盤最後一棟樓了！總價只要150-170萬！最小面積85平米！”
近日，江寧不少買房人的朋友圈被這樣一條截圖刷屏了。如果消息屬實，那麼意味著這也可能是祿口空港新城最後一棟均價1.8萬/㎡左右的住宅產品。“賣完後，祿口2萬以內的時代可能就徹底結束了。”
回想當年，祿口也算是南京樓市半路斜刺裡殺出的那個程咬金。
以如意湖中央公園（CBD廣場）為圓心，祿口新城中心區的規劃可謂大手筆：形成“一核一軸一帶、一環五區”的總體佈局結構。其中：一核為新城商務辦公核心；一軸為翔宇路城市拓展軸；一帶為越秀路公共服務集聚帶；一環為如意湖濱水休閒環；五區為一個先進製造產業區和4個宜居社區。
當你駕車沿著雙龍大道一路向南，經過百家湖、九龍湖、上秦淮、秣陵、直達祿口，會發現中途沒有任何大山、大湖等自然資源的阻擋。這也在理論上，可以促使江寧核心區未來的資源，能夠快速輻射到祿口新城。讓後者在可以擁有空港周邊地緣客群的同時，也可以承接江寧主城剛需人口外溢。
回首2017年，祿口新城中心區(NJNBh020)控制性詳細規劃成果草案首次公示，更觸發了祿口土地市場前所未有的火爆。一批大鱷地產房企以近乎瘋狂的姿態，不惜成本搶灘祿口。誕生了一批“麵粉價”全線破萬的高價地塊，堪稱是祿口城市化歷史上的“高光時刻”。
尤其在2017年3月底，祿口新城一口氣上演了一出“四手聯彈”的大戲，共計四家品牌開發商一股腦蜂擁拿地，急吼吼地殺入這座曾經被南京人“瞧不上眼”的外圍衛星城。
經統計，祿口目前共有6家高價地塊，樓板價均在萬元以上。去掉今年4月出讓的弘陽禹洲祿口G12地塊（樓面地價11535元/㎡）外（弘陽禹洲祿口G12地塊_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網），剩下5家項目均為2017年拿地，其中有4家在3月底拿地，1家在7月拿地，具體梳理如下：
2017年3月，經過80輪競價，中駿以總價19.1億拿下祿口G02地塊，樓面地價12842元/㎡。即中駿融信雍景臺 （中駿融信雍景臺_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）
2017年3月，經過67輪競價，紅豆置業以總價15.6億拿下祿口G03地塊，樓面地價12846元/㎡。即紅豆香江華府
2017年3月，經過67輪競價，恆大以總價8.05億拿下祿口G04地塊，樓面地價13095元/㎡。一舉刷新祿口新地王記錄。即恆大林溪郡
2017年3月，經過81輪競價，和昌以總價2.01億拿下祿口G06地塊，樓面地價12459元/㎡。即和昌綠地新悅灣
2017年7月，經過122輪競價，中海以總價7.3億拿下祿口G23地塊，樓面地價11199元/㎡。即中海雲麓公館
上述2017年獲取地塊的五家萬元高價地，均被要求現房銷售。再加上樓板價9千多的紅豆香江華庭，以及2015年就已經拿地的藍天慧融花園（樓板價4千多），它們共同組成了今年祿口樓市的主力推貨方陣。
不過，這只是第一波。接下來，還有跑的比較快的合景泰富G67地塊，據說最快9月份就能公開售樓處了。後面排隊待推的還有金基、三巽等地塊，樓板價集體回落至7千-9千多元/㎡，拿地成本無壓力。
2
雖然，祿口目前至少擁有11個儲備地塊，未來擬上市超過百萬方貨量。但現在的祿口，卻處於“新老更替”的敏感節點上。高價地能否突破2萬限價紅線？何時能鬆綁入市？讓很多買房人等到望眼欲穿。
