你缺房子嗎？大部分都會回答：缺。
你缺地方住嘛？想必人們都會回答：不缺。
這就是目前樓市的尷尬現狀，所有人都拼命往大城市裡擠，空著家鄉的農房，縣城和地市的大三居，在省城和北上廣住著狹窄的出租屋。
供需之間的“錯配”，從來沒有像最近兩年這麼突出。
數據顯示，我國居民人均住房建築面積早在2017年就超過了40平米，套戶比達到了1.13，尤其在廣大的中小城市，房屋近乎不限量的供給，在棚改貨幣化、人口迴流、婚房需求等多種因素推動之下，房價也開始水漲船高。
公開數據顯示，目前均價突破萬元的城市已經超過60個，這其中有20個是三四線城市或縣城。
你缺房子嗎？大部分都會回答：缺。
你缺地方住嘛？想必人們都會回答：不缺。
這就是目前樓市的尷尬現狀，所有人都拼命往大城市裡擠，空著家鄉的農房，縣城和地市的大三居，在省城和北上廣住著狹窄的出租屋。
供需之間的“錯配”，從來沒有像最近兩年這麼突出。
數據顯示，我國居民人均住房建築面積早在2017年就超過了40平米，套戶比達到了1.13，尤其在廣大的中小城市，房屋近乎不限量的供給，在棚改貨幣化、人口迴流、婚房需求等多種因素推動之下，房價也開始水漲船高。
公開數據顯示，目前均價突破萬元的城市已經超過60個，這其中有20個是三四線城市或縣城。
小城市的房子究竟有多大水分？之前的一位同事，常年在北京打拼，家鄉是四川某個小縣城，去年看到家鄉的房價從4000漲到7000，忍不住揹負高槓杆入市炒房，自己的積蓄加上親朋好友的籌措，去年10月份，在縣城新區用110萬一口氣首付了5套房子，氣魄之大，令人汗顏。
5套房子還不算什麼，有的全款拆遷戶，一口氣掃十幾套房子的不在少數，這種“虛火”的購買力，其實已經透支了未來三四線樓市的空間。
今天我們嘗試從兩個角度來分析，對大部分城市而言，10年後，有多少房子會變成“空屋”？又會產生多少“鬼城”？
先來說第一個問題，所謂“空屋”，指的是買了不住、產生閒置的房子，這裡就涉及到了空置率的問題。
首先，目前的房屋空置率是多少？
空置率的計算公式為：空置面積與近三年房地產累計竣工面積之比。
在2015年，騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
你缺房子嗎？大部分都會回答：缺。
你缺地方住嘛？想必人們都會回答：不缺。
這就是目前樓市的尷尬現狀，所有人都拼命往大城市裡擠，空著家鄉的農房，縣城和地市的大三居，在省城和北上廣住著狹窄的出租屋。
供需之間的“錯配”，從來沒有像最近兩年這麼突出。
數據顯示，我國居民人均住房建築面積早在2017年就超過了40平米，套戶比達到了1.13，尤其在廣大的中小城市，房屋近乎不限量的供給，在棚改貨幣化、人口迴流、婚房需求等多種因素推動之下，房價也開始水漲船高。
公開數據顯示，目前均價突破萬元的城市已經超過60個，這其中有20個是三四線城市或縣城。
小城市的房子究竟有多大水分？之前的一位同事，常年在北京打拼，家鄉是四川某個小縣城，去年看到家鄉的房價從4000漲到7000，忍不住揹負高槓杆入市炒房，自己的積蓄加上親朋好友的籌措，去年10月份，在縣城新區用110萬一口氣首付了5套房子，氣魄之大，令人汗顏。
5套房子還不算什麼，有的全款拆遷戶，一口氣掃十幾套房子的不在少數，這種“虛火”的購買力，其實已經透支了未來三四線樓市的空間。
今天我們嘗試從兩個角度來分析，對大部分城市而言，10年後，有多少房子會變成“空屋”？又會產生多少“鬼城”？
先來說第一個問題，所謂“空屋”，指的是買了不住、產生閒置的房子，這裡就涉及到了空置率的問題。
首先，目前的房屋空置率是多少？
空置率的計算公式為：空置面積與近三年房地產累計竣工面積之比。
