'高院判例！即使購房行為違反地方政府的限購政策，合同依然有效'

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高院判例！即使購房行為違反地方政府的限購政策，也並不因此導致借名買房的合同無效

【裁判要旨】1、房屋的代持行為，不能導致物權喪失。借名買房在合同形式上，屬於債的關係，而實質上，是雙方當事人通過借名買房的外在形式，將真實的物權登記於出借名人的名下，是雙方當事人對物權的一種安排或處分方式，借名人實際上享有真實的物權。2、物權的消滅必須有法定事由，即使購買案涉房屋的行為違反了有關地方政府關於商品房限購文件的規定，由於上述文件並非法律和行政法規的效力性強制性規定，借名買房的合同關係也不因此而無效，而應當認定有效。同時，我國法律也沒有違反限購政策將導致物權消滅的法律規定，所以，應認定借名人對案涉房屋享有物權，而非物權期待權。

遼寧省高級人民法院

民 事 判 決 書

（2018）遼民終211號

上訴人(一審被告)：遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司，住所地：遼寧省鐵嶺市開原經濟開發區科研北街1號甲。

法定代表人：霍拉庭，該公司董事長。

委託訴訟代理人：劉暉，北京隆安律師事務所瀋陽分所律師。

委託訴訟代理人：嚴洪慧，北京隆安律師事務所瀋陽分所律師。

被上訴人(一審原告)：徐沛欣，男，1971年9月1日出生，漢族，現住址北京市朝陽區。

委託訴訟代理人：周麗萍，遼寧恆信（瀋陽）律師事務所律師。

委託訴訟代理人：王巖崧，遼寧恆信（瀋陽）律師事務所律師。

一審第三人（被執行人）：曾塞外，男，1948年2月22日出生，漢族，住址北京市朝陽區。

一審被告遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司（以下簡稱中集哈深公司）因與一審原告徐沛欣案外人執行異議之訴一案，不服瀋陽市中級人民法院（2017）遼01民初352號民事判決，向本院提起上訴。本院受理後，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。中集哈深公司的委託訴訟代理人劉暉、嚴洪慧，徐沛欣的委託訴訟代理人周麗萍、王巖崧到庭參加訴訟，曾塞外經合法傳喚未到庭，本案缺席審理。本案現已審理終結。

