隨著近幾年蘭州城市西進，地鐵一號線接軌西固，西固的房地產市場將迎來里程碑式的變化，由過去供不應求、房價快速上漲進入到供應增加抑制房價上漲的新局面，再加上西固區域特有的產業結構和區域威脅，西固房地產市場壓力將大增。

城市西進 房地產開發重心逐步西移

蘭州是一個狹長的城市，在城市經濟發展的初期，城市的商業經濟重心主要圍繞在城關區核心區域，近年來，為了拓展城市空間，蘭州市政府提出了“東拓西進，南伸北擴”的戰略，四版蘭州城市規劃明確將七里河西客站作為城市規劃的中心展開，我們也能明顯的感覺到，蘭州的城市建設和房地產開發重心正在逐步西移，西固房地產市場迎來諸多利好。

規劃多條城市道路 地鐵一號線即將通車

（1）城際鐵路通車

蘭州-中川城際鐵路西固站2018年7月1日正式通車，城際列車在西固站設立站點。從西固上車，最快20分鐘即可到達中川機場。

（2）南繞城高速全線貫通

2018年12月29日蘭州南繞城高速公路全線貫通。蘭州南繞城高速東起榆中縣定遠鎮，途經榆中和平、七里河西果園、樑家灣，終點至西固黃羊頭，接蘭海（蘭州—海石灣）高速公路。伴隨著南繞城高速的通車運營，將極大方便西固區車輛的出行。

（3）深安大道通車緩解交通壓力

2019年5月24日，深安大道順利通車，為沿線樓盤交通及住戶的生活提供方便，緩解了七里河、安寧、西固三區主要道路交通壓力，提升西固區車輛進出效率。

（4）地鐵1號線即將運營

地鐵軌道1號線一期工程計劃在6月份完成國家交通運輸部驗收提出問題的整改工作，通過國家驗收後正式運營。地鐵軌道1號線西終點站位於西固區陳官營，一號線的運營通車，將大大縮短西固到達主城區的時間。

小學初中及高中達84所且名校高達15所

西固區學校較多，其中中學總共41所，小學共43所，中小學數量總共達84所。西固區作為蘭州市老城區，教育質量一直在蘭州市名類前茅，這片區域也就變成了"學區房"的選擇之地。

2018年，西固區全區高考：

一本上線率54.17%，比2017年提高9.71個百分點；

二本上線率77.40%，比2017年提高2.8個百分點；

全區高考成績600分以上學生187人，有7人進入全省前100名。

2018年西固區共評選出15所教育質量優秀單位

（1）高中4所：

蘭州市第五十八中學(原蘭煉一中)、蘭州市第五十九中學(原蘭煉二中)、蘭州市第六十一中學(原蘭化一中)、蘭州市第二十八中學；

（2）初中3所：

蘭化一校、蘭州市第八十二中學、蘭州市第六十三中學(原蘭化三中)；

（3）小學6所：

西固區福利西路小學(原蘭化四小)、西固區福利東路第二小學(原蘭煉二小)、西固區福利路第一小學、西固區福利東路第三小學(原蘭化一小)、西固區玉門街小學、西固區福利東路第一小學(原蘭煉一小)；

（4）中心校1所：

達川中心校；　

（5）學前教育(1所)：

西固區幼兒園；

西固市場供應轉變 市場將迎來反轉

（1）2019年西固商品房供應超5000套 市場將迎來反轉

西固區房地產市場連續多年供應萎縮：

2018年西固區商品房供應面積24.32萬平；

2017年西固區商品房新增供應面積只有2.45萬平；

2016年西固區新增商品房供應面積28.79萬平。據不完全統計，2019年西固區商品房新增供應面積將進一步增加，預計突破30萬平，去庫存壓力加大。

2019年新增供應項目

2019年新增供應項目

2018年西固區新房庫存數據

2018年西固區新房庫存數據

（2）三年新建保障房2.9萬套 解決西固居住剛需問題

西固區的住宅中，保障房一直佔領著重要的地位，西固區大量的保障房衝擊著西固商品房市場。

蘭州市西固區計劃從2018年至2020年，用三年的時間，對全區範圍內的棚戶區實行組團式改造，完成2.9萬套、260萬平方米改造任務。

2018年，西固區新城、力威德、石化學院家屬院、新樂花園(三期)等項目開工建設；石化3#街區、河口等22個項目辦理手續，蘭西鐵苑、東川、福源小鎮項目就有5032套安置房具備入住條件。

據西固區棚改戶改造攻堅行動可知，接下來兩年將會有更多的保障房推出，保障房將會從很大層面上解決西固居住剛需問題。同時，對西固商品房市場銷售造成一定壓力。

（3）2016年至2019年上半年西固共出讓土地2713.14畝

2019上半年西固區共成交土地約72.56畝；

2018年共成交土地面積725畝；

2017年共成交土地1069.38畝；

2016年成交土地846.26畝，總計2713.14畝。這些土地正在陸續推向市場。

2018年西固區全年土地成交面積約725畝，其中商服、商住用地約201畝，總成交金額15.46億元，每畝均價768.76萬元。

價格上升 成交均價達8423元/㎡ 西固價格優勢將削減

2017年西固區共成交2045套、成交總額12.94億元、均價7396元/㎡；

2018年西固區新房成交2353套，成交面積292857 平方米，成交總金額246673萬元，成交均價8423元/㎡。

2018年西固區成交均價較2017年成交均價增長1027元/㎡；

可以看出，由於連續多年的供應短缺和蘭州主城房價上漲的效應，近幾年來西固區房價增長勢頭迅猛。

目前，蘭州主城四區裡面城關、七里河、安寧房價快速上漲，其他三區房價基本全線破萬，西固房價相對形成窪地，加上西固不限購，房地產需求大增，出現階段性供不應求局面，也推高了房價。但是隨著西固區房價逼近其他主城三區，西固區價格優勢將不復存在。

四區價格比較

四區價格比較

整體市場下行 以內銷為主的西固房地產市場更應謹慎

西固區是蘭州市乃至甘肅省的核心工業區，中國西部最大的石油化工基地。這也決定了西固房地產市場的消費特性，普通商品房消費重點以區內人口為主，在主城四區形成價格窪地的前提下有可能吸引部分外來人口將西固作為落腳城市。與此同時，西固的發展也將取決於環境改造、向西拓展和物流產業投資。

按照政府規劃，西固將在河口打造旅遊經濟圈，建成投用華夏文化展示中心、遊客服務中心、配套商業街等核心項目。加快推進南山大景區、關山森林公園、金城公園(二期)主題遊樂區。

目前，西固區各項工程緊鑼密鼓籌建中，甘肅(蘭州)國際陸港五大核心功能加快完善，保稅物流中心(B型)基本建成，多式聯運中心開工建設，汽車整車進口口岸成功獲批，躋身國家指定對尼泊爾開放三大內陸港口，組建國際陸海貿易新通道省級物流平臺。