近年來，我國房地產市場浪潮激盪，各方逐力其中，對其走勢，有人盼漲，有人看跌。在“房價”成為社會熱點和現象的時代，讀懂房地產經濟學，是購房投資的關鍵一課。希望長江商學院副院長、企業家學者項目學術主任劉勁教授的研究，能夠幫助你在紛亂的市場信息中抽絲剝繭，更好地把握房地產行業的本質。

*以下內容整理自長江商學院企業家學者項目“年中返校日課堂”走中駿集團總部，劉勁教授關於我國房地產行業的發展態勢的學術分享

太長不看版

1. 房地產的核心是地，不是房子

2. 地的核心是資源、服務，是軟件

3. 供需關係決定地產的價格，價格錯位是供需不平衡的表現

4. 需求的主要驅動因素是城鎮化還有很大空間（大城市有自然的吸引力背道而馳有很大的經濟成本）

5. 供給由政府控制，地方政府和地產商只是中間環節；預測房價等同於預測政府未來的政策

6. 行政手段對地產業的控制是不得已，扭曲來自於計劃經濟

7. 更好的調控手段是通過資源的重新匹配(稅收、教育 、國企、高校等)

8. 讓子孫為這代人買單是全球範圍內很普遍的短視行為

劉勁教授

長江商學院會計與金融學教授

長江商學院企業家學者項目學術主任

企業家學者項目和創創社區副院長

房地產行業在任何國家、地區都佔據著非常重要的經濟地位，坊間流傳的一種說法是我國的經濟是靠房地產行業拉動的，若房地產垮掉了，經濟增長就失去了“發動機”，這種說法是很片面的。

實際上，房地產行業在美國的經濟領域中也有著很重要的地位，尤其在投資領域中佔有很高的比重（房地產是一個非常大的資產類別），可以說對於房地產行業的依賴任何國家都是不可避免的。

房地產裡的地與房

█ 無論是從投資還是經營的角度來看，首先需要理清一些基本問題，即，房地產的核心到底是地還是房，以及影響其核心價值變化的關鍵因素？

以上的兩組數據基本可以說明一定的實質問題，（上方）左側圖顯示，建安成本基本不變的情況下房地產價格上升的主要原因是地價的提升，這是美國的經驗。

而右圖中北京市數據顯示，樓面價格與銷售價格同時呈現上漲態勢，中間差值為建安成本與利潤率，其相對較為穩定。綜合以上數據，長期來看，房地產經濟主要是以“地”為核心的經濟學。

█ 如果房地產的核心是“地”，那房子是否為一個好的投資產品？

如左圖中顯示，房價漲幅已經超過了CPI，但是衡量維度不應僅限於與價格變動的比較，更應該與國家整體經濟增長來進行對比，右圖中明確顯示出，房價變化與名義GDP變化是類似的，但仍低於名義GDP，這也是多國的共有現象。

這裡體現出一個基本規律：從長期來看，投資房地產的預期回報主要是與一個國家的經濟增長掛鉤的，通常會略低於名義GDP的增長。

█ 地價由哪些因素決定？

既然房地產的核心不是房子，那為什麼有的地方貴，有的地方便宜呢？東西部的差異如此之大，根本原因是什麼呢？其中地塊性質的差異與劃分是一個因素，如住宅與商業用地相對較貴，均高於工業用地，但這不是決定地塊價值的根本因素，那是什麼決定了地塊的根本價值呢？

以紐約曼哈頓的地價分佈為例，便可一探究竟。

圖中深色區域價格最高，淺色區域反之，從圖面上看地塊價值分佈較為複雜，一方面是地塊性質的差異，另一方面是距離遠近的不同，但從基本的供需關係來衡量資產價值的角度來看，如果地塊的價值很高，那麼必定與它巨大的需求量是有關的，反之則亦然。

對於房地產行業來說，它的價值核心體現在哪裡呢？答案是服務，即，土地給人們提供的服務價值。

土地的價值來源於服務，工作機會是首要影響因素

GDP總量與人均數據名列前茅的城市，同樣也是海歸人員就業分佈比重最大的城市，這些城市在提供了相對較為豐富的就業資源與工作機會，同時也吸納了更多的人才資源。

第二影響因素：教育資源

從圖中可以看到，我國高等教育資源，“211高校“與”985高校“多數分佈在東部區域，尤其是北京、上海、天津佔有絕對優勢，聚集在這裡的教育資源是個人長期在此發展的優勢起點，製造了更多的服務需求。