中集哈深公司上訴請求：1、撤銷一審判決，駁回徐沛欣一審訴訟請求；2、本案訴訟費由徐沛欣承擔。事實與理由：一、一審認定確權內容，超出訴訟請求範圍，屬越權裁判。最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百一十二條規定：對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一併作出裁判。徐沛欣未對案涉房屋訴請確權，一審法院僅應就徐沛欣對執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益進行審理，不應超出審理範圍確認徐沛欣是案涉房屋“實際權利人”，“享有財產權利”。二、一審法院認定徐沛欣與第三人“存在借名買房關係併合法佔有案涉房屋”缺乏證據證明。1、徐沛欣以第三人作為案涉房屋代持主體，不合常理。第三人系多家公司的股東，以經商為業,其經營活動、經濟關係比較複雜，債務往來頻繁且額度高，是發生債務風險的高危人群。案涉房屋房款高達2659.2萬元，且全款購買，如登記在他人名下，在選擇“他人”時應該是非常慎重，常理也是找經濟關係簡單安全，發生債務風險概率小的人。徐沛欣明知第三人經濟關係複雜，卻將案涉房屋置於債務風險極高的第三人名下,從代持的主體上缺乏可信性。2、徐沛欣與第三人是否存在真實借名買房關係的關鍵證據《房產代持協議》，存在重大疑點。鑑定報告顯示，由於《房產代持協議》三頁單面均存在光照老化，導致形成時間無法鑑定。對於價值2659.2萬元的房屋由他人代持，《房產代持協議》的重要可想而知，且代持本身是規避政策的違規行為，違規行為形成的《房產代持協議》更具有私密性，理應在隱祕處妥善保存，出現被光照老化的情況，已不合常理；而且，即使有被光照，正常情況放置第一頁後面的第二頁和第三頁，與第一頁的光照程度也應明顯不同，然而鑑定報告顯示，三頁均被光照老化程度相同，顯然是有意為之。另，從簽署日期上看，《房產代持協議》與《商品房買賣合同》等材料基本是在同一個時間段形成，這一系列相關材料理應同時同處存放，僅是前者出現光照老化，且三頁均被光照老化程度相同，更有故意做舊的重大嫌疑。3、一審法院認定案涉房屋的房款由徐沛欣支付，沒有事實根據和法律依據。案涉房屋的購房款總計2659.2萬元，其中天津安凱環保產品貿易有限公司（下稱“安凱公司”）支付2389.2萬元。曾塞外系安凱公司的股東，佔股百分之五十，其通過安凱公司為自己支付購房款符合常理，而一審法院卻將安凱公司的付款視為徐沛欣的付款，沒有事實根據和法律依據。4、徐沛欣提交的繳費單據，無法認定案涉房屋由徐沛欣實際佔有、使用。案涉房屋2016年10月17日被瀋陽市中級人民法院查封。徐沛欣2016年11月4日繳納了燃氣費114元，2016年12月26日繳納了案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度的供暖費。徐沛欣是否實際佔用案涉房屋，應從案涉房屋被查封之前的使用狀態來判斷。案涉房屋已經交房四年之久，徐沛欣僅在案涉房屋被查封后繳納了一次燃氣費，並不能證明案涉房屋被查封前由其實際佔用；並且徐沛欣提供的供暖費單據顯示是一次性補繳了前幾年的供暖費，說明在案涉房屋被查封之前，徐沛欣未繳納過供暖費，供暖費一直處於欠費狀態，案涉房屋很有可能無人居住。徐沛欣補繳上述費用的意圖顯然不是基於正常使用案涉房屋的需要，通過補繳的方式規避法院對案涉房屋執行的意圖昭然若揭。5、徐沛欣提供的證人證言均不能排除合理懷疑，不能證明案涉房屋權屬。證人徐某稱為售樓員，2009年任職售樓處，2014年離職，8年前的客戶，清晰記住交易過程的可能性很小，購房不核實身份的可能性小。證人劉某稱為涉案房產的裝修人，1200萬元的大額裝修不籤合同可能性小；方案多次變更，正常應當每次都重新商定價格，不應該價格不變；不開發票，不走銀行轉賬，更證明不了裝修行為的真實性。證人鄭某陳述，其為徐沛欣司機，涉案房產僅有徐沛欣與其居住，其他人不居住，也沒有房產鑰匙。而徐某舉證付款時，多家付款的公司股東為其妻子，證明徐某與妻子關係正常，徐某妻子不回房屋居住，也沒有涉案房產的鑰匙，明顯不符合常理。本案徐沛欣與曾塞外關係密切，為防止雙方惡意串通，利用執行異議之訴逃避債務、規避執行，對雙方是否存在真實借名買房關係應謹慎從嚴審查。然而，徐沛欣在一審關於借名買房關係的證據，疑點重重，漏洞頻出，徐沛欣顯然沒有完成舉證責任，法院對其主張不應支持。三、依據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）規定，第三人是案涉房屋的物權人，徐沛欣不是“實際權利人”，也不享有“物權期待權”。1、第三人是案涉房屋的物權人，徐沛欣不是案涉房屋的“實際權利人”，對案涉房屋不享有物權，其享有的是對第三人的債權。物權法第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”《房產代持協議》並不屬於法律另有規定的情況。本案案涉房屋的物權登記人是第三人並非徐沛欣。雖然《最高人民法院關於適用物權法的解釋（一）》（以下簡稱物權法解釋一）第二條規定“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”徐沛欣並未申請確權，即便申請，也不適用該條規定。該條保護的是善意第三人，立法本意及法理基礎是為了保護非自身原因造成名實不符的真實權利人應享有的物權。而本案，即使假設徐沛欣與第三人存在《房產代持協議》，徐沛欣也是主動選擇名實不符。如果允許所謂的真實權利人一方面可以通過規避政策選擇簽訂《房產代持協議》，故意將房產登記在他人名下，造成了不動產登記名實不符，另一方面又可以不動產登記名實不符、其為真實權利人為由，獲得法院承認其物權，等於司法上對欺騙房產管理部門和公眾之行為給予認可和保護，嚴重違揹物權法物權登記生效的法定原則，造成房屋產權關係的不確定性，為逃避債務給予可乘之機，嚴重擾亂國家的房地產管理秩序，違背《物權法解釋一》第二條規定的立法本意。徐沛欣將案涉房屋登記在第三人名下是在物權和對第三人的債權二者之間的自願選擇，其法律後果是不享有案涉房屋的物權，而是根據《房產代持協議》享有對第三人的債權。根據合同相對性原則，《房產代持協議》僅對合同主體有效，不具有對外效力，不能對抗中集哈深公司的執行。2、徐沛欣不享有物權期待權，一審判決認定徐沛欣“對訴爭房屋享有足以排除強制執行的物權期待權”，認定錯誤。依據《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條，不動產物權期待權構成要件：被執行人與案外人存在房屋買賣關係，案外人基於房屋買賣關係，向被執行人支付全部購房款，在法院查封前合法佔有房屋，案外人沒有過錯，非因自身原因未辦理過戶登記。徐沛欣與第三人之間是房屋代持關係（假設代持關係成立）並不存在房屋買賣關係，並且未辦理過戶是主動選擇，是徐沛欣自身原因造成，不符合不動產物權期待權的構成要件。物權期待權是以物權為基礎，期待的是通過辦理物權登記取得物權。徐沛欣自願將案涉房屋登記在第三人名下，已放棄物權期待權和物權。另，物權期待權是確切能夠實現的權利，不可能實現的不能稱之為權利，徐沛欣因不具備案涉房屋的購房資格，北京市房產登記部門不會為被執行人辦理物權登記，因此，徐沛欣不存在物權期待權。四、一審判決認定中集哈深公司“無信賴利益”及“准予申請執行人強制執行案涉房屋，將嚴重損害案涉房屋實際權利人徐沛欣的利益”明顯錯誤。1、中集哈深公司對案涉房屋具有信賴利益，屬於商事外觀主義原則保護的信賴利益債權人。2013年3月8日第三人購買案涉房屋併網籤，網籤具有公示效用。2014年4月25日徐沛欣在第三人等人為慶然公司的借款提供連帶責任擔保的前提下，與興業銀行、為大慶慶然天然氣有限公司（以下簡稱慶然公司）簽訂《委託貸款借款合同》，向慶然公司提供借款2910萬元。中集哈深公司向慶然公司提供借款是基於第三人等人為其提供連帶責任擔保，中集哈深公司概括的知道第三人在北京有房產，是接受第三人擔保的出發點之一，對案涉房屋具有信賴利益。最高人民法院“（2016）最高法民申3132號”民事裁定書（王仁岐與劉愛蘋、長春中安房地產開發有限公司、詹志才、陳秀菱案外人執行異議之訴），認定“顯名股東的一般債權人，依據工商登記記載的股權歸屬，有權向人民法院申請對顯明股東名下股權強制執行”，同理，我方作為一般債權人，有權依據物權登記申請對顯名持有人名下房產的強制執行。“根據商事外觀主義原則，有關公示體現出來的權利外觀，導致第三人對該權利外觀產生信賴，即使真實狀況與第三人的信賴不符，只要第三人的信賴合理，第三人的民事法律行為效力即應受到法律的優先保護。”2、一審法院認定“准予申請執行人強制執行案涉房屋，將嚴重損害案涉房屋實際權利人徐沛欣的利益”，實屬利益考量不當。如上所述，即使假設案涉房屋代持關係真實存在，徐沛欣享有的也是債權而不是物權和物權期待權，當然也談不上對其物權和物權期待權的保護。況且，徐沛欣對規避北京市購房政策、將案涉房屋登記在第三人名下的法律風險是明知的，選擇違規冒險行之，其法律後果理應由徐沛欣自行承擔。如果對這種行為加以保護，將視被執行人的違規於不顧，視其他人的合法權益於不顧，視政府政策於不顧，這將嚴重影響政府公信力，影響房產政策的實施及房產市場的穩定，擾亂公共管理秩序。不能把徐沛欣選擇承擔的法律風險轉嫁給基於相信物權公示公信原則的中集哈深公司承擔，從利益保護的角度對徐沛欣顯失公平，嚴重違反法律公平公正原則，一審法院對利益的考量違背基本法理。如果違規者反受益，將嚴重衝擊司法公信力。另，對案涉房屋的強制執行並未影響被執行人依《房產代持協議》向第三人主張賠償的債權。綜上所述，徐沛欣對案涉房屋不享有排除對第三人案涉房屋強制執行的民事權利，懇請二審法院依法支持中集哈深公司的上訴請求。

