龍湖集團業績會現場。圖片來源：龍湖集團
十年前，肆虐全球的金融風暴尚未過去，各國政府紛紛出手拯救經濟。在4000億經濟刺激計劃及9000億保障性住房計劃的帶動下，中國房地產衝破風暴復甦過來。就是在這一年，吳亞軍親手在港交所敲響了龍湖上市的鑼聲。
2019年，龍湖即將迎來上市十週年的重要節點。8月26日，距離龍湖上市十週年剩下不到三個月的時候，吳亞軍帶領她的“左膀右臂”來到香港，交出了十週年慶之前最後一份成績單。
今年上半年，龍湖實現合約銷售金額1056.2億元，同比增長8.8%；實現營業收入385.7億元，同比增長42.2%；實現歸屬股東的淨利潤63.1億元，同比增16.21%。
沒有驟升驟降的數字，龍湖依舊保持著它慣有的平穩姿態。一如吳亞軍平回望過去十年時的人淡如菊，“時間過得很快，沒有什麼特別值得紀念的，沒有特別的故事可講，沒有故事就是最好的故事。”
但是，任何一家房企的壯大都不是偶然，作為十強選手的龍湖真的沒有故事可說嗎？也不盡然。
三次變速
“對於上市公司來講，龍湖一直是做地產業務的，一直在應對很多行業外部的擾動和不確定性，不斷按照自身的戰略意圖發展和壯大。”
這十年來，中國房地產行業沉沉浮浮，擠在賽道上的房企亦是千姿百態，有甩開對手一路狂奔的，也有在中途跌倒的。為了不被外在因素絆倒在賽場上，龍湖通常採取主動變速來應對。
據時代財經梳理，2009年及2010年正值中國房地產行業復甦，在這期間，龍湖儲備土地的態度積極，連續兩年新增土儲面積都超過了1000萬方。同時，銷售規模也有明顯的增長，由2009年的183.4億元上升至2010年的333.2億元，增幅達81%。
但高增長的節奏在2011就被龍湖叫停。彼時，全國樓市遭遇宏觀調控政策，46個大中城型市出臺“限購令”，其中10個城市針對樓盤出臺強制“限價令”。此外，在資金層面，央行3次加息、6次上調存款準備金率。
一系列調控動作帶來的是全國樓市的急速降溫，當時，包括萬科、中海、恆大在內的多家大型房企都緊急踩下剎車，龍湖也不例外。2011年，龍湖進行了上市後的第一次主動變速，一方面放慢腳步，不急於衝規模，另一方面，降低投資的力度，控制拿地節奏。
2011年年初，龍湖將拿地預算定在170億元-175億元，但最終全年拿地投入僅90.22億元。銷售端增速同樣做出調整，當年完成382.7億元銷售額，同比增幅14.9%。
在龍湖看來，這樣的調整能夠保證其現金流的安全，這是比規模更加重要的事情。正是出於保證現金流的原則，後來幾年其他房企扎堆衝刺規模的時候，龍湖仍然選擇了保守的戰略。其歷年年報數據顯示，2012年到2015年，龍湖銷售規模最高增速不過20%，但在手現金持續增長，2012年為 174.7億元，2015年增加至181.6億元。
直到2016年，行業進入新的週期，頭部房企的規模達到2000億，第二梯隊的門檻也上升到了1000億的水平，“規模”成為直接影響房企“生死”的關鍵因素。面對行業大環境的變化，龍湖進行了第二次的變速。
這一年，龍湖拿下43幅土地，業績增長61.6%，完成881.4億元銷售額，並鎖定了千億目標。而後龍湖的規模“三級跳”，2017年完成千億目標，2018年邁入2000億陣營，並躋身十強。
但疾步向前始終不是龍湖的作風，高速成長的那幾年，吳亞軍和龍湖總裁邵明曉總是在業績會上不斷強調要小心、要謹慎。因此，剛剛跨過2000億的門檻，龍湖又迫不及待進行第三次變速。
2019年，龍湖的銷售目標是2200億元，目標增幅由去年的28%降至10%。在其看來，不論是拿地還是銷售，都要抓“窗口期”，因此，設定這樣的目標也是基於穩健的思考。上半年，龍湖完成了全年目標的48%，邵明曉稱今年完成全年2200億任務是比較輕鬆的。