同樣是師資力量，從圖中顯示的人大附中師資學歷博士生比例來看，其對當地經濟的間接推動作用之大是可想而知的。

第三影響因素：交通資源

中國重要城市的飛機起降次數量級及空港規模，第一位是北京的首都國際機場，第二位是上海的浦東國際機場，再次是廣州的白雲國際機場，之後是一些中西部的大中型城市，這說明交通設施的規模及基礎設施建設的投入力度支撐起了規模龐大的公共服務體系。

第四影響因素：醫療資源

較好的醫療資源分佈同樣多是在大中型城市中，不用說大型城市，基本上每個省會城市都是地域內首屈一指的醫療中心。

綜合上述，各類城市資源稟賦，其為人帶來的服務規模與質量與中小型城市相比優勢極其明顯，而將這些城市的人均收入與房價的直觀比較更能說明問題。

房價收入比排在前幾位的城市無論是從整體建設規模還是特定產業發展的角度來講，都是世所公認的領先城市。

所以，房地產是“地“的經濟學，地的核心是服務，服務的核心是工作機會。就工作機會而言，是從政府主導發展宏觀經濟的角度著眼，發展地方經濟就要創造更多的就業機會。而體現服務價值則要從微觀角度切入，需要地產商來介入完成。

在這個問題上最為強烈的兩個例子是：鄂爾多斯與上海浦東。

空曠的“鬼城“鄂爾多斯

繁榮的上海浦東

從最核心的原理上講，房地產的核心是服務，是工作機會，鄂爾多斯自身所需求的工作機會與服務量級比沒有那麼高，最後變成了“鬼城“。

反觀浦東則大不相同，與原上海市區隔江而望，無論尋找工作機會還是享受各級服務，都極其便利，原有市區的發展勢能傳導過來也是自然而然的事情。

對於地產商來說，最為核心的能力是創造出地塊的服務屬性，將生地變為熟地，擁有地塊的軟件塑造能力。而工作機會作為房地產行業的原始核心則要放在我國的城市化進程中去考量，城市化進程決定了人們勞動價值的提高與收入的增加，帶來了更多的工作機會。

城市化進程的重要性

█ 房地產需求來自哪？

從1950年到1990年，韓國進行了快速的城市化，而房價變化也是在這一時段發生的，1990年以後增長放緩。而作為發達國家的德國，城市化進程早已結束，且人口不再增長，所以房價與CPI相對平穩，未再有明顯上升。發達國家中，美國與中國相似，人口增速甚至快過中國，所以仍有上漲空間。

█ 中國城市化的未來

同樣的標準衡量中國也是相同的，到目前為止，我國城市化率已接近60%，距離發達國家70%——80%的水平還有一段距離，如果再將現有戶籍政策考慮進去的話，我國的城市化率只有43%，所以未來城市化的發展空間是很大的，目前，房價的上漲態勢也是與之相匹配的，基本符合世界各國發展的經驗。另外，日本、韓國在提升速率上也高於中國。

城市化本身就是房地產行業的重要需求，在整個城市化進展中，戶籍政策是一個重要因素，它在未來的變動調整可能對房地產行業的發展以及中國經濟的發展產生重大的影響。

█ 城市的虹吸效應

大城市具有明顯的虹吸效應，無論是日本、韓國，美國及歐洲地區，其首都和主要城市的經濟發展及人口增長都是極其快速明顯的，也就是人們都傾向流動到發達地區生活工作。

█ 中國機會在哪裡？

對中國而言，發展機會同樣出現在東部發達地區，如京津冀、長三角、珠三角地區，零星還有一些中西部的城市。

█ 中國的模式

城市化帶來了土地需求，而土地供給模式中西採取了不同的方式，西方的土地供給屬於市場化供給，主要依靠市場的自我調節與相關的規章制度來控制房價。

在中國土地屬於國家，有多少土地用來建築、開發均由國家根據發展形勢統一調配。如確保滿足一定耕地面積、保護生態環境等條件下，能供給的土地是相當有限的，而且近年來已開始收緊土地總供給。