徐沛欣答辯稱：一審法院認定事實清楚，適用法律正確。中集哈深公司上訴請求沒有法律依據。一、一審認定確權內容，並未超出訴訟請求範圍，系對案件事實的合理審查認定，不屬於越權裁判。本案徐沛欣作為案外人在一審所提出的執行異議，是依據《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱民事訴訟法）第二百二十七條的規定，基於對執行標的享有實體權利而提出的執行異議，目的是排除對執行標的的執行，因此一審判決就徐沛欣是否對執行標的（即“案涉房屋”）享有實體民事權利進行審查並作出相關認定，是審理案外人執行異議之訴案件的必要審查內容，無論案外人是否同時提出對執行標的確權的訴訟請求，一審法院都需要對執行標的的權屬作出審查認定，才能就能否支持案外人對於排除對執行標的的執行的訴訟請求作出判斷，對案外人是否對執行標的享有實體權利的審查認定是必要的前提條件。因此，一審判決經對案件事實進行審查後在判決中所認定的徐沛欣系案涉房屋的實際權利人符合法律規定，不存在越權裁判的情形。中集哈深公司提出的“一審法院認定確權內容屬超出訴訟請求範圍，越權裁判”的上訴理由，沒有事實和法律依據，是對《最高人民法院關於適用民事訴訟法的解釋》（以下簡稱民訴法解釋）第三百一十二條的錯誤解讀。二、一審判決認定徐沛欣與第三人曾塞外之間“存在借名買房關係併合法佔有案涉房屋”證據充分，認定事實清楚。案涉房屋系徐沛欣借用第三人曾塞外的名義於2013年3月8日與北京星泰房地產開發有限公司（以下簡稱星泰公司）簽訂《北京市商品房現房買賣合同》並支付全部購房價款及相關稅費購買所得。徐沛欣與曾塞外在購買房屋前簽訂了《房產代持協議》，經司法鑑定機構鑑定，簽訂房屋買賣合同及辦理產權登記等相關文件上的“曾塞外”的簽名均系徐沛欣所籤，相關收房裝修手續以及辦理產權登記手續均系徐沛欣辦理，經一審後徐沛欣仔細回憶並查找資料後，發現案涉房屋的收房入住手續的辦理及相關物業費、裝修管理費、供暖費的交納均開始於2013年，均在2014年4月25日中集哈深公司與慶然公司通過興業銀行辦理委託貸款之前。並且，案涉房屋也於2016年2月辦理了所有權登記手續且未辦理房屋產權轉讓登記，而此時該筆委託貸款已經逾期未予償還。以上情況足以說明徐沛欣系真正購買案涉房屋的實際權利人，徐沛欣與第三人曾塞外之間不存在惡意串通、規避法院強制執行的行為。關於中集哈深公司所稱的徐沛欣選定第三人曾塞外作為案涉房屋的代持主體不合常理，毫無根據。將自己的財產置於他人名下，通常情況下需要考量的最主要因素是代持人的品行和信用，在徐沛欣與第三人曾塞外簽訂《房產代持協議》以及購買案涉房屋過程中，曾塞外的個人信用良好，經濟狀況也良好，徐沛欣認為曾塞外值得信任和託付，讓曾塞外作為房產代持人，完全是當時謹慎和理性的選擇，合乎常理。關於徐沛欣家人未在案涉房屋居住，中集哈深公司也認為不合常理，毫無根據。現代社會經濟發展速度較快，人們的生活圈子也隨之擴大，徐沛欣在天津和北京均有產業和公司，家人平時居住在天津，其妻子在天津照顧孩子和老人以及天津的生意，因此平時不居住在北京實屬正常，合乎當下社會發展的狀態，很多家庭的狀態也都是如此。徐沛欣針對中集哈深公司提出的關於徐沛欣佔有使用房屋真實性的相關質疑，努力尋找到了關於裝修入住的相關材料，在本次庭審中作為補充證據提交，該部分證據足以證明案涉房屋於2013年即開始收房裝修，由徐沛欣持續佔有使用。三、徐沛欣系案涉房屋的實際權利人，對案涉房屋享有物權，並不因徐沛欣與第三人曾塞外之間存在借名買房的關係而將案涉房屋登記在曾塞外名下的事實而導致徐沛欣對案涉房屋物權的喪失。根據《國物權法解釋一》第二條“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持”。該條所規定的不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符的情形中即包括本案中徐沛欣借用第三人曾塞外名義購買房屋的情形。法律要保護真實的財產權利人，這是立法和司法的基本原則，也是法律公平原則的基本要求。我國的不動產登記，只是賦予因登記所應體現的權利推定效力，並非是行政賦權行為，即不是因為不動產登記行為而取得物權。因此，確定案涉房屋的物權歸屬，應當依據“原因”行為，而非“登記”行為。因此，案涉房屋系徐沛欣出資購買並佔有使用，其是案涉房屋的實際權利人，對案涉房屋享有物權。四、一審判決認定中集哈深公司“無信賴利益”及“准予申請執行人強制執行案涉房屋，將嚴重損害案涉房屋實際權利人徐沛欣的利益”，屬於正確認定案件事實，不存在錯誤認定的問題。商事外觀主義原則適用於市場交易過程中，不適用於本案執行異議糾紛案件中，因此一審判決認定“中集哈深公司對案涉房屋並無信賴利益保護的需要，非商事外觀主義原則中保護信賴利益的債權人範圍”完全正確。並且，一審判決以認定徐沛欣為案涉房屋的實際權利人為前提，認定“若准予申請執行人強制執行案涉房屋，將嚴重損害案涉房屋實際權利人徐沛欣的利益”也完全正確。綜上，徐沛欣系案涉房屋的實際權利人，對案涉房屋享有物權，就該執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，因此懇請二審法院依法駁回中集哈深公司的上訴請求，維持原判。