在2015年，騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
在2018年底，西南財大中國家庭金融調查中心發佈的數據顯示，住房空置率為21.4%。
看來，各大機構調研目前樓市中的空置率，大部分都在20%-25%之間。
其次，10年後，房屋空置率會增加多少？
根據每日經濟新聞去年底的報道，40年來，城鎮人均住房建築面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增長了4.5倍。40年增長4.5倍，一年大概增長1倍左右，照這樣看來，未來十年的增速也可能翻倍。
但是，人均居住面積的增長，絕對無法代替空置率，這是兩個完全截然不同的概念，因為人們可能會習慣住大房子，但不代表房子面積大了之後就不住人了。
因此，未來空置率的變化，應該是在目前20%的基礎上適當增加，假設未來十年持續溫和增長，空置率可能會達到30%左右。
再次，十年後，房屋總量是多少？
根據統計局2017年的調查，中國城鎮住房總存量為261億平方米，其中城區住房總面積為145.9億平方米，而鎮區是115.4億平方米。
你缺房子嗎？大部分都會回答：缺。
你缺地方住嘛？想必人們都會回答：不缺。
這就是目前樓市的尷尬現狀，所有人都拼命往大城市裡擠，空著家鄉的農房，縣城和地市的大三居，在省城和北上廣住著狹窄的出租屋。
供需之間的“錯配”，從來沒有像最近兩年這麼突出。
數據顯示，我國居民人均住房建築面積早在2017年就超過了40平米，套戶比達到了1.13，尤其在廣大的中小城市，房屋近乎不限量的供給，在棚改貨幣化、人口迴流、婚房需求等多種因素推動之下，房價也開始水漲船高。
公開數據顯示，目前均價突破萬元的城市已經超過60個，這其中有20個是三四線城市或縣城。
小城市的房子究竟有多大水分？之前的一位同事，常年在北京打拼，家鄉是四川某個小縣城，去年看到家鄉的房價從4000漲到7000，忍不住揹負高槓杆入市炒房，自己的積蓄加上親朋好友的籌措，去年10月份，在縣城新區用110萬一口氣首付了5套房子，氣魄之大，令人汗顏。
5套房子還不算什麼，有的全款拆遷戶，一口氣掃十幾套房子的不在少數，這種“虛火”的購買力，其實已經透支了未來三四線樓市的空間。
今天我們嘗試從兩個角度來分析，對大部分城市而言，10年後，有多少房子會變成“空屋”？又會產生多少“鬼城”？
先來說第一個問題，所謂“空屋”，指的是買了不住、產生閒置的房子，這裡就涉及到了空置率的問題。
首先，目前的房屋空置率是多少？
空置率的計算公式為：空置面積與近三年房地產累計竣工面積之比。
在2015年，騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
在2018年底，西南財大中國家庭金融調查中心發佈的數據顯示，住房空置率為21.4%。
看來，各大機構調研目前樓市中的空置率，大部分都在20%-25%之間。
其次，10年後，房屋空置率會增加多少？
根據每日經濟新聞去年底的報道，40年來，城鎮人均住房建築面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增長了4.5倍。40年增長4.5倍，一年大概增長1倍左右，照這樣看來，未來十年的增速也可能翻倍。
但是，人均居住面積的增長，絕對無法代替空置率，這是兩個完全截然不同的概念，因為人們可能會習慣住大房子，但不代表房子面積大了之後就不住人了。
因此，未來空置率的變化，應該是在目前20%的基礎上適當增加，假設未來十年持續溫和增長，空置率可能會達到30%左右。
再次，十年後，房屋總量是多少？
根據統計局2017年的調查，中國城鎮住房總存量為261億平方米，其中城區住房總面積為145.9億平方米，而鎮區是115.4億平方米。
