眾所周知，房地產企業是稅負最高的行業之一，其從拿地到銷售、清算，涉及增值稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅、房產稅、土地使用稅及其他附加稅費等等。今天我們主要針對房地產企業在拿地階段涉及到的稅收做簡要分析。
一、契稅
只要取得土地、房屋權屬，不管是以出讓方式、轉讓方式、還是投資者投入方式取得，都要按3%-5%的幅度稅率繳納契稅。強調，即使只是簽訂了土地出讓合同，還沒有取得土地證 ，也要繳納契稅。
1、納稅義務人： 《契稅暫行條例》第一條 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照法規繳納契稅。
2、契稅的計稅依據:
財稅[2004]134號：
1）出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
2）先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
財稅[2016]43號：
3）計徵契稅的成交價格不含增值稅。
3、納稅義務發生時間：
《契稅暫行條例》第八條：契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
二、城鎮土地使用稅
房地產企業取得土地使用權後，就要依法按土地面積乘以單位稅額繳納土地使用稅。強調：土地是否開發或是否辦證，與繳納土地使用稅無關。所以即使尚未開始開發或尚未辦證，也要繳納城鎮土地使用稅。
《城鎮土地使用稅暫行條例》第二條 在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人。
財稅〔2006〕186號第二條規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
綜上討論：只要取得土地，即使沒有開發，也要繳納契稅、城鎮土地使用稅。另外，因土地閒置而繳納的土地閒置費，是否允許稅前扣除呢？土地閒置費土地增值稅不可以作為扣除項目，企業所得稅可以稅前扣除。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規定：“房地產開發企業逾期開發繳納的土地閒置費不得扣除。”。
《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第二十七條明確規定，土地閒置費可以稅前扣除。
三、耕地佔用稅
佔用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地佔用稅的納稅人，應當依照規定繳納耕地佔用稅。房地產企業通過招拍掛取得的土地，也要繳納耕地佔用稅嗎？
2007年出臺《土地儲備管理辦法》，第二十二條規定： 儲備土地完成前期開發整理後，才能納入當地市、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織供地。 由“毛地”到變成“熟地”一般間隔時間較長，這使得土地會出現備而未用的情況。那是在土地儲備時還是在土地實際佔用發生後繳納耕地佔用稅，對此《耕地佔用稅暫行條例》及《耕地佔用稅暫行條例實施細則》並未同步與之銜接，2016年國家稅務總局發佈的《耕地佔用稅管理規程》中也未明確提及。期待總局出臺文件予以明確！
在實務中，地方土地儲備中心徵用耕地後，對應繳納的耕地佔用稅有兩種處理方式，一種方式是由地方土地儲備中心繳納，作為土地開發成本費用的一部分，體現在招拍掛的價格當中；另一種方式是由受讓土地者繳納耕地佔用稅。
四、印花稅
企業取得土地，要依照印花稅稅目“產權轉移書據”，按照0.05%繳納印花稅。
提醒：財會【2016】22號文件明確規定，“印花稅”計入“稅金及附加”，不再計入“管理費用”當中。那麼問題來了，取得土地繳納的“印花稅”是否可以在土地增值稅清算中作為“稅金及附加”單獨扣除？
土地增值稅清算中，允許扣除的項目“與轉讓房地產有關的稅金”，是指轉讓房地產，即售房時繳納的稅金（城建稅、教育費附加、印花稅），與轉讓房地產無關的稅金，是不允許作為稅金單獨扣除的。“取得土地繳納的印花稅”，是與轉讓環節無關的稅金，根據稅法規定，當然不得作為“與轉讓房地產有關的稅金”單獨扣除。提醒：並不是在“稅金及附加”科目核算的稅金都可以作為土地增值稅清算的扣除項目單獨扣除。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第五款：與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
五、增值稅
2016年5月1日後，房地產企業納入營改增的範疇，增值稅採用購進扣稅法，應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額。因房地產企業土地成本佔整體開發成本比重很高，但是在一級市場上取得土地，土地成本不能取得合法的扣稅憑證（增值稅專用發票），所以稅法規定準予從銷售額中扣除土地成本的方法來解決此問題！
即採用一般計稅方法的一般納稅人，其銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
提示：允許扣除的土地價款包括：
1、向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款（省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據）
2、向其他單位或個人支付的拆遷補償費用（應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料）
國家稅務總局【2016】18號公告：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
財稅【2016】140號文件：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
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