曾塞外未出庭，亦未作書面答辯。

徐沛欣向一審法院起訴請求：1、中止執行（2016）遼01執579號民事裁定書，並解除對位於北京市朝陽區東四環北路6號二區31號樓24層1單元2801房產（建築面積為522．56平方米，產權證號為京（2016）朝陽區不動產權第0026334號）的查封。2、本案訴訟費用由中集哈深公司承擔。

一審法院認定事實：2012年12月20日，徐沛欣（甲方）與曾塞外（乙方）簽訂《房產代持協議》，約定：“目標房產坐落於北京市朝陽區（以下簡稱“案涉房屋”），共有宗地面積116,577．55平方米，房屋建築面積為522．56平方米；目標房產實際歸屬於甲方所有，與目標房產有關的所有權、使用權、收益權、處分權等一切權利均屬於甲方。甲方僅以乙方名義與星泰公司簽訂關於目標房產的《購房合同》以及其他相關的配套法律文件，並在交房時，將目標房產的房產證、土地使用證登記在乙方名下。乙方僅代替甲方持有目標房產並不享有目標房產的任何權利，未經甲方書面同意，乙方不得單方面進行將目標房產所有權、使用權、收益權、處分權受限制的行為。”買方即“經辦人”處簽名為“曾塞外”。代持協議每頁右下角簽名為“曾塞外”，尾頁乙方（代持人）處簽名為“曾塞外”。

2012年12月24日，金鵬向星泰公司支付購房款20萬元（《匯兌來賬憑證（回單）》業務編號：CMTI0202712007513）；2013年1月14日至2013年5月14日期間，安凱公司分25次向星泰公司支付購房款共計23,892,000元（具體明細以銀行業務回單為準）；2013年5月8日，徐沛欣通過交通銀行POS機刷卡的方式向星泰公司支付購房款250萬元（交通銀行北京市分行POS交易明細表：30XXXXXXXXXXXXX5），上述購房款合計26,592,000元。

2013年3月8日，星泰公司（賣方）與曾塞外（買方）簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定房屋坐落於北京市朝陽區，房屋建築面積522．56平方米，套內建築面積368.28平方米，按照套內建築面積計算，該商品房單價每平方米人民幣72,205.93元，總價款26,592,000元，大寫：貳仟陸佰伍拾玖萬貳仟元整。

2013年3月8日，星泰公司（賣方）與曾塞外（買方）簽訂《聲明書》，約定賣方將案涉房屋出售給買方，並通過北京市房地產交易權屬管理系統簽訂了合同編號為XF404847的《北京市商品房現房買賣合同》，雙方已各自留存經雙方簽字確認的一份合同原件。現雙方共同向朝陽區房屋管理局申請辦理房屋登記，雙方承諾上述網籤合同是雙方真實意思表示。本聲明書與上述網籤合同共同作為房屋所有權發生轉移的材料辦理房屋登記，書面合同不再提交。買方即“經辦人”處簽名為“曾塞外”。

2016年1月8日，委託人曾塞外向王輝出具的《授權委託書》，內容為委託王輝代為辦理案涉房屋的不動產登記申請、辦理相關不動產登記手續、接受詢問、撤回登記申請、領取不動產權屬證書（證明）或其他辦理結果，委託期限自2016年1月8日至2017年1月7日。“委託人”處簽名為“曾塞外”。

2016年2月19日，本案訴爭房屋所有權登記在曾塞外名下，《不動產權證書》編號為京（2016）朝陽區不動產權第XXXXXXX號。

2014年4月25日，中集哈深公司作為委託人、興業銀行作為貸款人與慶然公司作為借款人簽訂《委託貸款借款合同》（合同編號：興銀沈2014委貸B001號）、《補充協議》（興銀沈2014委貸B001號補充-01），約定：“1.本委託貸款借款金額為人民幣29102.本委託貸款借款用於補充流動資金;3、借款期限為6個月，自2014年4月25日至2014年10月24日止……。”

2014年4月25日，興業銀行與石拓、秦峰、曾塞外、周蔚、馬民勇簽訂的《最高額保證合同》約定石拓、秦峰、曾塞外、周蔚、馬民勇對2910萬元借款承擔最高本金限額為2910萬元的連帶保證責任，保證範圍約定本金利息（含罰息、複利、違約金、損害賠償、債權人實現債權的費用等）。

