作者：樓嵐

隨著各地落戶政策的放開，越來越多的人開始考慮在市裡買房子。

買房雖然是剛需，短期內不會轉賣，但是還是有很多人希望自己買的房子未來能有很大的升值空間。這樣的話問題就來了，到底是選擇離市區較近的，配套設施較齊全老小區，還是離市中心較遠的，還在逐步完善的新小區，哪個升值的空間更大呢？

首先，我們看看能夠影響房價有漲有跌的因素。在不同的地方，人口流入的越多，經濟越發達，房價則越高，反之亦然。這個道理很簡單，比如北上廣這些一線城市，每年都有源源不斷的人到這些城市謀求發展，而這些城市的房價遠遠比其他城市要高很多。

在一線城市與二三線城市之間的選擇問題上幾乎沒有什麼分歧，有錢就買一線，錢不夠的話沒辦法，就能買二三四線。但是在同一個城市內，到底是買老小區，還是買新小區呢？這個問題難倒了很多人。

01 買房就買遠大新

老破小和遠大新的主要區別在於，老小區的居住環境差，配套成熟，規劃改造難度大，價格較低，租售比較高。而新小區居住環境舒適，規劃齊全，但是目前配套不成熟，價格較高，租售比較低。

從租售比的角度看，老小區有絕對優勢，但從未來的升值空間看，老小區要明顯低於新小區的。

原因很簡單，老小區的周邊配套設施經過多年的完善，已經非常健全了，有人願意為交通的便利多承擔一部分的費用，而把省下來的時間陪孩子；有人願意為了孩子能夠爭取一所重點學校的錄取資格而抬高房價進行資源競爭；也有人願意為了自身發展而多承擔一部分成本融入這個圈子等等。

而新小區周邊的配套設施較差，規劃中的建設尚未齊全，交通不便等因素，造成租金比例上不去，價格相對較低。但從未來的升值空間角度看，這並不是劣勢，反而是優勢。

之前我寫過一篇文章，《要注意未來房地產的一大隱患因素》，簡單的說就是房齡超過15年的二手房是一個投資拐點，因為超過15年之後的小區配套設施已經極度成熟，基本沒有改善空間，升值空間變小，甚至銀行貸款難度也升高。

而那種周邊全是荒地，但規劃又非常齊全的小區，未來升值潛力才最大，若長期持有的話，這裡面是有足夠的升值空間。所以，綜合的看，新小區的未來優勢是明顯高於老小區的。

02 遠大新不如老破小的特殊情況

那麼在什麼情況下，新小區的優勢要低於老小區呢？一共有4種情況：

第1種就是當金融危機再次來臨時，一切的資產都會隨著經濟崩潰而暴跌，這個時候人人都會感到自危，能有一份穩定的工作就已經很不錯了。

而且現在買房的人幾乎都會貸款，大量失業就會造成斷供，而新小區的房子又是斷供的高發區，所以，當金融危機爆發時，新小區房價的下跌速度遠遠比老小區的下跌速度快很多。

第2種情況是學區房的因素。因為學區房大部分存在於老小區，而新小區由於常住人口不穩定，是否能被規劃成學區房還是個未知數，所以，從這個角度看，新小區是有一定的劣勢的。

學區房這個概念屬於政策紅利，受政策影響很大，而且他已經屬於老小區房價的一部分了，所以這部分價值是沒法用其他方式來判斷的。

第3種情況是當一個地方被政策引導，導致當地只能有存量房的交易，而不能有新增樓盤的建設，這時，供需關係就會失去平衡，供小於求的局面就會造成老小區的房子成了搶手貨。

比如北京這個城市，根據國土部與國家發改委聯合印發的《京津冀協同發展土地利用總體規劃（2015-2020年）》，北京四環內將不會再有新建普通商品住宅，以後要想在北京四環內買房，基本上都是2手房。

再加上北京擁有全球接近四分之一、中國大約一半的獨角獸企業，擁有中國最雄厚的金融資產，隨著環境的改善，它將成為中國唯一的“超級城市”。所以，未來北京房價的升值空間，就算是上世紀七八十年代建設的小區，也明顯比環北京的遠大新的房子有發展潛力。

第4種情況是拆遷因素導致的短期異常波動。之前有段時間的貨幣化棚改造就了大量的拆遷爆發戶，而他們被拆遷的居住地大部分是幾代人同住的宅基地，拆遷後又不能沒有住處，所以只能在周邊的小區買房。

這時問題就出來了，隨著增量資金的進入，樓價也隨之被推高。但是此時樓價的上漲並不是因為周邊基礎設施兌現的價值增長，而是被人為推高的，所以泡沫也會隨即產生。一旦增量資金斷供，房價也會迴歸理性。而3-5年後，他們會以拋盤的形式存在，就算那時的房子再新，拋售數量在短期內也是難以消化的。

03 結語

今天借這個文章講了一些房地產經濟的邏輯，再總結一下：

首先，要看人口的淨增長率，人口流入的越多，帶來的增量資金就越多，所以房價增長的潛力也就越大。

其次，房產投資有一個鐵律——人隨產業走，越是發展潛力巨大的城市，房價的增長空間越大。

最後，一定要回避貨幣化拆遷較多的區域，那裡的房子增值潛力不大，因為3-5年後，拋盤很有可能會集中在某一時段出現，賣盤的增加很容易造成房價的不理性下跌。

歡迎大家關注微信公眾號“樓嵐財經”查看更多更詳細的精彩內容。