在5G之前，通信技術是連接人的，而5G時代到來之後，通信技術最大的變化是從人的連接到萬物互聯的轉變。5G這隻蝴蝶扇動翅膀，房地產行業恐怕也會經歷意想不到的變化。5G所帶來的體驗增強，也可能豐富核心區商業中心的運營體驗。不需要建設地下車庫，也使得各類商業中心的改造難度大幅下降。當然，5G的使用也可能更便於裝配式建築的推廣，改進工地的環境質量。
隨著5G時代的到來，房地產行業需要主動擁抱新科技，房地產產品需要主動嫁接新一代信息通信等技術，實現自我升級。
時代不斷地進步，改變隨時發生。5G時代的到來，會給我們的生活帶來什麼影響？會給房地產行業帶來怎樣的影響？
房地產“牛市”已到盡頭？
今年第一季度，中國樓市讓人眼花繚亂，地方樓市焦慮明顯，呼市鼓勵大學生“半價買房”，鶴崗房子“白菜價”擊穿了人們“房價永遠上漲”的迷信。國內住房市場再經過2008年之後的快速成長，不僅住房銷售快速增長、房價快速飈升、房地產泡沫吹得更大，而且由於房地產市場暴利，讓越來越多的房地產企業湧入這個市場來分享房地產暴利。在這種情況下，國內整個住房市場供求關係將發生很大的變化。一邊是住房供給嚴重過剩，一邊是住房需求全面減少。呼市“半價房”和鶴崗房子的白菜價讓行業不禁自問：難道，房地產“牛市”真的已到盡頭了嗎？
房地產告別黃金時代
2003年，國務院18號文官宣，房地產成為國民經濟的支柱產業，2004年“831”大限令下，招拍掛全面啟動，中國房地產黃金時代序幕徐徐拉開。伴隨著2014~2015年房市的蕭條和土地出讓金的大幅滑坡，三年去庫存開始。
2015年下半年以來，樓市走出調整期，迎來新一輪的暴漲，從一線城市到三四線城市，瘋狂的房價使不少購房者感到絕望。如今，在中國買房究竟有多難？我們還需要數據說話。房地產領域常常用房價收入比來衡量購房的難易程度，房價收入比是房屋總價與居民家庭年收入的比值。在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區，但由於我國統計口徑等原因，計算出的房價收入比數據不如歐美國家準確。專家認為，根據我國的實際情況，全國房價收入比保持在6.5~7.5屬合理區間。根據易居房地產研究院發佈的《全國百城房價收入比研究》顯示，2017年上半年，全國100個大中城市房價收入比，包含保障房、棚改房口徑計算出的平均值為7.2，不包含保障房、棚改房口徑下的平均值為8.9。房價收入比高於8.9均值的城市共29個，其中深圳房價收入比高達34.9，位於百城榜首，也就是說深圳居民想要買一套房得不吃不喝乾上35年。
為避免高房價帶來的風險愈演愈烈， 2016年12月16日閉幕的中央經濟工作會議，明確了2017年中國樓市發展方向，首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。2017年11月21日，住房城鄉建設部會同國土資源部、人民銀行召開部分省市房地產工作座談會，學習貫徹黨的十九大精神，部署近期房地產工作，提出進一步落實地方調控主體責任，堅持分類調控、因城因地施策，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持調控政策的連續性穩定性，切實防範化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展。
業內人士指出，未來三年，樓市價格都在“房住不炒”的高限之下、“債務風險”的底限之上震盪。但是，城市之間的分化會越來越明顯，有些城市可以維持房價不跌甚至小幅上漲，而有些城市任憑政府怎麼刺激都可能下跌。起關鍵因素的是人口淨流入。長期來看，城市經濟和財富由人才創造，但短期來看，人口規模起到關鍵作用。近期，“全面放開戶籍限制”，除了北上廣深保留限制、 搶奪人才之外，其他絕大部分都敞開大門，爭奪“人口”。如今人口爭奪戰愈演愈烈，房價高位運行且土地財政依賴度大的城市，都患有人口焦慮症。西安、鄭州、成都都開放戶籍，大量引入人口，主要是近年這些城市的房價上漲較快。