2016年5月16日，一審法院作出（2015）沈中民三初字第00152號民事判決書，判決：“一、被告慶然公司於本判決發生法律效力之日起10日內返還中集哈深公司借款本金23,279,999.43元;二、慶然公司於本判決發生法律效力之日起10日內給付中集哈深公司借款本金23,279,999.43元的利息4,722,607.52元（截止2015年7月24日）;三、慶然公司於本判決發生法律效力之日起10日內給付中集哈深公司借款本金23,279,999.43元的利息（從2015年7月25日起至本判決確定給付之日止,按照中國人民銀行同期同類逾期貸款利率計付）;四、石拓、秦峰、曾塞外、周蔚、馬民勇對上述第一、二、三項承擔連帶給付責任。”該判決書已生效，其後，中集哈深公司向一審法院申請強制執行。

2016年10月21日，一審法院依據（2016）遼01執579號民事裁定書扣劃了曾塞外名下的北京銀行上地支行的存款1,329,000元。

2017年1月23日，中集哈深公司出具收到慶然公司執行款1,825,316.07元的《收款收據》。

2017年2月10日，中集哈深公司出具收到慶然公司執行款1,542,786.38元的《收款收據》。

2016年8月27日，案涉房屋經抵押登記，抵押權人為北京銀行股份有限公司紅星支行，義務人為曾塞外，《不動產登記證明》為京（2016）朝陽區不動產證明第XXXXXXX號。

2016年10月14日，徐沛欣的專職司機向北京紫維豐停車管理有限公司朝陽分公司交納案涉房屋的車位租金14160元（《收據》編號：5759507）。2016年11月4日，徐沛欣向燃氣公司支付了案涉房屋的燃氣費114元。2016年12月26日，徐沛欣向北京正東電子動力集團有限公司供暖收費中心交納案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度的供暖費15676.8元/年度，(《北京增值稅普通發票》編號分別為：16160356、16160355、16160352)。

2016年10月17日，一審法院作出（2016）遼01執579號民事裁定書，查封了登記在被執行人曾塞外名下的坐落於北京市朝陽區的房產（建築面積為522.56平方米，房證號為京（2016）朝陽區不動產權第XXXXXXX號。

2017年4月11日，案外人徐沛欣向一審法院提出執行異議，2017年4月24日，一審法院作出（2017）遼01執異422號執行裁定書，駁回案外人徐沛欣的執行異議。

訴訟中，一審法院依徐沛欣申請，於2017年6月28日委託遼寧仁和司法鑑定中心對“《北京市商品房現房買賣合同》、《聲明書》、《授權委託書》中的‘曾塞外’三個字系徐沛欣所籤。”進行文檢鑑定。一審法院依中集哈深公司申請，於2017年6月28日委託遼寧仁和司法鑑定中心對“鑑定徐沛欣向法院提交的《房產代持協議》的簽署的具體時間。”進行文檢鑑定。2017年8月28日，遼寧仁和司法鑑定中心出具【2017】文鑑字第0819號文檢司法鑑定意見書，鑑定意見為：“1.《北京市商品房現房買賣合同》中“買受人”處“曾塞外”簽名字跡是徐沛欣所書寫；2.《聲明書》中“經辦人”處“曾塞外”簽名字跡是徐沛欣所書寫；3.《授權委託書》中“委託人（簽字）”處“曾塞外”簽名字跡是徐沛欣所書寫；4.《房產代持協議》中“乙方（代持人）”處“曾塞外”簽名字跡經過光照老化，其真實形成時間已失去檢驗條件，具體簽署時間無法確定。”雙方當事人對該鑑定意見書的前三項鑑定結論沒有異議。

一審法院認為，本案的爭議焦點為案外人徐沛欣與被執行人曾塞外就案涉房屋是否形成借名買房關係，徐沛欣對案涉房屋是否享有排除強制執行的民事權利。

關於案外人徐沛欣與被執行人曾塞外是否形成借名買房關係的問題。第一，本案中，經鑑定機構鑑定，《北京市商品房現房買賣合同》及辦理案涉房屋的不動產登記的《授權委託書》、《聲明書》中“曾塞外”簽名字跡均是徐沛欣所書寫，各方當事人對此均予認可，結合徐沛欣提供的2012年12月20日其與曾塞外簽訂《房產代持協議》，以及曾塞外庭審中自認案涉房屋所有人是徐沛欣，與其無關，可以證明案涉房屋的買賣及權屬登記全過程均由徐沛欣經辦；第二，徐沛欣提供的其本人通過POS機刷卡向星泰房公司支付的250萬元付款憑證、金鵬向星泰公司支付的20萬元付款憑證以及安凱公司分25次向星泰公司支付購房款共計23,892,000元，上述三項共計26,592,000元，即《北京市商品房現房買賣合同》中的房屋總價款，結合證人證言可證實案涉房屋的房款由徐沛欣支付；第三，結合徐沛欣提供的車位租賃費、採暖費、物業費收據及發票及證人證言，案涉房屋實際由徐沛欣佔有、使用。上述證據互相印證，足以證明案外人徐沛欣與第三人曾塞外“借名買房”的事實成立，而且徐沛欣購買案涉房屋的全過程均與房產代持協議的約定內容相符。

關於中集哈深公司主張“房產代持協議的效力無論是否真實，目的都是規避限購政策，行為目的及方式均存在不正當性，具有法律上的可非難性”，首先，限購政策為房地產市場的行政調控管理手段，非法律和行政法規的強制性規定，且徐沛欣佔用了曾塞外的購房資格，曾塞外即失去了購房資格，並不會導致本地區限購政策的落空，並不損害公共利益。其次，案涉房屋的房產代持協議及商品房買賣合同均形成於中集哈深公司與大慶慶然天然氣有限公司簽訂的借款合同以及與曾塞外的保證合同之前，並不存在惡意轉移財產、逃避債務、損害他人利益的情形。因此，徐沛欣因借名買房需承擔被法院強制執行的風險，但不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。