這也導致了：從去年開始，祿口新盤因為在住宅產品的入市節點上多次被迫“放鴿子”，被網友們調侃稱都能“捂出水來”。
比如，區域頭部第一熱盤中駿融信雍景臺最早放風將在2018年底首次推出住宅房源，精裝放風價甚至超過24000元/㎡。可到了去年底，又改口“2019年3月推住宅”，之後放風開盤時間一再推遲，從今年3月推到5月，再到6月、7月、8月。“到了最後，銷售顧問每個月都在說下個月就能開盤。”
它，是剛獲批不到半年的南京臨空經濟示範區，更是面向世界的一站式航空樞紐新城。
它，是江寧主城南部的“橋頭堡”。區域房價曾經長期徘徊在一萬左右，被稱為“剛需窪地中的戰鬥機”。
它，如今悄悄“捂著”總建面近百萬方的巨大新盤存量，包括七大待售純新盤集體站崗。其中多家房企不止一次放風，誓要“突破2萬以上的限價紅線”。
它，就是江寧南部新的一極：規劃面積81平方公里的祿口空港新城。截至目前，區域最貴的樓面地價已經突破了1.3萬/㎡，且鬧了半年多的“房荒”。
“久旱何時逢甘霖？”雖然那個老盤藍天星港花園（藍天星港_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）終於打算收官，不緊不慢地推出66套精裝尾房。但面對買房人憋了很久的置業需求，實際上已面臨嚴重斷供的祿口，究竟要捂到什麼時候？
“號外，藍天星港花園終於要開盤最後一棟樓了！總價只要150-170萬！最小面積85平米！”
近日，江寧不少買房人的朋友圈被這樣一條截圖刷屏了。如果消息屬實，那麼意味著這也可能是祿口空港新城最後一棟均價1.8萬/㎡左右的住宅產品。“賣完後，祿口2萬以內的時代可能就徹底結束了。”
回想當年，祿口也算是南京樓市半路斜刺裡殺出的那個程咬金。
以如意湖中央公園（CBD廣場）為圓心，祿口新城中心區的規劃可謂大手筆：形成“一核一軸一帶、一環五區”的總體佈局結構。其中：一核為新城商務辦公核心；一軸為翔宇路城市拓展軸；一帶為越秀路公共服務集聚帶；一環為如意湖濱水休閒環；五區為一個先進製造產業區和4個宜居社區。
當你駕車沿著雙龍大道一路向南，經過百家湖、九龍湖、上秦淮、秣陵、直達祿口，會發現中途沒有任何大山、大湖等自然資源的阻擋。這也在理論上，可以促使江寧核心區未來的資源，能夠快速輻射到祿口新城。讓後者在可以擁有空港周邊地緣客群的同時，也可以承接江寧主城剛需人口外溢。
回首2017年，祿口新城中心區(NJNBh020)控制性詳細規劃成果草案首次公示，更觸發了祿口土地市場前所未有的火爆。一批大鱷地產房企以近乎瘋狂的姿態，不惜成本搶灘祿口。誕生了一批“麵粉價”全線破萬的高價地塊，堪稱是祿口城市化歷史上的“高光時刻”。
尤其在2017年3月底，祿口新城一口氣上演了一出“四手聯彈”的大戲，共計四家品牌開發商一股腦蜂擁拿地，急吼吼地殺入這座曾經被南京人“瞧不上眼”的外圍衛星城。
經統計，祿口目前共有6家高價地塊，樓板價均在萬元以上。去掉今年4月出讓的弘陽禹洲祿口G12地塊（樓面地價11535元/㎡）外（弘陽禹洲祿口G12地塊_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網），剩下5家項目均為2017年拿地，其中有4家在3月底拿地，1家在7月拿地，具體梳理如下：
2017年3月，經過80輪競價，中駿以總價19.1億拿下祿口G02地塊，樓面地價12842元/㎡。即中駿融信雍景臺 （中駿融信雍景臺_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）