把平方米的總量換算成套數，按90平米一套房，所有城鎮房屋總量大概是2.8億套，如果加上去年的數據，應該是2.9億-3億套之間。
要知道，去年房屋新開工面積是17億平米，按這個速度，十年之後，房屋總量會達到4.8億套。
用4.8億套乘以30%的空置率，得出的數字是1.44億套。
1.44億套“空屋子”稱得上多嗎？
筆者不這麼認為，要知道，按照西南財大前兩年公佈的數字，目前城鎮空置房就已經將近7000萬套了，其中絕大部分還是農房，按照房地產市場膨脹的速度，這個數字並不令人意外。
再來說第二個問題：未來十年，會產生多少“鬼城”？
首先，“鬼城”的標準是什麼？
按照之前《投資時報》發佈的榜單標準，目前“鬼城” （空城）是指城區人口與建成區面積的比值均低於0.5或稍微高於0.5。
你缺房子嗎？大部分都會回答：缺。
你缺地方住嘛？想必人們都會回答：不缺。
這就是目前樓市的尷尬現狀，所有人都拼命往大城市裡擠，空著家鄉的農房，縣城和地市的大三居，在省城和北上廣住著狹窄的出租屋。
供需之間的“錯配”，從來沒有像最近兩年這麼突出。
數據顯示，我國居民人均住房建築面積早在2017年就超過了40平米，套戶比達到了1.13，尤其在廣大的中小城市，房屋近乎不限量的供給，在棚改貨幣化、人口迴流、婚房需求等多種因素推動之下，房價也開始水漲船高。
公開數據顯示，目前均價突破萬元的城市已經超過60個，這其中有20個是三四線城市或縣城。
小城市的房子究竟有多大水分？之前的一位同事，常年在北京打拼，家鄉是四川某個小縣城，去年看到家鄉的房價從4000漲到7000，忍不住揹負高槓杆入市炒房，自己的積蓄加上親朋好友的籌措，去年10月份，在縣城新區用110萬一口氣首付了5套房子，氣魄之大，令人汗顏。
5套房子還不算什麼，有的全款拆遷戶，一口氣掃十幾套房子的不在少數，這種“虛火”的購買力，其實已經透支了未來三四線樓市的空間。
今天我們嘗試從兩個角度來分析，對大部分城市而言，10年後，有多少房子會變成“空屋”？又會產生多少“鬼城”？
先來說第一個問題，所謂“空屋”，指的是買了不住、產生閒置的房子，這裡就涉及到了空置率的問題。
首先，目前的房屋空置率是多少？
空置率的計算公式為：空置面積與近三年房地產累計竣工面積之比。
在2015年，騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
在2018年底，西南財大中國家庭金融調查中心發佈的數據顯示，住房空置率為21.4%。
看來，各大機構調研目前樓市中的空置率，大部分都在20%-25%之間。
其次，10年後，房屋空置率會增加多少？
根據每日經濟新聞去年底的報道，40年來，城鎮人均住房建築面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增長了4.5倍。40年增長4.5倍，一年大概增長1倍左右，照這樣看來，未來十年的增速也可能翻倍。
但是，人均居住面積的增長，絕對無法代替空置率，這是兩個完全截然不同的概念，因為人們可能會習慣住大房子，但不代表房子面積大了之後就不住人了。
因此，未來空置率的變化，應該是在目前20%的基礎上適當增加，假設未來十年持續溫和增長，空置率可能會達到30%左右。
再次，十年後，房屋總量是多少？
根據統計局2017年的調查，中國城鎮住房總存量為261億平方米，其中城區住房總面積為145.9億平方米，而鎮區是115.4億平方米。
把平方米的總量換算成套數，按90平米一套房，所有城鎮房屋總量大概是2.8億套，如果加上去年的數據，應該是2.9億-3億套之間。
要知道，去年房屋新開工面積是17億平米，按這個速度，十年之後，房屋總量會達到4.8億套。