關於徐沛欣就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益問題。從不動產物權登記產生的公示公信效力看，不動產物權登記系對社會公眾產生外部效力，但不動產物權登記的效力僅是一種推定效力，且不動產物權登記是不動產物權變動的“要件”而非“原因”，因此，當事人有相應證據證明真正的權利人時，可以推翻這種“推定”，從而維護事實上的真實。本案中，第一，徐沛欣與曾塞外簽訂的《房產代持協議》及由徐沛欣代曾塞外與星泰公司簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》均發生在法院查封案涉房屋之前；第二，徐沛欣作為實際付款人，支付了案涉房屋的全部購房款，雖部分購房款並非由徐沛欣本人直接支付，但經各項付款憑證及證人證言之間相互印證，可以認定實際付款人為徐沛欣；第三，徐沛欣在法院查封前，交納了案涉房屋的車位租賃費等居住費用，實際佔有使用案涉房屋至今。故儘管徐沛欣不是不動產登記簿上的房屋產權人，但不影響徐沛欣對案涉房屋的物權期待權；第四，本案案涉執行案件中的申請執行人中集公司並非針對曾塞外名下的案涉房屋從事借款交易，僅僅因為其與慶然公司、石拓、曾塞外、秦峰、周蔚、馬民勇的借款合同糾紛而查封執行曾塞外的財產還債，案涉房屋既不是擔保物，亦未在訴訟中予以保全，僅是在執行過程中被執行財產不足後方予以查封，故中集哈深公司對案涉房屋並無信賴利益保護的需要，非商事外觀主義原則中保護信賴利益債權人的範圍，若准予申請執行人強制執行案涉房屋，將嚴重損害案涉房屋實際權利人徐沛欣的利益。綜上，可以認定案外人徐沛欣在人民法院查封之前與第三人曾塞外存在“借名買房”關係併合法佔有案涉房屋，其作為案涉房屋的實際買受人，對訴爭房屋享有足以排除強制執行的物權期待權，其主張停止執行訴爭房屋的訴訟請求應予支持。

關於本案的訴訟費負擔問題，徐沛欣知道或者應當知道將自己購買的房屋登記在曾塞外名下所引發的法律風險，對釀成本案訴訟存在過錯；曾塞外作為被執行人，其不履行生效判決，對釀成本案訴訟同樣存在過錯；中集哈深公司作為申請執行人，其行使法律賦予的權利，對釀成本案訴訟不存在過錯。因此，本案案件受理費應由徐沛欣與第三人曾塞外共同負擔。

綜上，一審法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零一十一條、第三百一十二條之規定，判決：一、不得執行坐落於北京市朝陽區房屋。遼01執異422號執行裁定書失效。案件受理費191,800元，由徐沛欣與第三人曾塞外共同負擔。

本案二審期間，當事人圍繞爭議焦點向提供了相關證據，本院依法組織當事人進行了質證，並對有關證據和事實認定如下：

1、徐沛欣與蔣鳳雲系夫妻關係。蔣鳳雲和曾塞外是安凱公司的股東，各出資500萬元，各佔50%股份。

2、《Chinacommerce的股東名冊》上的股東列有蔣鳳雲的名字，股份數量為437129，股東資格開始的日期為2012年8月13日。

3、《RedbabyHK週年申報表》的姓名/名稱欄，載明的RedbabyHK的股東為ChinacommerceServicesLimired一人。

4、天津紅孩子商貿有限公司工商檔案中的《企業名稱預先核准通知書》中載明，註明投資人為RedbabyHKLimired一人，投資額3000萬美元，投資比例為100%，時間為2007年11月6日。

5、標註日期為2012年9月24日的蘇寧電器股份有限公司（收購方）與ChinacommerceServicesLimired（出售方）及北京紅孩子互聯科技有限公司、天津紅孩子商貿有限公司、北京紅孩子視線廣告有限公司、天津宏品物流有限公司、北京紅孩子信息技術有限公司（標的公司）簽訂的《收購協議》書，收購方收購出售方持有的標的公司中與其主營業務相關的權益，及/或收購出售方的實質性主營業務及資產，收購價格為6600萬美元。

6、招商銀行的《收款回單》上載明2013年2月6日紅孩子商貿有限公司收到蘇寧電器股份有限公司“收購紅孩子部分交割款”145,183,500元。

7、《企業銀行票根》載明，2013年2月7日，天津紅孩子商貿有限公司向安凱公司付款34,751,626.71元，用途為“投資款返還”。

8、《陽光上東安徒生花園入住繳費通知單》載明，房間號為31－1－2801，業主姓名處為空白，日期為2013年6月18日，賬項說明：1、物業服務費，金額24,894.76元，有線電視端子安裝費，金額1320元，合計為26,214.76元。物業公司的名稱為第一太平洋戴維斯物業顧問（北京）有限公司陽光上東濱河花園分公司（以下簡稱物業公司）。在物業公司同日開具的發票上，載明：收款單位物業公司，付款單位（個人）北京天泰長富建築裝飾工程有限公司（以下簡稱天泰公司）。金額合計26,214.76元；

9、2013年6月21日至2015年7月8日期間，天泰公司多次以自己的名義向物業公司繳納裝修管理費、物業服務費、垃圾清運費、採暖費、電費等。

10、2018年8月8日，天泰公司向本院出具《證據材料說明》，證明上述期間內其向物業公司交納的各種費用，系代徐沛欣交納的，並提供了上述交款的發票原件。該《證據材料說明》上加蓋有天泰公司的公章，沒有負責人或製作材料的人員的簽字。

11、遼寧仁和司法鑑定中心的《司法鑑定意見書》關於《房產代持協議》的檢驗與論證中認定：該檢材“經檢驗發現，該檢材3頁紙的下面均有較大程度的返黃現象，而3頁紙張的反面均相對較白，正反老化程度不同，反映出該份檢材時間較長，經過光照老化的特點。對簽名字跡進行氣相色譜檢測，字跡筆畫中未檢出揮發性溶劑，很可能是檢材被光照老化造成的。”

