特色小鎮擴容在即 上市公司搶食萬億級市場

紅刊財經 林偉萍

繼首批127家全國特色小鎮名單公佈後，第二批全國特色小鎮名單也即將揭曉。根據有關規定，第二批300個國家級特色小鎮將於6月30日前完成申報。對比第一批特色小鎮來看，第二批特色小鎮不僅數量翻番，對於推薦的要求也更為嚴格，同時對於市場擔心的“地產化”問題也進行了疏導。而隨著“小鎮之風”愈演愈烈，業內人士預計，備受關注的雄安新區開發也有望採取特色小鎮開發模式。此外，值得注意的是，面對特色小鎮未來6萬億的投資規模，棕櫚股份、華夏幸福等多家上市公司已經提前進場搶食。業內人士建議，可從房地產開發、項目運營商、PPP模式以及雄安新區特色小鎮概念四個角度進行掘金。

第二批名單即將公佈，特色小鎮或成雄安新區新風向

特色小鎮，從其定義來看是指依賴某一特色產業和特色環境因素（如地域特色、生態特色、文化特色等），打造的具有明確產業定位、文化內涵、旅遊特徵和一定社區功能的綜合開發項目。“特色小鎮”與傳統的產業園區和工業園區有本質區別，是以產業為核心，項目為載體的特定生產、生活、生態區。2014年10月時任浙江省省長李強在調研考察雲棲小鎮的時候第一次公開提出“特色小鎮”的概念。

2016年10月，首批127個全國特色小鎮名單公佈。2017年5月26日，住房和城鄉建設部辦公廳下發了《關於做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》，要求第二批300個國家級特色小鎮在6月30日前申報完成。相較於第一批特色小鎮，第二批候選數量大幅增加，從第二批各省（區、市）特色小鎮推薦名額分配表中，江蘇省、浙江省、山東省、廣東省名額最多，各有15個名額，其次為四川省，有13個推薦名額。同時，第二批全國特色小鎮篩選的標準也更加嚴格，需滿足具備良好的發展基礎、區位優勢和特色資源，能較快發展起來；實施並儲備了一批質量高、帶動效應強的產業項目等六大要求。此外，對於擔心的特色小鎮建設中的“地產化”問題，要求中明確規定：“以房地產為單一產業，盲目立項建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮不得推薦”。

此外，值得注意的是，不少業內人士表示，從目前情況來看，備受關注的雄安新區周邊區域開發上，可能也將採用特色小鎮模式。安信證券研報中分析稱，“第二批名單的特色小鎮中，河北特色小鎮，尤其是雄安特色小鎮有望發力。”其認為，雄安的建設將為特色小鎮帶來基礎建設、人口流量、產業基礎三重優勢，同時特色小鎮也為雄安帶來了綠色生態、新增就業、產業升級等益處。而當前特色小鎮的建設也已全副武裝，首先宏觀層面的政策和資金支持為特色小鎮建設提供堅硬的盔甲；其次國內外經驗給以指導意見；最後旺盛的下游需求成為手持之利劍。

國金證券分析師李立峰也表示，“雄安新區 ”將為“特色小鎮”提供廣闊的試驗田。在雄安新區發展“特色 小鎮” ，可以起到很好的複製推廣效果。近期河北省政府公佈的首批“特色小鎮”創建和培育類名單中，在雄安新區範圍內(雄縣、容城、安新 3 縣)以及周邊的“特色小鎮”有十多個，這些“特色小鎮”無疑將伴隨著雄安新區 的崛起而快速發展。而根據規劃，河北未來將投資2200億建設100個“特色小鎮”。紅刊財經記者注意到，在此次第二批特色小鎮推薦名額分配表中，河北省有11個推薦名額。

上市公司紛紛搶灘，PPP模式或成主流投融資模式

根據住建部規劃，“到2020年爭取培育1000個左右的特色小鎮”，業內人士預計此舉將產生約6萬億的投資規模。面對億萬級的特色小鎮市場，A股上市公司自然不會輕易放過。據紅刊財經記者粗略統計，目前已有華僑城A、萬科A、陽光城、南國置業、華夏幸福、綠地控股、雲南旅遊、美好置業、海南高速、華斯股份、萊茵體育、濱江集團、中國電建等10多家上市公司已經參與或發佈公告即將參與特色小鎮產業鏈的開發。

如棕櫚股份、華夏幸福等公司的特色小鎮項目已逐步進入落地階段。棕櫚股份公告顯示，目前明確的特色小鎮項目包括長沙潯龍河（已運營）、時光貴州（已運營）、雲漫湖（已運營）、梅州雁洋（已中標）、奉化濱海（已中標）、肇慶回龍鎮（框架協議）、蓬萊劉家溝（框架協議）。其中，梅州雁洋、肇慶回龍、蓬萊劉家溝為國家級特色小鎮，是國家首批127個特色小鎮項目之一。而在6月1日接受機構調研時，棕櫚股份也明確表示，公司看好生態小鎮發展前景；對於生態城鎮（或者新型城鎮化）未來前景，公司認為這是一個萬億級的市場。其表示：“從短中期來看，按照國家出臺的2020年培育1000個全國特色小鎮計算，除了首批127個，公司預計到2020年每年至少有200多個，假定按單個項目40億元規模計算（梅州雁洋特色小鎮中標金額45.89億元），已經是近4萬億規模，這還不包括各省市層面的特色小鎮及其它生態城鎮項目。”

