多位專家學者表示，房產紅利期還遠未結束，樓市即將進入第三階段
國內樓市在經歷多輪調控後，於去年下半年進入平穩階段，雖然說在今年開春以來，樓市交易迎來“小陽春”，但因城市樓市之間、新房與二手房的分化作用，也並未讓房地產市場脫離控制範圍，應該說，當前全國樓市整體上處於平穩狀態。
在經歷這波房價翻番大漲後，市場上出現了一種聲音：隨著人口紅利逐步消失，中國進入老齡社會，住房需求推動房價上漲時代已經過去，樓市即將迎來衰減期，房價大概率迎來陰跌狀態。真會出現這種情況嗎？
這樣的聲音確實出現過多次，但每次樓市都是以“上漲”來回饋。難道大家看到的問題不存在嗎？其實並非如此，從單一因素來看待樓市的漲跌顯然是準確的，或者說你看到的僅僅是影響樓市漲跌的表面現象。國內樓市或者房價漲跌一定是各種綜合因素作用的結果。
第一個階段（1978年-1998年），人均住房面積增長階段，基本是房地產發展的初級階段。
第二個階段，（1998年-2018年），人均住房套數增長規模最大階段，被房地產界稱為黃金白銀時代。
第三階段，（2019年—），尋求高質量發展階段，這個階段持續時間大約20年。
這是住建政策專家委員會副主任顧雲昌的看法。顧主任還認為，從今年起，現在我們已經進入一個全新的階段，一直到2035年，我們的城鎮化還將處於一個快速發展階段。城鎮化帶來大量住房需求，同時也對經濟發展起到重要作用，在相當長一段時間內，房地產仍然是支柱產業。不過，從住房市場上來看，我們將進入一個從量到質的轉變，人們的居住水平將得到顯著改善，所以，我們應理性看待房地產市場發展和房價上漲現象。
無獨有偶，一位不願透露姓名的資深房產專家、企業家、經濟學家也表示，中國房地產發展紅利期起碼還有15年-20年。雖然沒有說明具體的根據，但從他過往的發言中所透露的一些關鍵數據，基本上也可以推導出未來房地產紅利期時間節點，恰好也佐證了顧主任的觀點，主要從3個方面推導：
一是城市化率達到70%所需時間
截止到2018年，我國戶籍人口城市化率43.37%。與我們常看到的常住人口城市化率有較大差距，不過，常住人口大多都會轉為住房需求，所以，我們以戶籍人口城市化率作為基礎數據。根據公開數據顯示，最近5年，全國城市化率累計提高了6.1%，年化城市化率為1.22%。隨著城市化進入中速發展階段，城市化速度會放緩，未來實際年均城市化率會降到1%以下，按照平均0.8-1%速度，起碼需要20年時間才能達到70%的城市化率。
二是達到發達國家住房套數時間
參照發達國家戶均套數大約為1.1套。現在我們還沒有看到權威部門公佈的中國住房戶均套數數據，大多隻是民間的個人猜測，但這不影響未來趨勢發展。主要有兩點：
1.獨居戶數呈持續增長趨勢。隨著生活水平提高，無論是老人還是年輕人大都不願意居住在一起，不僅國外如此，中國也在朝這個方向發展，已成快速發展趨勢。近3年來，我們的獨居戶數以30-40%速度增加，但基數尚小，按照我國總人口13.9億，需要家庭戶數5.5億個，目前僅有3億個，那麼在未來還有2.5億家庭個數增加。即使按照近年30%速度增長，達到戶均1.1套數，起碼還需要12年時間。
2.人均住房面積還有較大成長空間。從相關數據顯示，目前我國人均住房面積在35-40平米之間，貌似跟發達國家差不多。實際上我們因歷史遺留問題，住在市中心的大多是老舊房，無門廳、無獨立衛生間，加之我們都是按照建築面積統計，實際使用面積在此基礎上還要減掉20-30%，所以我們實際人均住房面積跟發達國家差距還是比較大的。
三是替代房地產行業形成所需時間
從國際經驗來看，房地產業在城市化快速發展期都扮演重要角色，同樣也作為一國經濟支柱，隨著城市化逐步完成，房地產也會逐步退出主導產業之列。結合各方面經驗和信息來看，替代我國房地產的行業就是製造業。事實上，從國家相關的戰略規劃中基本也讀出一些重要信息，中國製造業主要通過3個階段來實現戰略目標。第一階段，到2025年是步入製造強國之列，第二階段，到2035年進入世界製造強國行列。第三階段不在我們推導之列，我們僅看前兩個階段，按照這個思路推導出，到2025年時，製造業初步形成新經濟增長點，到2035年時，製造業完成對房地產的主要替代。
從上面的3大方面數據推導出，房地產紅利期，或者是房價上漲期，最長時間是22年，最短12年，如果再結合經濟發展目標，我們取中值，這時間可以看到2035年前後。當然，影響房地產、房價的因素是多方面的，比如還有比較重要的貨幣因素，不過這些都屬於政策因素，都在可控範圍之內。
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