2017年3月，經過67輪競價，紅豆置業以總價15.6億拿下祿口G03地塊，樓面地價12846元/㎡。即紅豆香江華府
2017年3月，經過67輪競價，恆大以總價8.05億拿下祿口G04地塊，樓面地價13095元/㎡。一舉刷新祿口新地王記錄。即恆大林溪郡
2017年3月，經過81輪競價，和昌以總價2.01億拿下祿口G06地塊，樓面地價12459元/㎡。即和昌綠地新悅灣
2017年7月，經過122輪競價，中海以總價7.3億拿下祿口G23地塊，樓面地價11199元/㎡。即中海雲麓公館
上述2017年獲取地塊的五家萬元高價地，均被要求現房銷售。再加上樓板價9千多的紅豆香江華庭，以及2015年就已經拿地的藍天慧融花園（樓板價4千多），它們共同組成了今年祿口樓市的主力推貨方陣。
不過，這只是第一波。接下來，還有跑的比較快的合景泰富G67地塊，據說最快9月份就能公開售樓處了。後面排隊待推的還有金基、三巽等地塊，樓板價集體回落至7千-9千多元/㎡，拿地成本無壓力。
2
雖然，祿口目前至少擁有11個儲備地塊，未來擬上市超過百萬方貨量。但現在的祿口，卻處於“新老更替”的敏感節點上。高價地能否突破2萬限價紅線？何時能鬆綁入市？讓很多買房人等到望眼欲穿。
這也導致了：從去年開始，祿口新盤因為在住宅產品的入市節點上多次被迫“放鴿子”，被網友們調侃稱都能“捂出水來”。
比如，區域頭部第一熱盤中駿融信雍景臺最早放風將在2018年底首次推出住宅房源，精裝放風價甚至超過24000元/㎡。可到了去年底，又改口“2019年3月推住宅”，之後放風開盤時間一再推遲，從今年3月推到5月，再到6月、7月、8月。“到了最後，銷售顧問每個月都在說下個月就能開盤。”
隔壁的中海雲麓公館，也是“難兄難弟”。項目早在去年7月就已基本完成售樓處建設，保安人員透露“最快8月開放”（注意：是2018年8月），但迄今也沒有在住宅產品上有任何的正式發聲。不過，聽說售樓處已經在低調接待客戶了。
至於隔壁的隔壁，祿口第一地王恆大林溪郡曾經也一度放出風聲，預計將在今年夏天公開售樓處，首開推出5棟樓約兩百餘套房源。可現在，似乎也“沒聲音沒圖像”。
再看另一頭的紅豆香江華庭，曾經放風2018年6月開盤，後來改口稱延遲至年底。到了今年，放風首開節點也在不斷後延：從5月推到6月，再從6月推到7月，然後是8月。
“祿口多家新盤的住宅首開節點如今基本按月為單位不斷後延，一方面說明開發商也想急於入市回籠資金，另一方面也反映出與區域限價環境的博弈仍然激烈。”有業內人士指出：“祿口大部分萬元以上高價地都是2017年獲取的，一般經過兩年的住宅開發週期，有的項目其實已經接近或滿足現房銷售條件，只等限價鬆綁的最後一刻。”
它，是剛獲批不到半年的南京臨空經濟示範區，更是面向世界的一站式航空樞紐新城。
它，是江寧主城南部的“橋頭堡”。區域房價曾經長期徘徊在一萬左右，被稱為“剛需窪地中的戰鬥機”。
它，如今悄悄“捂著”總建面近百萬方的巨大新盤存量，包括七大待售純新盤集體站崗。其中多家房企不止一次放風，誓要“突破2萬以上的限價紅線”。
它，就是江寧南部新的一極：規劃面積81平方公里的祿口空港新城。截至目前，區域最貴的樓面地價已經突破了1.3萬/㎡，且鬧了半年多的“房荒”。
