五彩棒棒糖王國，讓人童心氾濫。但商業世界中，利益的天平卻從未停擺，兒童節也不例外。
6月1日，凱德集團發佈消息稱，公司於今日收購上海楊浦區商辦物業國正中心，同時出讓位於漕河涇開發區的凱科國際大廈。
“一方面通過成熟物業釋放投資收益，另一方面將資本再分配至增長性物業，加強凱德在一線城市的發展立足點。”凱德方面如是解釋“一進一退”的買賣。
其實，此次拿下價值26.4億的國正中心前，凱德的上一次收購生意發生在去年8月19日，彼時其通過凱德商用中國信託（以下簡稱CRCT）15億將成都凱丹廣場納入囊中。
雖然前者發生在一線，後者在二線，但它們同屬凱德發力的五大核心城市集群佈局圈中。為了做大這些城市的規模，赤裸裸的收購之外，凱德使出的另一殺手鐗則是“輕資產輸出”。自去年8月宣佈該路線後，截至目前凱德在中國已經簽下了三個購物中心管理合同。
如此看來，當中國商業地產從“開發時代”步入“運營和資產管理時代”，凱德扮演的角色出現了微變。趕潮流的它，慢慢將“開發者”身份隱去，凸顯的則是“運營者”和“資管者”的角色，背後離不開的則是一二線土地市場資源的稀缺與競爭之殘酷。
兒童節買賣大戲
凱德資料顯示，此次100%全購的上海國正中心資產價值26.4億元，位於上海楊浦區五角場商圈中。
該目標資產地上總建築面積為80701平方米，共有三座辦公樓及配套的商業裙樓。其於2016年第四季度完工，其中一座建築面積為18,000平方米的辦公樓已滿租。
考慮到五角場區域交通便利、高校資源集中及扎堆的跨國公司，凱德方面預測稱，“未來國正中心將會有不少世界級跨國公司入駐，看好剩餘商業租賃面積前景。”
“商業市場快速發展以及辦公樓需求日益旺盛，預計到2020年，上海將超越香港成為大中華地區最大的辦公樓市場。國正中心所處的五角場板塊，正是新型創新商業區，提供了更有吸引力的租金收入。”凱德集團中國首席執行官羅臻毓補充道。
這邊廂大手筆購入上海國正中心，那邊廂凱德在同日將凱科國際大廈的100%權益出讓給一長期合作伙伴整體持有。
據頭條君瞭解，凱科國際大廈位於上海漕河涇開發區內，資產價值15.6億元人民幣，項目總建築面積為40,445平方米。該交易預計將於2017年6月完成。
對此，凱德集團中國首席執行官羅臻毓指出，凱德於2008年購入凱科國際大廈，通過8年專業的國際資產管理實踐，目前凱科已是漕河涇新興技術開發區租金最高的辦公樓之一。
於凱德而言，這種“一退一進”並不奇怪。“隨著凱德在中國一線城市業務深耕，收購具備良好收益率的經營性辦公樓資產，將為公司帶來穩定的收益和現金流，提高股東回報率。”
完成兒童節這筆買賣後，凱德在上海擁有或管理的商業及綜合體項目達到17個，總建築面積超過130萬平方米。
除國正中心外，其餘項目包括上海來福士、長寧來福士、凱德星貿中心、凱德大廈、凱德龍之夢虹口、凱德龍之夢閔行和凱德晶萃廣場Lu One7個綜合體項目及凱德七寶購物廣場購物中心。
此外，還有上海淮海路雅詩閣公寓、上海衡山雅詩閣公寓、上海徐匯盛捷公寓、上海馨樂亭碧雲服務公寓、上海馨樂庭大華錦繡服務公寓、上海馨樂庭香溢服務公寓、上海盛捷中環外高橋服務公寓7家服務公寓及趣存自助倉Store Hub。
當然，上海並不是近兩年凱德留下收購痕跡的唯一城市。去年8月19日，凱德集團旗下凱德商用中國信託管理有限公司用15億收購成都城南高新區新南天地片區的凱丹廣場。
至此，2003年首入成都的凱德在該城市共持有的物業數量增至14個，包括3個綜合體、4個住宅、4個服務公寓、3個購物中心。
規模與角色紛爭
雖然一個發生在魔都上海，一個發生在天府之國成都，但二者殊途同歸，即做大凱德在一二線城市的資產規模。
時間回到2013年，凱德集團啟動組織架構戰略調整，原有的八大業務門類會劃分成四大業務單位，分別為凱德新加坡、凱德中國、凱德商用和雅詩閣。
此外，凱德選擇了退市私有化以及出售了所擁有的澳洲置地（Australand）的股份。2014年8月份，整合工作才告一段落。
通過這一系列“減法”，凱德將佈局重點聚焦在中國五大核心城市集群（包括北京/天津，上海/杭州/蘇州/寧波，廣州/深圳，成都/重慶/西安，武漢）和東南亞市場，同時聚焦綜合體戰略。
頭條君查閱官方資料獲悉，截至2016年底，凱德在中國一二線城市的資產佔總體資產的93%，凱德集團聚焦的五大核心城市群的11個主要城市資產佔集團在中國總資產的86%。
如此看來，一二線城市已然成為凱德集團在中國佈局的絕對重心。對於三四線城市不良資產的迴避，羅臻毓曾接受媒體採訪時解釋稱，暗藏在背後的是一套精準的投資回報評測體系，“精確到每一平方米的投資回報測算”。
以“收購”之法則去拓展盤子某種程度上來說是“可遇不可求”，或正式礙於這種不確定性，凱德在2016年8月正式宣佈了輕資產路線，開啟“自持為主，輸出管理為輔”的策略。
首個購物中心管理合同是與長沙先導投資控股集團有限公司簽訂的，合作項目是“長沙湘江財富金融中心。進入2017年，凱德有先後在西安及成都簽下了第二、第三個合同。
按照協議，凱德將以輸出管理和品牌的形式參與合作項目的資產規劃、開業籌備、商業運營和資產管理。
“通過簽訂管理合同擴大其購物中心網絡，並作為長期持有商業項目這一主要發展策略的補充，以繼續增強規模優勢。”凱德於官方微信中指出。
規模的擴張，更多是量上累加。細究這些“量變”背後，是商業地產“開發時代”褪去，凱德在潮流中扮演的角色也發生變化，凸顯的是“運營者”和“資管者”。
對於這一點，羅臻毓在此前接受頭條君專訪指出，“首先要發揮規模優勢，形成規模化經營和品牌影響力的聚合效應。在此基礎上，疊加創新投資資本，使我們成為業內外首選的專業合作伙伴之一。”
角色的變化固然有著凱德長年“強處”的積澱，但避不開的客觀現實則是一二線城市地價飛漲、地王頻出。
“規模效應帶領我們走向價值高地，是企業穩定盈利和回報率的重要因素之一。不能為了拿地而拿地，始終以合理回饋股東為己任。”羅臻毓如是解釋為何凱德缺席火爆的2016土拍現場。
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