最近，中國社科院與經濟日報社共同發佈《中國城市競爭力第17次報告》，對於未來和當前房地產市場提出了頗具話題性的觀點，比如，2018年房地產對宏觀經濟增長的正向拉動效應出現拐點。房地產市場存在價格泡泡風險和結構性風險，雖然近年來房地產去庫存效果顯著，但最近出現了反彈苗頭。房地產金融風險正在快速積累，但總體可控。房價對企業流動性風險存在雙重影響，部分省份存在較大的企業流動性風險。
此報告還特別提出房地產市場存在結構性風險，不同層級城市房價分化加劇，一線城市房價收入比遠高於合理區間，房地產市場風險極大。至於是不是最大我不知道社科院有沒有這層意思，但是卻被很多人解讀為：一線城市北上廣深尤其是北上深這些城市風險最大。
對於社科院剛剛發佈的《中國住房市場發展月度分析報告》中提到的，“部分三四線城市後續需求不足，房價將下跌”這個觀點我是認同的，對於房地產對經濟增長的正向效應出現拐點我也是支持的，但是對於一線城市樓市風險最大可能我不太理解。
報告中說，房地產對經濟增長同時存在正向的拉動效應與負向的擠出效應，當房價水平較低時，房地產對經濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應，而當房價水平過高時，負向擠出效應將超過正向拉動效應。
的確如此，這一點我完全贊同，過去20年房地產由於其特殊的地位，可以說對經濟增長做出了不可磨滅的貢獻，但是大家不能看不到被掩蓋的事實，由於房地產極大的吸附效應，也讓其他行業變得不景氣，對實體經濟的傷害也是很難修補的，當然房地產的貢獻度就更大了。可這樣的貢獻並不可持續，我們更需要去改變這種現狀。
而對於一些專家特別是李鐵最常愛說的，“沒有房地產就沒有內需就沒有經濟增長，不買房誰會裝修誰會買家電？”，社科院的報告“高房價擠出效應在加強”這是對專家最有力的回擊。
經驗研究發現：當房價收入比超過9：1後，房地產對經濟增長將得不償失。2018年中國房價收入比為9.3，可見擠出效應已大於帶動效應，2018年中國房地產對經濟淨貢獻出現了由正轉負的拐點。因此，對於經濟發展來講，房價並不是越高越好。所以，這一切都與我所表達的觀點保持了一致性。
但是經濟日報的解讀為，房地產市場存在結構性風險，不同層級城市房價分化加劇，一線城市房價收入比遠高於合理區間，房地產市場風險極大。依據是：2001年，一二三四線城市的房價收入比分別是9.65、7.42、5.82、5.78；2016年，一二三四線城市的房價收入比則分別為16.18、7.13、5.29、4.87，分別上升73.8%、-3.9%、-9.1%、-15.7%。
對於一線城市風險極大我認同，我不知道，報告或經濟日報的解讀有沒有說一線城市風險最大，但我卻看到很多自媒體都在說“一線城市風險最大”，我覺得這是誤導。
對於社科院的報告和經濟日報的解讀，只是對於房價過高城市提出了預警，而且也的確存在風險，但是不是最大風險我沒有看到，而且相比風險，其實，一些三四五六線城市，由於完全沒有人口和資源產業支撐，有的甚至處於樓市消失狀態，這個就不舉例了，今年大家也看到過在一些小城房價賣出幾百還沒人要的地步，如果落在大城市，各種不合規的房產都會有市場，房價也會推到很高。
一線城市高房價的確已經變得不划算，而且這麼多年來，高房價的負效應也越來越明顯。如果說從房價收入比來看，從2001年房地產市場剛起步跟現在比沒有可比性，那會的房地產剛剛起步剛要騰飛，而如今一線城市已經到了瓶頸期，發展潛力肯定沒有一些二線城市更大，所以單純從房價收入比去評判風險度並不太靠譜。
房價收入比可以提醒我們，可以警告我們，讓我們防患於未然，但是並不代表一線城市就是風險最大，而且反而我認為一線城市的風險會變得越來越小，無論是人口還是房地產發展速度都在控制著，其實對於樓市泡泡也在釋放和消化。加上樓市調控執行最嚴厲，未來只會越來越健康。
我不去像某些人習慣說的，你買不起有人買得起，在大城市，那麼多有錢人那麼多富人，所以再高的房價也有支撐，我只想說，這就是問題，如果是正常的買房都好說，可是自從提出房子是用來住的而不是用來炒的這個定位，也就意味著過去炒房的佔很大一部分。無論房價高有沒有人買，如果讓大多數人都在為住房發愁那就不是一個有活力的城市。現實很殘酷，但我們不能把殘酷合理化，而應該想辦法去解決這種殘酷，決不能把這種風險的警醒合理化，更不能讓炒房的成為投資的模範。
而反觀現在，大城市也不僅僅是有錢人的天下，也不能說你有錢就可以為所欲為，有錢也不一定有資格買，而且未來將依靠市場和保障兩條腿走路，既有市場的也有保障的。一線城市的可以買，我不認為最危險，但是指望再像過去大漲也不太可能。