華夏幸福也是走在特色小鎮開發前列的上市公司之一，去年11月，華夏幸福發佈公告稱，未來三年將在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊佈局百座特色小鎮。為此，華夏幸福於去年11月成立了專門操盤產業小鎮項目的控股子公司。目前華夏幸福旗下已有南京溧水空港會展小鎮、香河機器人小鎮、霸州足球小鎮、永清幸福創新小鎮、任丘中醫文化小鎮、任丘白洋澱水鄉風情小鎮等項目。

除此之外，不少上市公司近期也透露出其未來在特色小鎮上的方向和佈局。6月9日，海南高速公告稱，公司與江蘇南大特色小鎮開發有限公司在海口簽署協議，將依託各自優勢在特色小鎮全產業鏈開發等業務上展開合作，共同打造具有綜合競爭力的運營產業鏈。萊茵體育近日在互動平臺上表示，體育特色小鎮、冰雪運動是公司體育產業兩大核心體系，冬奧會是發展冰雪產業的良好契機，未來將圍繞“空間+內容”進行重點佈局。華斯股份也公告稱稱，正在制定華斯裘皮小鎮的具體規劃。

目前“特色小鎮”的開發主要有三種模式：政府主導、企業主導和政企合營的PPP模式。李立峰表示，雖然目前特色小鎮開發仍由政府主導，但在未來，PPP模式或成為體育小鎮的主流經營方式和主流的投融資方式。其表示，在首批“特色小鎮”中就有很多小鎮採用了 PPP 模式，可以預期未來在基礎設施建設和公共設施建設中會有更多的 PPP 模式的應用。

他舉例說，華僑城A目前在建的甘坑新鎮項目為典型的PPP模式合作開發，總投資額 300 億元，收入來源是“門票收入+地租+銷售分成”，其中前兩部分收入是長期穩定的收入。地租即租金，以前舊的廠房每月每平方米租金是 15元～20元，華僑城將之改造後租金能提高到 50元～60 元，這部分收入是穩定的，而銷售分成，包括在城鎮中開發的農產品、餐飲服務、培育的一些產品的銷售等，這部分收入把控有難度，風險比較大。“對於企業實力相對薄弱的小鎮，除了加強與銀行、信託和保險的合作外，還應當通過市場化的手段，如PPP模式以及一些產業基金的模式進行運作，分散自身的投資風險，以市場化機制推動小鎮建設。”李立峰分析說。

四維度掘金，關注雄安新區特色小鎮概念

對於投資機會，李立峰建議投資者從四條主線把握，一是房地產開發以及投資“特色體育小鎮”等。推薦將產業小鎮作為集團業務發展線之一的華夏幸福、將建100座具有中國傳統民俗文化特色小鎮的華僑城 A、擬80億打造杭州浦陽特色體育小鎮的萊茵體育等。 二是項目運營開發商。旅遊文化產業，涉及 “人工、人文”主題性景點，如在“特色小鎮”項目上積極推進的中青旅等。三是PPP 模式。“特色小鎮”的未來發展將伴隨著 PPP 模式不斷優 化，在政府和社會主體間尋找到平衡點，推薦推進打造“特色小鎮”PPP2.0 計劃的美尚生態、將建設“特色小鎮”的相關業務的鐵漢生態等。四是後續有望積極參與河北以及雄安新區“特色小鎮”建設的公司。如：將參與雄安新區“特色小鎮”建設的南國置業、有望參與雄安新區周邊小鎮的項目開發的濱江集團、擁有被認定為河北第一批 創建類“特色小鎮”華斯裘皮城的華斯股份、謀求“生態城鎮+”戰略轉型，積極參與雄安新區建設的棕櫚股份等。

安信證券也建議投資者關注雄安新區特色小鎮概念相關公司。其表示，特色小鎮模式是我國新型城鎮化進程中的一次全新嘗試，也是京津冀一體化進程和城鄉統籌發展的重要組成部分。預計雄安新區周邊將湧現一批特色小鎮，引領全國特色小鎮未來的發展方向。建議重點關注佈局雄安新區特色小鎮的相關上市公司：南國置業、華斯股份、濱江集團、龍建股份、華夏幸福等。

西南證券分析師王立洲則建議投資者，從低估值龍頭、受益城市更新改造、參與特色小鎮概念選股。其表示，深交所減持新規限制了部分特定股東及董監高的套利機會，明顯利好市場，特色小鎮和城市更新主題持續發酵，看好地產板塊的投資機會。建議關注估值便宜、基本面上行趨勢明朗、存在持續催化劑的個股，如華僑城、華夏幸福、招商蛇口、綠地控股、金地集團、天健集團、南國置業、中航地產等。

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