“久旱何時逢甘霖？”雖然那個老盤藍天星港花園（藍天星港_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）終於打算收官，不緊不慢地推出66套精裝尾房。但面對買房人憋了很久的置業需求，實際上已面臨嚴重斷供的祿口，究竟要捂到什麼時候？
“號外，藍天星港花園終於要開盤最後一棟樓了！總價只要150-170萬！最小面積85平米！”
近日，江寧不少買房人的朋友圈被這樣一條截圖刷屏了。如果消息屬實，那麼意味著這也可能是祿口空港新城最後一棟均價1.8萬/㎡左右的住宅產品。“賣完後，祿口2萬以內的時代可能就徹底結束了。”
回想當年，祿口也算是南京樓市半路斜刺裡殺出的那個程咬金。
以如意湖中央公園（CBD廣場）為圓心，祿口新城中心區的規劃可謂大手筆：形成“一核一軸一帶、一環五區”的總體佈局結構。其中：一核為新城商務辦公核心；一軸為翔宇路城市拓展軸；一帶為越秀路公共服務集聚帶；一環為如意湖濱水休閒環；五區為一個先進製造產業區和4個宜居社區。
當你駕車沿著雙龍大道一路向南，經過百家湖、九龍湖、上秦淮、秣陵、直達祿口，會發現中途沒有任何大山、大湖等自然資源的阻擋。這也在理論上，可以促使江寧核心區未來的資源，能夠快速輻射到祿口新城。讓後者在可以擁有空港周邊地緣客群的同時，也可以承接江寧主城剛需人口外溢。
回首2017年，祿口新城中心區(NJNBh020)控制性詳細規劃成果草案首次公示，更觸發了祿口土地市場前所未有的火爆。一批大鱷地產房企以近乎瘋狂的姿態，不惜成本搶灘祿口。誕生了一批“麵粉價”全線破萬的高價地塊，堪稱是祿口城市化歷史上的“高光時刻”。
尤其在2017年3月底，祿口新城一口氣上演了一出“四手聯彈”的大戲，共計四家品牌開發商一股腦蜂擁拿地，急吼吼地殺入這座曾經被南京人“瞧不上眼”的外圍衛星城。
經統計，祿口目前共有6家高價地塊，樓板價均在萬元以上。去掉今年4月出讓的弘陽禹洲祿口G12地塊（樓面地價11535元/㎡）外（弘陽禹洲祿口G12地塊_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網），剩下5家項目均為2017年拿地，其中有4家在3月底拿地，1家在7月拿地，具體梳理如下：
2017年3月，經過80輪競價，中駿以總價19.1億拿下祿口G02地塊，樓面地價12842元/㎡。即中駿融信雍景臺 （中駿融信雍景臺_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）
2017年3月，經過67輪競價，紅豆置業以總價15.6億拿下祿口G03地塊，樓面地價12846元/㎡。即紅豆香江華府
2017年3月，經過67輪競價，恆大以總價8.05億拿下祿口G04地塊，樓面地價13095元/㎡。一舉刷新祿口新地王記錄。即恆大林溪郡
2017年3月，經過81輪競價，和昌以總價2.01億拿下祿口G06地塊，樓面地價12459元/㎡。即和昌綠地新悅灣
2017年7月，經過122輪競價，中海以總價7.3億拿下祿口G23地塊，樓面地價11199元/㎡。即中海雲麓公館
上述2017年獲取地塊的五家萬元高價地，均被要求現房銷售。再加上樓板價9千多的紅豆香江華庭，以及2015年就已經拿地的藍天慧融花園（樓板價4千多），它們共同組成了今年祿口樓市的主力推貨方陣。
不過，這只是第一波。接下來，還有跑的比較快的合景泰富G67地塊，據說最快9月份就能公開售樓處了。後面排隊待推的還有金基、三巽等地塊，樓板價集體回落至7千-9千多元/㎡，拿地成本無壓力。