除上述事實外，一審判決認定的事實屬實。

本院認為，本案的爭議焦點是：一、一審法院是否超出訴訟請求進行審理；二、徐沛欣與曾塞外之間是否存在真實的借名買房關係；三、徐沛欣是否對案涉房屋享有物權或物權期待權；四、中集哈深公司對登記在第三人曾塞外名下的案涉房屋是否享有信賴利益。

一、關於一審法院是否超出訴訟請求審理的問題。民訴法解釋第三百一十二條規定：“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：(一)案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的……。”根據以上規定，人民法院應當在審理執行異議之訴案件時，對案外人是否具有足以排除強制執行的民事權益進行審理和認定，該民事權益即是案外人對執行標的物權等實體權利。該條司法解釋的規定，並不以當事人在訴訟中提出該項請求為限，即無論當事人是否提出該訴訟請求，人民法院均應依照民訴法解釋第三百一十二條的規定，對案外人是否享有該民事權益進行審理。因此，本案中案外人徐沛欣雖然未請求人民法院確認其對案涉房屋享有所有權，一審法院在審理本案時，就案外人徐沛欣是否享有足以排除強制執行的民事權益進行闡述，而且是在判決書的正文中對徐沛欣享有案涉房屋的所有權予以認定，並未在判決書的主文中進行裁判，故一審判決不屬於超出訴訟請求的範圍進行審理。一審法院對案外人徐沛欣是否享有案涉房屋的所有權進行審理和認定，程序正當合法。中集哈深上訴認為一審判決超出訴訟請求進行審理的主張，沒有事實和法律依據，本院不予支持。

二、關於本案是否存在真實的借名買房關係的問題。首先，根據徐沛欣在本案一審中所提交的京政辦發【2011】8號文件以及徐沛欣名下的兩套房產的房屋所有權證（X京房權證海私字第××號、X京房權證崇私字第××號），在徐沛欣以一審第三人曾塞外的名義於2013年3月8日與星泰公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》之時，徐沛欣確屬於被限購的買房人範圍，在此情況下，徐沛欣欲再行購買房屋，確有利用他人名義之可能。而其妻子蔣鳳雲與曾塞外為同一公司的兩名股東，且各佔50%股份，彼此股份均等，互不控股，這在人合兼資合的有限責任公司當中並非普遍現象，說明二者之間關係起碼在成立公司至買房期間關係融洽。在此情況下，徐沛欣欲以他人名義購買房屋，將曾塞外作為較理想的人選，在情理之中。其次，關於案涉房屋購房款的支付主體問題。徐沛欣本人支付了250萬元的購房款，支付了902,272元的公共維修基金和契稅。其餘購房款來源於徐沛欣妻子與曾塞外二人成立的安凱公司。而關於安凱公司支付其餘房款的來源問題，雖然徐沛欣所舉的證據中，《Chinacommerce的股東名冊》為本案的案外人企業內部資料、《RedbabyHK週年申報表》為案外人企業一方形成的報表、《收購協議》系徐沛欣主張的其妻子所在企業與他人之間簽訂的合同，其真實性不能直接認定。但與上述證據相關的且真實性能夠確認的招商銀行《收款回單》和《企業銀行票根》，能夠證明2013年2月6日紅孩子商貿有限公司收到蘇寧電器股份有限公司“收購紅孩子部分交割款”145,183,500元的事實，能夠證明2013年2月7日天津紅孩子商貿有限公司向安凱公司付款34,751,626.71元且用途為“投資款返還”的事實。這兩個事實與《Chinacommerce的股東名冊》《RedbabyHK週年申報表》和《收購協議》上所載的內容形成了證據鏈條，且相互印證，故可認定上述證據及反映的事實均為真實。即安凱公司收到的34,751,626.71元，來源於徐沛欣妻子蔣鳳雲的股權收購款（投資款返還），而沒有證據證明該筆款項與曾塞外存在關聯。故在徐沛欣已經自己交付了250萬元購房款、安凱公司收到的34,751,626.71元系徐沛欣妻子返還投資款的情況下，認定從安凱公司支付給星泰公司的其餘購房款23,892,000元系徐沛欣妻子的付款，相較於認定該款系曾塞外支付的購房款，更具有證據上的優勢。而蔣鳳雲與徐沛欣系夫妻關係，婚姻存續期間蔣鳳雲支付的購房款與徐沛欣支付的購房款應視為共同財產。結合一審期間曾塞外明確聲明該案涉房屋的所有權是徐沛欣的而與自己無關、一審期間關於案涉房屋買賣過程中形成的《北京市商品房現房買賣合同》中買受人“曾塞外”的簽名、《聲明書》中經辦人“曾塞外”的簽名、《授權委託書》中委託人“曾塞外”的簽名經鑑定均為徐沛欣所籤的事實，應當認定案涉房屋確係徐沛欣所購。第三，關於徐沛欣是否實際佔有使用案涉房屋的問題。天泰公司2018年8月8日向本院出具《證據材料說明》，性質上屬於單位證明，不符合《最高人民法院關於適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第一百一十五條“單位向人民法院提出的證明材料，應當由單位負責人及製作證明材料的人員簽名或者蓋章，並加蓋單位印章”的規定，該證據在形式上存在瑕疵。但徐沛欣在二審期間提交的《陽光上東安徒生花園入住繳費通知單》及諸多發票等均有原件，且無相反證據否認其真實性，應為真實。該入住繳費通知單上載明的房間號為31－1－2801，即為案涉房屋，說明2013年6月18日即由該房屋業主佔有使用。而交納款項的人，包括此後2013年6月21日至2015年7月8日期間多次繳納裝修管理費、物業服務費、垃圾清運費、採暖費、電費的人，均記載的是天泰公司。天泰公司作為裝修案涉房屋的施工方，如果是其與他人建立的裝飾裝修合同關係，該款係為徐沛欣以外的他人代交，又轉而向本院提交《證據材料說明》證明是其代徐沛欣所交，將對已不利。而對於與已不利的證明，一般應認定其為真實，故《證據材料說明》在證據形式上雖然存在瑕疵，但其內容的真實性應予以確認。即上述繳費的真實付款人應為徐沛欣，故佔有使用案涉房屋的人應認定為徐沛欣。綜上，從房屋的真實購買人、房屋的實際佔有使用人等情況綜合分析，應當認定徐沛欣系案涉房屋的實際購買人和佔有使用人，徐沛欣與曾塞外就本案所涉的房屋存在真實的“借名買房”關係。房屋買賣合同及有關登記機關將房屋購買人及房屋所有權人登記為曾塞外，系因“借名買房”所致。關於中集哈深上訴提出《房產代持協議》不真實的問題，該《房產代持協議》共三頁紙張均被光照老化，均不能鑑定字跡的形成時間，說明三頁紙張是平鋪且互不疊壓存放於光線較強的位置，該種存放方式對於重要文件的保管而言不合常理，故該證據的真實性難以認定。但是，即使排除對該證據的採信，亦不影響本案通過上述其他證據和事實認定徐沛欣系案涉房屋實際購買人的事實。故本院對中集哈深以《房產代持協議》系虛假證據為由進而否認徐沛欣系案涉房屋真實購買人的主張不予支持。