可以看到，東部城市用地面積增長是非常小的，北京已呈現負增長態勢，而處在西部的成都，增長較大。

從整體來講，中國對住宅用地的供給非常有限，合算每個國家的住宅用地佔全國的國土面積比例，中國極小，0.4%左右，而日本3%的土地都用來做住宅建設了，美國是6%，所以中國絕大多數人的房子都比較小，整個土地的供給非常有限。

中國的居住面積每人平均只有28平米，這個和新加坡相差不多，新加坡是非常擁擠的一個國家，而美國很寬敞、很舒服，人均居住面積是中國的兩倍以上，香港更低一些，每人居住面積只有15平米。

由於供給有限，中國幾乎所有大城市的房價都高於美國城市，但生活空間狹小。

從國家平衡發展的角度而言，政府希望產業資源轉移到中西部去，拉動經濟發展，總體資源是一定的，只有相對限制東部發展。

從動態角度來看，每個城市的人口流入、流出也是非常重要的因素。由上圖可知，深圳與北京均有較多的人口流入，但房子有限，價格必然上漲；而重慶在人口流入時伴隨有大量新增用地，房價可基本保持平穩。

上圖所表達的核心點就是住宅的複合增長，人口進來沒有房子，香港政府不新增用地，而新加坡政府的態度是有人口流入就新增用地，只要有需求就新增，房價便漲不起來，就是一個基本供需關係。

誰在期待房價上漲？

從土地財政的角度考慮，作為地方政府，以發展經濟為重，利用商業、工業用地產生就業；地產商是中間群體，賣地後賣給消費者，在這期間土地作為地產商的資產自然也希望地塊升值，在這一點上地產商往往會影響地方政府，最後給土地價格進行託底；而大部分房產業主方面無疑期望房價上漲，資產升值。

政府、房產商、業主均期望地產價格上漲，是一股很大的力量，正如現在的香港地價，降不下來的原因就是多數人不希望它降下來，這股力量甚至可以影響政策出臺，減少供給，提高需求，將房價抬高。

誰在期待房價下跌？

只有年輕人與還未出生的年輕人期望房價下跌，但這與政府、房產商、業主的力量對比就很懸殊了，這就會造成不好的兩個結果：

首先，房價過高讓無房的年輕人喘不過氣來，尤其是上一代還沒有買過房子的情況，極易造成貧富的極端分化和固化，讓年輕人對生活、社會失去希望，積攢不滿情緒。

其次，房價過高導致整體債務總量升高，帶來可能的金融風險。

造成此問題的根本原因

之所以造成兩股對待房價態度如此對立的群體，其根本原因仍在能否解決供需平衡問題上，主角依然是中央政府，經過全方面的綜合計劃統籌才能決定每年提供給市場的土地量級，由於需要照顧到全局範圍內各部分協同發展的要求，勢必就會出現局部供應與需求不能完全匹配的情況，也就導致了後續政府價格調控政策的出臺。在這裡，戶籍制度的重要性就體現出來了，它的存在可以調節房地產需求，控制投機行為，調控房價。

政府調控行為與管控手段

政府可以直接對消費者產生影響，限制其限貸資格以及房產限購政策的出臺，都是政府管控房價的有效手段。

另外，還可以直接限制開發商信貸，或直接對房屋進行限價，這一類措施較為少見，通常其實施也會同時影響到多個領域。

所以，房產的調控方式較類似於中國的金融體系，比較複雜，主要是由於國家在多個維度上發展的不平衡性，需要建立一套相對複雜的管控體系。

從經濟學角度來講，我們的一些發展經濟的方式非常值得我們自身反省並引起警惕：

第一，在發展經濟時破壞環境，就是向那些沒有出生的人收稅，因為現在把環境破壞以後，經濟發展了，收入增加了，但是卻是讓子孫付錢去治理。第二，增加債務也是同樣的道理，每個國家增加債務以後，不會馬上崩盤。但是，這裡的問題是現在欠了這麼多債，還是要子孫來償還，所以是很大的遺留問題。第三，全球變暖已經被人們所重視，二氧化碳排放量與我們的生活舒適度及經濟發展速度在很大程度上是成正比，這也是要後人來為前人買單的。

來源 | 長江DBA（ID:CKGSB_DBA）