用4.8億套乘以30%的空置率，得出的數字是1.44億套。
1.44億套“空屋子”稱得上多嗎？
筆者不這麼認為，要知道，按照西南財大前兩年公佈的數字，目前城鎮空置房就已經將近7000萬套了，其中絕大部分還是農房，按照房地產市場膨脹的速度，這個數字並不令人意外。
再來說第二個問題：未來十年，會產生多少“鬼城”？
首先，“鬼城”的標準是什麼？
按照之前《投資時報》發佈的榜單標準，目前“鬼城” （空城）是指城區人口與建成區面積的比值均低於0.5或稍微高於0.5。
但是，因為最近幾年很多城市的中心城區擴張太快，所謂的“標準”，也已經失去了時效性，畢竟，這是2014年時制定的，5年之內，很多城市早已經“舊貌換新顏”了，昔日的鬼城如常州、鄭東新區等地也早就車水馬龍了。
所以，我們不應該以城市來界定所謂的“鬼城”，更合理的界定方法，應該是有多少“城區”會面臨“空心化”。
其次，按城區數量計算，10年後，會出現多少“鬼城”？
據不完全統計，截至2016年5月，中國縣及縣以上的新城新區數量總共超過3500多個，如果加上2017、2018和今年的數據，這個數字應該會將近4000個。
在上半年，社科院發佈了房地產藍皮書，報告顯示的結果很驚人，目前超過17個城市寫字樓空置率達20%以上，要知道，這些地方都是典型的人們城市，如果連長沙、武漢、青島等地商用房的空置率都達到20%以上，那三四線樓市只會更高。
從1998年的房改開始計算，21年的時間，達到了近4000個城區的規模，假設年均增加190個，未來十年，會增加1500-1900個左右的新城區。
如果仍然按照25%-40%的空置率來計算，在10年之後，將會出現1375-2200個“鬼城區”，注意，不是城市，而是城區。
你缺房子嗎？大部分都會回答：缺。
你缺地方住嘛？想必人們都會回答：不缺。
這就是目前樓市的尷尬現狀，所有人都拼命往大城市裡擠，空著家鄉的農房，縣城和地市的大三居，在省城和北上廣住著狹窄的出租屋。
供需之間的“錯配”，從來沒有像最近兩年這麼突出。
數據顯示，我國居民人均住房建築面積早在2017年就超過了40平米，套戶比達到了1.13，尤其在廣大的中小城市，房屋近乎不限量的供給，在棚改貨幣化、人口迴流、婚房需求等多種因素推動之下，房價也開始水漲船高。
公開數據顯示，目前均價突破萬元的城市已經超過60個，這其中有20個是三四線城市或縣城。
小城市的房子究竟有多大水分？之前的一位同事，常年在北京打拼，家鄉是四川某個小縣城，去年看到家鄉的房價從4000漲到7000，忍不住揹負高槓杆入市炒房，自己的積蓄加上親朋好友的籌措，去年10月份，在縣城新區用110萬一口氣首付了5套房子，氣魄之大，令人汗顏。
5套房子還不算什麼，有的全款拆遷戶，一口氣掃十幾套房子的不在少數，這種“虛火”的購買力，其實已經透支了未來三四線樓市的空間。
今天我們嘗試從兩個角度來分析，對大部分城市而言，10年後，有多少房子會變成“空屋”？又會產生多少“鬼城”？
先來說第一個問題，所謂“空屋”，指的是買了不住、產生閒置的房子，這裡就涉及到了空置率的問題。
首先，目前的房屋空置率是多少？
空置率的計算公式為：空置面積與近三年房地產累計竣工面積之比。
在2015年，騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
在2018年底，西南財大中國家庭金融調查中心發佈的數據顯示，住房空置率為21.4%。
看來，各大機構調研目前樓市中的空置率，大部分都在20%-25%之間。
其次，10年後，房屋空置率會增加多少？