如果人口流入快速下降，高位運行的房價將面臨麻煩。2018年，作為全國第一經濟大省，廣東省在人口爭奪戰中成為最大的贏家。這一年，全國共增加530萬人，而廣東一省就增加177萬人。這一年，廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波是人口增加最快的前十大城市，增長率都超過2.5%。其中，深圳常住人口增加49.83萬人;廣州40.6萬人;西安過去一年多有近百萬新增落戶，常住人口增量則在38.7萬人;杭州33.8萬人;重慶常住人口自然增長10.75萬人，淨流入15.88萬人。重慶、周口、阜陽、信陽、畢節、商丘、茂名、駐馬店、遵義、徐州是人口淨流出前十大城市，總淨流出達170萬人。
棚改貨幣化，成功轉移了槓桿也消耗了庫存，但沒有基礎產業支撐、人口淨流出嚴重的三四線城市，居民收入水平沒有明顯提升，到了經濟下行週期，揹負房貸壓力，錢包被房子掏空、財務狀況堪憂的棚改戶們面臨的，很可能是斷供和失業的雙重窘境。同時，在長效機制的支配下，一二線城市的房地產市場供應結構慢慢改變，也可能成為左右樓市進程的重要推手。未來五年，北京將供應25萬套共有產權房，上海將供應70萬套租賃房，開發商、區域、城市和產品，都將在撲朔迷離的風雲激盪中不斷分化。
如果說過去十年是房地產的黃金十年，造就了泡沫擴大化和過度金融化的十年，那麼未來十年就是房地產的洗牌十年。
房企謀求“活下去”
萬科在會場四面掛出“活下去”的巨幅標語時，很多房企還不以為然，覺得萬科是矯情。事實上，萬科的焦慮並非毫無緣由。根據國家統計局的數據統計，2018年前11個月，全國房地產開發投資110083億元，商品房銷售面積148604萬平方米，商品房銷售額129508億元，房地產開發企業到位資金150077億元。通過這一系列的數據看，2018年房地產市場的發展仍處於歷史高位水平。與2017年相比，2018年上半年的數據同比基本持平，但增速已開始回落。2018年下半年提出堅決遏制房價上漲以後，在買漲不買跌的心態作用下，剛需無意買房，房企縱然推出打折房，銷售和回款壓力依然不減，全國新建商品住宅銷售下滑明顯。裁員潮、償債潮、降價潮，潮起潮落的風浪聲中，房企的日子越來越艱難。
在經歷了跌宕起伏的樓市行情之後，雖然不少房企2018年在盈利與規模上都上了一個臺階，但在過去的這一年，由於市場環境的變化，一些激進的房企在調控與融資的重壓下，也短暫地面臨了資金的“陣痛”——與之隨行的是淨負債率的居高不下和可能面臨的淨利潤率下滑。因而多數遇到危機的房企，不得不通過引入戰投、變賣資產等方式來渡過難關。對於房地產這個資金密集型的行業來說，現金流的重要性不言而喻，尤其是在行業整體下行的背景下更是如此。當下，行業整體的負債率已經漲至高位。Wind數據顯示，A股上市的131家房企中，2018年第三季報負債合計7.89萬億元，較2017年底的6.6萬億元，增長19.5%。另一方面，房地產行業的淨利潤率出現了一定程度的下調。據中原地產研究中心數據，76家已經發布2018年年報的房企中，A股房企淨利潤率平均為11.9%，相比2017年的平均12.1%有所下降。負債率高企而利潤率走低，讓諸多房企做出了相應的應對措施，比如，更加強調“現金為王”。在萬科2018年的業績推介會上，針對公司負債有所上升的問題，萬科首席財務官孫嘉提出，萬科的運營模式是現金為王、現金流為基礎的管理模式，公司自始至終希望保持穩健的負債水平。
有房企老闆曾表示，要在大家都沒準備好的情況下加速推盤，才能搶去化搶回款。也有企業，要在其他人沒有反應過來之前完成裁員，才能在退潮時提前瘦身。而博弈論告訴我們，當所有人都這麼想的時候，行業冰封的拐點就會加速來臨。地產行業大資金掄、短週期轉的矇眼狂奔，終於在資金、政策、購買力的重重阻力中慢了下來。過去一個區域一個區域地搭整建制團隊，一個項目一個項目地大規模挖角同行，拿地熱潮、併購大年裡招的都是區域總、投拓口、設計狗，現在為了把房子賣出去，統統換成了營銷崗、融資崗和銷售崗。