2
雖然，祿口目前至少擁有11個儲備地塊，未來擬上市超過百萬方貨量。但現在的祿口，卻處於“新老更替”的敏感節點上。高價地能否突破2萬限價紅線？何時能鬆綁入市？讓很多買房人等到望眼欲穿。
這也導致了：從去年開始，祿口新盤因為在住宅產品的入市節點上多次被迫“放鴿子”，被網友們調侃稱都能“捂出水來”。
比如，區域頭部第一熱盤中駿融信雍景臺最早放風將在2018年底首次推出住宅房源，精裝放風價甚至超過24000元/㎡。可到了去年底，又改口“2019年3月推住宅”，之後放風開盤時間一再推遲，從今年3月推到5月，再到6月、7月、8月。“到了最後，銷售顧問每個月都在說下個月就能開盤。”
隔壁的中海雲麓公館，也是“難兄難弟”。項目早在去年7月就已基本完成售樓處建設，保安人員透露“最快8月開放”（注意：是2018年8月），但迄今也沒有在住宅產品上有任何的正式發聲。不過，聽說售樓處已經在低調接待客戶了。
至於隔壁的隔壁，祿口第一地王恆大林溪郡曾經也一度放出風聲，預計將在今年夏天公開售樓處，首開推出5棟樓約兩百餘套房源。可現在，似乎也“沒聲音沒圖像”。
再看另一頭的紅豆香江華庭，曾經放風2018年6月開盤，後來改口稱延遲至年底。到了今年，放風首開節點也在不斷後延：從5月推到6月，再從6月推到7月，然後是8月。
“祿口多家新盤的住宅首開節點如今基本按月為單位不斷後延，一方面說明開發商也想急於入市回籠資金，另一方面也反映出與區域限價環境的博弈仍然激烈。”有業內人士指出：“祿口大部分萬元以上高價地都是2017年獲取的，一般經過兩年的住宅開發週期，有的項目其實已經接近或滿足現房銷售條件，只等限價鬆綁的最後一刻。”
“當下這個時候，老盤藍天星港花園突然宣佈收官加推，無疑是給祿口的新房市場解渴。雖然只有66套，但預計會吸引更多的置業者目光投向祿口。”據悉，該盤上一次開盤是在2017年12月，精裝均價約1.7萬元/㎡。如今距離上次開盤已有19個月，不少剛需客和投資客都在緊盯著這家“最後的絕版老盤”。
“提到骨灰級絕版老盤，很多人一定會懷念那座超級大盤翠屏城。今年1月收官加推的700多套尾房，均價僅為12218元/平米，吸引8000多組買房人陪跑。這樣的景象，恐怕以後再也不會在祿口上演了。”
所以，我們也就不難理解，為何在今天的祿口新城，有的新盤主體封頂了，有的甚至外立面也做好了，有的已經接近準現房及現房的交付標準了。可是售樓處卻遲遲不開放，甚至連銷售團隊也不急於進場。在產品口徑的釋放上，也是半遮半掩，神神祕祕。
它，是剛獲批不到半年的南京臨空經濟示範區，更是面向世界的一站式航空樞紐新城。
它，是江寧主城南部的“橋頭堡”。區域房價曾經長期徘徊在一萬左右，被稱為“剛需窪地中的戰鬥機”。
它，如今悄悄“捂著”總建面近百萬方的巨大新盤存量，包括七大待售純新盤集體站崗。其中多家房企不止一次放風，誓要“突破2萬以上的限價紅線”。
它，就是江寧南部新的一極：規劃面積81平方公里的祿口空港新城。截至目前，區域最貴的樓面地價已經突破了1.3萬/㎡，且鬧了半年多的“房荒”。
“久旱何時逢甘霖？”雖然那個老盤藍天星港花園（藍天星港_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）終於打算收官，不緊不慢地推出66套精裝尾房。但面對買房人憋了很久的置業需求，實際上已面臨嚴重斷供的祿口，究竟要捂到什麼時候？