當然，銷售市場沒有窗口期，並不代表土地市場也是如此。今年上半年，房企掀起一股拿地熱潮，龍湖也獲得50幅土地，拓展漳州、咸陽、中山、茂名4個新城市。截至6月底，其土儲總建築面積7093萬平方米，權益面積4911萬平方米，總貨值9800億元，足以支撐其四年以上的發展。
龍湖執行董事兼首席財務官趙軼預計，下半年還是會有拿地機會，但龍湖會嚴格的量入為出，按照負債率倒推，會看時機。上半年，龍湖在手現金580.7億元，較去年增長接近38%；淨負債率53%，保持穩定低位。
三個新航道
應對行業變化，調整步調是一種方式，開闢新航道是另一種方式，在第一個十年接近尾聲的時候，龍湖開始鋪墊下一個十年的故事。
“下一個十年我們有一些考慮和計劃。核心就是跟著中國的城市發展去走，城市化、再城市化是一個成長機會，消費升級是一個機會，服務升級也是一個機會。”吳亞軍口中的“機會”放到現在來看，就是龍湖的“四大航道”。
2018年3月龍湖業績會的那一天，龍湖一紙公告宣佈更名，由“龍湖地產”更名為“龍湖集團”。更名背後意味著“地產”不再是龍湖唯一的業務，其業務主航道將從單一的傳統住宅業務改為住宅、商業、智慧服務、長租公寓。
到2020年，商業項目將超過50個；到2019年，長租公寓數量達到8萬間，收入規模達到10億以上；智慧服務強化自身競爭力。對於幾個新航道業務的未來，龍湖有著清晰的規劃，按照其想法，不出意外的話，這幾個業務都會在不久的將來成為龍湖新的業績增長點。
實際上，早在2003年，龍湖第一個商業項目就在重慶面世。此後，龍湖在商業領域經歷了漫長的摸索期，直到近些年，形成了成熟的商業模式，才有了異地複製的條件。尤其是近兩三年，龍湖表態每年將10%的銷售回款用於投資商業，商業板塊因此而進入快速發展階段。
截至6月底，龍湖開業商場數量共計29個，建築面積296萬平方米，整體出租率能達到98%。另外，上半年龍湖物業投資業務不含稅租金收入為25.8億元，較上年同期增長39.2%，其中，商業租金為21.9億元，增幅達到30%。
今年開始，龍湖商業將密集開業，邵明曉透露，下半年，將有9個商場開業，2020年計劃商業數量將達到50個。“過去幾年嚴格控制投資，每年將回款10%用於投資性物業，雖然並沒有投足，但不斷積累之後，到今年商業開始爆發。”
不像商業板塊經歷了漫長摸索期和成熟期，龍湖的長租公寓業務似乎並未碰到太多的麻煩，從準備到起跑再到衝刺，只有短短三年時間。2016年前後，長租公寓突然成為國內資本眼中的“香餑餑”，房企、險資、資本湧入其中，龍湖是先頭部隊中的一員。
龍湖迅速推出長租公寓品牌--“冠寓”，並以“輕、中、重”資產相結合的方式進行擴張，龍湖集團層面還直言會把大量的資源用在其身上。這幾年來，冠寓以每年新增過萬間的速度在成長，到今年上半年，冠寓累計開業房間數量超6萬間，上半年租金收入同比增長207%，達4.26億元。
不過，去年下半年以來，長租公寓“雷聲”不斷，整個行業充斥著不安的情緒。但邵明曉還是向媒體肯定的說，長租公寓這條路，龍湖準備堅定的走下去。“全年收入會超過10億。現在我們已經是行業的頭部企業，接下來希望做到領先。”
比起商業和長租公寓，外界對龍湖的智慧服務板塊關注較少。但在此次半年報中可以看到，其已在重慶、成都、上海、深圳、廣州、杭州、北京等73個城市擁有近1000個項目，服務家庭約240萬戶。
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