對很多房企來說，今年的主業是“活下去”，能把主業做好，已實屬不易。由於市場環境的變化，一些激進的房企在調控與融資的重壓下，也短暫地面臨了資金的“陣痛”——與之隨行的是淨負債率的居高不下和可能面臨的淨利潤率下滑。因而多數遇到危機的房企，不得不通過引入戰投、變賣資產等方式來渡過難關。對於現在的房地產市場，萬科董事長鬱亮表示，現在市場間的競爭變得越來越激烈，行業都在面臨轉型升級的局面。雖然並沒有找到能和房地產市場一樣賺錢的行業，但是並不意味著以後可以繼續憑藉房地產市場賺錢，因此萬科提出了要做新業務。今年開始，恆大集團在全國的房子也都全面降價，降價幅度達到10%，一方面是為了更好地回籠資金，另一方面也是迫於現在的房地產市場。除了恆大之外，碧桂園也做出了大規模“裁員”的舉動。有些部門的裁員幅度已經達到50%之高了，而且涉及的範圍和區域也比以往更加廣泛。
從宏觀上來看的話，2019年對於房地產企業來說是個不小的“挑戰”。伴隨著樓市調控的不斷深入，“房住不炒”的理念已經深入人心。很多房企開始把資金安全放置於首位，在抓緊回款、促進銷售等方面狠下功夫，將“現金為王”當作第一要務。未來，對於房地產行業的資金會管理得更加嚴格，這也就是說房企想要融資會比之前困難。
存量房時代來臨
經過了這幾年的快速發展，新房市場在達到頂峰之後，放緩的跡象愈加明顯。可以預見的是，下一階段，樓市或將從增量市場向存量市場過渡，說得直觀一點，從以新房為主導的房地產市場向以二手房為主導的房地產市場過渡。高力國際華北區董事總經理嚴區海接受《樓市》採訪時指出，隨著調控政策利空因素的增多，繼續向下回落是不可避免的。目前四大一線城市已經率先進入了存量房時代，二手房交易量最大可以達到新房交易量的3倍多，最少也已經到了1倍多。根據某研究機構的數據統計顯示，2016年、2017年，全國分別有9個和24個城市的二手房交易量超過了新房，而這一數字在2018年預估約為40個城市。嚴區海認為，從長遠來看，許多潛在性因素也在抑制購房者對新房市場的需求。一方面，土地資源是有限的，供應也開始慢慢陷入瓶頸，再加上我國整體告別了住房短缺的時代，因此未來新房市場開工量等出現滑落是註定趨勢；另一方面，雖說人口紅利消失這個話題還有些遠，但出生率下降和老齡化社會的到來是不爭的事實。現在的年輕一代基本都不缺房子，如果非說缺房子，也僅是缺好房子而已。如今年輕一代更加追求個性和自由，對房子沒有以往那麼強烈的迷戀，如果房價繼續保持高位，一定程度上也會削弱對新房的需求量。
整個中國房地產經過了三十年發展，可能真的到了一個關鍵的節點。中原地產首席分析師張大偉表示，未來存量房市場一定會成為一個主流市場，隨著中國房地產從增量到存量再到總量上逐漸走向平衡，大規模城市的開發、新房建設這個高潮已經逐步過去。在這樣一個過程中，我們一定要更加重視存量房市場。中國的居住質量是跟存量化聯繫在一起的，中國房地產價值鏈能夠持續不斷地提升，跟存量化市場相互聯繫的，甚至就業、居民的生活也跟存量化有關聯。所以美好生活離不開存量化市場的建設、推進和完善。
“存量市場主導的趨勢正從部分區域向全國蔓延。”根據貝殼研究院提供的數據，早在2016年，這樣的趨勢就從北京、上海、深圳為代表的一線城市向二線的福州、廈門、南京、天津、大連的樓市傳導。正因如此，越來越多的房企試圖尋找出路。但面對快速變化的市場環境，常年處在舒適區、只做增量房的開發商顯得手足無措。資金鍊緊張的萬達將手頭的文旅業務賣給了融創，試圖變得更輕；萬科分出精力佈局租賃市場；在調控政策與市場下行的當下，屢現質量問題的碧桂園主打“高週轉”戰略已然失效；在新的文化與旅遊部成立後，富力、融創又相繼建立文旅業務部門；甚至恆大也嘗試佈局新能源汽車產業，但卻將賭注錯壓在了賈躍亭身上。伴隨著新一輪樓市下行週期的到來，產品迭代、房企洗牌已經避無可避，地產人可能都會面臨市場低迷、融資難、轉型難的困境。屬於地產行業的黃金時代已漸行漸遠，存量房時代的到來，也許才是開發商真正面臨考驗的開始。