“號外，藍天星港花園終於要開盤最後一棟樓了！總價只要150-170萬！最小面積85平米！”
近日，江寧不少買房人的朋友圈被這樣一條截圖刷屏了。如果消息屬實，那麼意味著這也可能是祿口空港新城最後一棟均價1.8萬/㎡左右的住宅產品。“賣完後，祿口2萬以內的時代可能就徹底結束了。”
回想當年，祿口也算是南京樓市半路斜刺裡殺出的那個程咬金。
以如意湖中央公園（CBD廣場）為圓心，祿口新城中心區的規劃可謂大手筆：形成“一核一軸一帶、一環五區”的總體佈局結構。其中：一核為新城商務辦公核心；一軸為翔宇路城市拓展軸；一帶為越秀路公共服務集聚帶；一環為如意湖濱水休閒環；五區為一個先進製造產業區和4個宜居社區。
當你駕車沿著雙龍大道一路向南，經過百家湖、九龍湖、上秦淮、秣陵、直達祿口，會發現中途沒有任何大山、大湖等自然資源的阻擋。這也在理論上，可以促使江寧核心區未來的資源，能夠快速輻射到祿口新城。讓後者在可以擁有空港周邊地緣客群的同時，也可以承接江寧主城剛需人口外溢。
回首2017年，祿口新城中心區(NJNBh020)控制性詳細規劃成果草案首次公示，更觸發了祿口土地市場前所未有的火爆。一批大鱷地產房企以近乎瘋狂的姿態，不惜成本搶灘祿口。誕生了一批“麵粉價”全線破萬的高價地塊，堪稱是祿口城市化歷史上的“高光時刻”。
尤其在2017年3月底，祿口新城一口氣上演了一出“四手聯彈”的大戲，共計四家品牌開發商一股腦蜂擁拿地，急吼吼地殺入這座曾經被南京人“瞧不上眼”的外圍衛星城。
經統計，祿口目前共有6家高價地塊，樓板價均在萬元以上。去掉今年4月出讓的弘陽禹洲祿口G12地塊（樓面地價11535元/㎡）外（弘陽禹洲祿口G12地塊_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網），剩下5家項目均為2017年拿地，其中有4家在3月底拿地，1家在7月拿地，具體梳理如下：
2017年3月，經過80輪競價，中駿以總價19.1億拿下祿口G02地塊，樓面地價12842元/㎡。即中駿融信雍景臺 （中駿融信雍景臺_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）
2017年3月，經過67輪競價，紅豆置業以總價15.6億拿下祿口G03地塊，樓面地價12846元/㎡。即紅豆香江華府
2017年3月，經過67輪競價，恆大以總價8.05億拿下祿口G04地塊，樓面地價13095元/㎡。一舉刷新祿口新地王記錄。即恆大林溪郡
2017年3月，經過81輪競價，和昌以總價2.01億拿下祿口G06地塊，樓面地價12459元/㎡。即和昌綠地新悅灣
2017年7月，經過122輪競價，中海以總價7.3億拿下祿口G23地塊，樓面地價11199元/㎡。即中海雲麓公館
上述2017年獲取地塊的五家萬元高價地，均被要求現房銷售。再加上樓板價9千多的紅豆香江華庭，以及2015年就已經拿地的藍天慧融花園（樓板價4千多），它們共同組成了今年祿口樓市的主力推貨方陣。
不過，這只是第一波。接下來，還有跑的比較快的合景泰富G67地塊，據說最快9月份就能公開售樓處了。後面排隊待推的還有金基、三巽等地塊，樓板價集體回落至7千-9千多元/㎡，拿地成本無壓力。
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雖然，祿口目前至少擁有11個儲備地塊，未來擬上市超過百萬方貨量。但現在的祿口，卻處於“新老更替”的敏感節點上。高價地能否突破2萬限價紅線？何時能鬆綁入市？讓很多買房人等到望眼欲穿。