三、關於徐沛欣是否對借名購買的案涉房屋享有物權或物權期待權的問題。首先，關於徐沛欣與曾塞外就案涉房屋存在真實的“借名買房”關係，徐沛欣是實際購買人並實際佔有使用案涉房屋的事實，業經上述闡述，不再贅述。徐沛欣雖然以曾塞外名義購買案涉房屋，案涉房屋的產權登記在曾塞外名下，但不動產登記行為並非是行政賦權行為，行政登記行為只能產生權利推定效力，登記行為本身並不產生物權。當不動產登記與真實權利狀態不一致時，仍然要依據權利的實際歸屬情況來確定物權權利人。《物權法解釋一》第二條也規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”該條規定說明物權登記與實際權利狀況不符時，要以實際權利狀況為依據認定事實。“借名買房”系“不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符”的一種情形。本案中徐沛欣與曾塞外就本案的訴爭房屋存在借名買房關係，而且徐沛欣已經證明其是案涉房屋的實際出資人和佔有人，因此，當徐沛欣主張該房屋的物權應當歸屬於自己時，人民法院應當予以支持，或者人民法院在審理案件時根據民訴法解釋第三百一十二條規定的需要，應當對真實的權利主體予以審理認定。其次，案涉房屋的代持行為，不能導致物權喪失。借名買房在合同形式上，屬於債的關係，而實質上，是雙方當事人通過借名買房的外在形式，將真實的物權登記於出借名人的名下，是雙方當事人對物權的一種安排或處分方式，借名人實際上享有真實的物權。因此，當借名買房雙方當事人如果因為借名買房的物權歸屬發生爭議時，真實權利人可以直接向人民法院請求確認物權的歸屬，而不是僅僅可以請求出借名人變更登記，行使的不是債權請求權。另外，物權的消滅必須有法定事由，即使購買案涉房屋的行為違反了有關地方政府關於商品房限購文件的規定，由於上述文件並非法律和行政法規的效力性強制性規定，借名買房的合同關係也不因此而無效，而應當認定有效。我國法律也沒有違反限購政策將導致物權消滅的法律規定，且案涉房屋的代持行為亦無證據證明存在惡意轉移財產、逃避債務的情形，認定徐沛欣不享有案涉房屋的物權，不符合上述司法解釋的規定精神。一審判決認定徐沛欣以案涉房屋享有物權期待權而非物權，適用法律不當，本院予以糾正，但認定徐沛欣對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益的裁判結果正確，應予以維持。

四、關於中集哈深公司對登記在一審第三人曾塞外名下的案涉房屋是否享有信賴利益的問題。商事外觀主義是指在商事交易活動中，以商事主體的行為外觀認定其行為所產生的法律效果，相對人如果對商事主體對外公示的外觀事實產生合理依賴，並依此從事相應的行為，即使外觀事實與真實事實不一致，仍然依照外觀事實進行認定。本案中，一是一審第三人曾塞外與中集哈深公司之間形成的是借款保證法律關係，保證責任屬於信用擔保，不同於物保。在該保證法律關係中並未涉及案涉房屋，未體現出對案涉房屋產生合理依賴。二是案涉房屋所有權是於2016年2月19日登記在曾塞外名下的，曾塞外是於2014年4月25日與中集哈深公司的委託貸款銀行興業銀行簽訂《最高額保證合同》的，即在該保證法律關係設立時，案涉房屋尚未辦理不動產登記，網籤合同並非物權法上規定的物權公示方式，尚未產生法律意義上的物權公示效力，中集哈深公司也未提供證據證明興業銀行與曾塞外簽訂最高額保證合同是基於曾塞外名下有案涉房屋才簽訂的。三是中集哈深公司申請人民法院的查封行為，不是基於商事交易行為，非基於信賴房屋登記在被執行人名下而使自己作出相應的商事交易行為、付出相應的對價，亦無信賴利益可言。故中集哈深公司主張其對案涉房屋享有信賴利益應依法執行的上訴請求，理由欠充分，本院不予支持。

綜上，中集哈深公司的上訴理由均不成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，裁判結果正確，應予維持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費174,760元，由上訴人遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　譚　弘

審 判 員　張秀軍

審 判 員　蘇本營

二〇一八年九月二十九日

法官助理　劉　妍

書 記 員　張博涵