根據每日經濟新聞去年底的報道，40年來，城鎮人均住房建築面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增長了4.5倍。40年增長4.5倍，一年大概增長1倍左右，照這樣看來，未來十年的增速也可能翻倍。
但是，人均居住面積的增長，絕對無法代替空置率，這是兩個完全截然不同的概念，因為人們可能會習慣住大房子，但不代表房子面積大了之後就不住人了。
因此，未來空置率的變化，應該是在目前20%的基礎上適當增加，假設未來十年持續溫和增長，空置率可能會達到30%左右。
再次，十年後，房屋總量是多少？
根據統計局2017年的調查，中國城鎮住房總存量為261億平方米，其中城區住房總面積為145.9億平方米，而鎮區是115.4億平方米。
把平方米的總量換算成套數，按90平米一套房，所有城鎮房屋總量大概是2.8億套，如果加上去年的數據，應該是2.9億-3億套之間。
要知道，去年房屋新開工面積是17億平米，按這個速度，十年之後，房屋總量會達到4.8億套。
用4.8億套乘以30%的空置率，得出的數字是1.44億套。
1.44億套“空屋子”稱得上多嗎？
筆者不這麼認為，要知道，按照西南財大前兩年公佈的數字，目前城鎮空置房就已經將近7000萬套了，其中絕大部分還是農房，按照房地產市場膨脹的速度，這個數字並不令人意外。
再來說第二個問題：未來十年，會產生多少“鬼城”？
首先，“鬼城”的標準是什麼？
按照之前《投資時報》發佈的榜單標準，目前“鬼城” （空城）是指城區人口與建成區面積的比值均低於0.5或稍微高於0.5。
但是，因為最近幾年很多城市的中心城區擴張太快，所謂的“標準”，也已經失去了時效性，畢竟，這是2014年時制定的，5年之內，很多城市早已經“舊貌換新顏”了，昔日的鬼城如常州、鄭東新區等地也早就車水馬龍了。
所以，我們不應該以城市來界定所謂的“鬼城”，更合理的界定方法，應該是有多少“城區”會面臨“空心化”。
其次，按城區數量計算，10年後，會出現多少“鬼城”？
據不完全統計，截至2016年5月，中國縣及縣以上的新城新區數量總共超過3500多個，如果加上2017、2018和今年的數據，這個數字應該會將近4000個。
在上半年，社科院發佈了房地產藍皮書，報告顯示的結果很驚人，目前超過17個城市寫字樓空置率達20%以上，要知道，這些地方都是典型的人們城市，如果連長沙、武漢、青島等地商用房的空置率都達到20%以上，那三四線樓市只會更高。
從1998年的房改開始計算，21年的時間，達到了近4000個城區的規模，假設年均增加190個，未來十年，會增加1500-1900個左右的新城區。
如果仍然按照25%-40%的空置率來計算，在10年之後，將會出現1375-2200個“鬼城區”，注意，不是城市，而是城區。
假如未來樓市要面對1.44億套空置房，1000多個“鬼城區”，應當如何應對？我們不妨看看社科院專家的分析。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華在2018年曾接受採訪指出，住房空置的原因很複雜，並不能簡單歸結為持有成本過低。
鄒琳華認為，空置住房持有者仍需要按月償還住房按揭貸款本息，經濟負擔也非常沉重。而之所以選擇將住房空置，其主要原因是交通、公共基礎設施較差，不僅難以用於正常居住生活，租金又低至無法補償建築及裝修設施的折舊。
在這種情況下，徵收“一手住房空置稅”就顯得非常理性和務實。
一方面，開發商持有而未出售的住房比較容易認定，另一方面，對新建商品房徵收空置稅，可以促進開發商售房，打擊開發商囤積住房、捂盤等行為。
專家的觀點可謂是“另闢蹊徑”，空置並不可怕，樓市更怕的是購房理念太浮躁，人們的眼裡只盯著房產的升值變現，卻忽略了居住的屬性，假如未來一手房能夠順利實施“空置稅”，也更有利於“房住不炒”的理念深入人心。