這也導致了：從去年開始，祿口新盤因為在住宅產品的入市節點上多次被迫“放鴿子”，被網友們調侃稱都能“捂出水來”。
比如，區域頭部第一熱盤中駿融信雍景臺最早放風將在2018年底首次推出住宅房源，精裝放風價甚至超過24000元/㎡。可到了去年底，又改口“2019年3月推住宅”，之後放風開盤時間一再推遲，從今年3月推到5月，再到6月、7月、8月。“到了最後，銷售顧問每個月都在說下個月就能開盤。”
隔壁的中海雲麓公館，也是“難兄難弟”。項目早在去年7月就已基本完成售樓處建設，保安人員透露“最快8月開放”（注意：是2018年8月），但迄今也沒有在住宅產品上有任何的正式發聲。不過，聽說售樓處已經在低調接待客戶了。
至於隔壁的隔壁，祿口第一地王恆大林溪郡曾經也一度放出風聲，預計將在今年夏天公開售樓處，首開推出5棟樓約兩百餘套房源。可現在，似乎也“沒聲音沒圖像”。
再看另一頭的紅豆香江華庭，曾經放風2018年6月開盤，後來改口稱延遲至年底。到了今年，放風首開節點也在不斷後延：從5月推到6月，再從6月推到7月，然後是8月。
“祿口多家新盤的住宅首開節點如今基本按月為單位不斷後延，一方面說明開發商也想急於入市回籠資金，另一方面也反映出與區域限價環境的博弈仍然激烈。”有業內人士指出：“祿口大部分萬元以上高價地都是2017年獲取的，一般經過兩年的住宅開發週期，有的項目其實已經接近或滿足現房銷售條件，只等限價鬆綁的最後一刻。”
“當下這個時候，老盤藍天星港花園突然宣佈收官加推，無疑是給祿口的新房市場解渴。雖然只有66套，但預計會吸引更多的置業者目光投向祿口。”據悉，該盤上一次開盤是在2017年12月，精裝均價約1.7萬元/㎡。如今距離上次開盤已有19個月，不少剛需客和投資客都在緊盯著這家“最後的絕版老盤”。
“提到骨灰級絕版老盤，很多人一定會懷念那座超級大盤翠屏城。今年1月收官加推的700多套尾房，均價僅為12218元/平米，吸引8000多組買房人陪跑。這樣的景象，恐怕以後再也不會在祿口上演了。”
所以，我們也就不難理解，為何在今天的祿口新城，有的新盤主體封頂了，有的甚至外立面也做好了，有的已經接近準現房及現房的交付標準了。可是售樓處卻遲遲不開放，甚至連銷售團隊也不急於進場。在產品口徑的釋放上，也是半遮半掩，神神祕祕。
“新盤的入市時間還要再等等，目前祿口樓市只能靠二手房撐起來。”一位二手房中介如是說，祿口目前有多家二手次新房的報價超2萬/㎡。其中，新城保利、招商依雲郡、朗詩青春街區等小區二手成交價已破2萬/㎡。
放眼南京全城，無論是新房均價賣到1.5萬的橫溪，1.7萬的龍潭，2.2萬的淳化，2.4萬的棲霞山，2.7萬的五橋，還是放話準備破4萬的、想跟鼓樓濱江“平起平坐”的燕子磯和小市等過去的“老破小板塊”。一個個全新價格梯隊的形成，無一不是當地費盡心思努力溢價的結果。
難怪，有人打抱不平地說：現在就連溧水、高淳的新盤都賣到1.6萬了，作為江寧南部中心的祿口憑什麼不能突破2萬大關？
但，對於一個昔日被深深打上“遠郊剛需重鎮”烙印的空港及製造產業板塊來說，現階段任何的風吹草動，都意味著在某種風向上的高度敏感。從另一方面來看，“祿口高價地們可能會在下半年的某個時間段集中爆發。可一旦大量的新房入市，也會存在不小的去化壓力。”
所以，祿口的城市進階依然需要時間，更要有足夠的耐心。