一、房地產市場的失衡是中國經濟結構的主要痛點
在2016年"去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板"五大結構調整和改革任務中，房地產去庫存化處於一攬子解決結構問題的關節點上。這是因為，對於一個房地產因素作用過大的經濟體系來說，中國現階段經濟問題的痛點主要在於房地產，房地產市場的非健康發展態勢，是這些痛點問題的集中性的主要來源。主要體現在：
其一，房地產泡沫是中國金融風險的主要來源。在中國商業銀行的貸款結構中，對房地產業的直接間接貸款佔據了重要的甚至是主要的地位。如果不斷推高的房地產價格泡沫發生猛烈的破裂，最終損失的還是銀行的資產。例如，目前地方政府通過各種渠道向商業銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產的產權價值，因此推高土地價值取得更多的融資，就成為地方政府正常的理性行為。這一抵押貸款型的商業模式對政府項目來說，其最大的缺陷在於，一旦房地產泡沫破裂，作為抵押物的土地等實物資產的價值就會大幅度下降，銀行資金就會出現支付鏈的斷裂，就可能會直接引發金融危機。我判斷，如果中國不幸發生系統性、大面積危機，一定會是從房地產泡沫突然被刺破開始，以房價大幅度下跌和相應的地價下跌開始；一定是由地方政府的各類投資平臺的"債務地雷"所引爆；一定表現為商業銀行的支付危機和債務鏈斷裂！
其二，中國經濟中普遍存在的產能過剩問題，與房地產庫存過高後導致的投資增速下降過快、需求不足有直接的關係。國家統計局數據表明，今年1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，創歷史新低。而在2013年，全國房地產開發投資基本保持在20%左右的速度，2014年房地產投資達到10萬億元。由於中國房地產投資增長對GDP增長的貢獻率一直維持在50%左右，因此房地產開發投資增速的大幅回落，是影響GDP增長和產業需求的主要因素，從而導致許多與房地產相關的部門嚴重過剩，如中國的鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃等直接與房地產投資相關的產業部門的產能利用率都只有70%左右，大大低於國際平均水平。
2015年1-10月份房地產開發投資圖
2013-2015年中國房地產開發投資現狀分析圖
其三，房地產庫存過大問題的核心，在於過去的十多年中，房地產市場的利益失衡。地方政府、開發企業、投資投機的需求，共同拉動了房地產的快速開發和價格膨脹，由此導致中國房地產開發規模的急劇增加。如土地財政格局和追求GDP快速增長的利益誘惑，促使地方政府無止境地拍賣土地，激勵開發企業在全國幾乎所有的三四線城市也進行大規模的房地產開發；不斷上漲的房地產價格既強化了這種無序開發行為，也誘使全社會的各種投資投機需求瘋狂的追逐。
其四，降低實體企業的成本必須首先降低和穩定房地產價格。房地產作為勞動者必要的生存和生活品，其價格是勞動力再生產成本的一個重要組成部分，其價格水平高低，不僅直接決定勞動力價格水平的高低，而且通過產業關聯效應，會極大地引發經濟體系中價格的普漲潮。現在由於房地產價格在全國各地的普遍暴漲，已經引發了勞動力價格的持續猛烈上漲。如隨著房價的上漲，沿海地區勞動力的價格每年上升30%以上。不僅一些勞動密集型的製造業早已無法生存，大量地破產倒閉，而且很多城市的消費性服務業也因營業場所租金價格高昂、用工成本高昂，或者無法生存，或者進一步推動本行業或其他行業勞動力成本的螺旋式上升。
因此，現階段解決中國經濟痛點問題的關鍵，首先在於解決房地產市場的失衡問題，這是解決明年五大經濟痛點的主導環節。因此怎樣化解房地產高庫存，就成為經濟政策需要發力的首要的和中心的問題。
二、對去房地產庫存六條政策措施的分析
這次中央經濟工作會議非常具體地提出了六條化解房地產高庫存的措施，為方便論述起見，我把它們簡要地列示如下：
一是靠農民工市民化。即通過提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革，讓農民工在市民化的過程中擴大對房地產的有效需求，讓其成為消化庫存、穩定房地產市場的主要力量。
二靠在本地就業的非戶籍人口落戶買房或租房。即要落實戶籍制度改革方案，讓轉移的農民工等非戶籍人口形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。
三靠建設公租房制度。即以滿足新市民住房需求為出發點，把公租房適用對象擴大到非戶籍人口，建立購租並舉的住房制度。
四靠發展住房租賃市場。鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。
五靠降房價。鼓勵房地產開發企業順應市場規律，適當降低商品住房價格。
六靠取消限購。取消各種過時的、對房地產交易進行限制的措施。
綜觀這六條政策的取向，總的感覺有三：
一是最高決策層對房地產問題高度關注，這是過去沒有過的。既說明房地產確實是國民經濟的支柱產業之一，是現階段穩增長的主要力量，也說明房地產庫存問題越來越嚴重，已經影響經濟的持續健康發展，到了非解決不可的程度。
二是這些政策雖然已經非常系統，也很具體和微觀化，但是其中大多數都可能是中長期才能有效執行和發揮作用的政策，短期內因種種條件的限制，還需要其他政策措施的配合，需要進一步具體化和因地制宜、因時制宜地實施。
三是這些政策的創新突破力度較大，最關鍵的環節表現在揚棄了過去政府對房地產市場干預過多過頻的做法，努力讓市場機制在化解房地產高庫存的過程中起決定性作用。
具體來看，上述列示的第一和第二條政策，都是寄希望於農民工即新市民成為消化住房庫存的主要群體。應該說，這一政策定位的對象是精準的。但對農民工來說，要想成為城鎮化中的新市民，核心問題還有三：一是農民工在高房價的環境下會遇到實際有效需求即購買力不足的困境，畢竟需要並不等於需求；二是農民工的購房地往往不會是就業地，這種錯位是因為農民工往往在中小城市購房，但這些地方並沒有足夠的就業機會；三是農民工購房所在地的城市公共服務一般都比較薄弱或者短缺，因而年輕一代的農民工們都更偏愛文化、教育以及其他基礎設施較為完善的大城市。中國的三四線城市的戶籍現在完全放開不會有任何大問題，但是這些城市對新生代的吸引力並不夠。正是目前這種購房與就業、戶籍、公共服務等之間的嚴重撕裂，成為新生代農民工們在市民化進程中購房的痛點。
上述列示的第三條第四條政策，涉及到租賃市場的建設問題。目前，一二線城市雖然已經形成了租賃市場，但由於租賃回報太低（一般只有2%左右），難以滿足投資者正常利潤率的要求，因此這個市場並不成熟，不可能吸引住房投資者大規模地開拓租賃市場。至於在三四線城市，因為就業機會缺乏，對租賃需求規模小，更不可能吸引投資者投資商品房租賃市場。另外還要說明的是，目前一二線城市用非住宅物業（即工業、商業用房等）做租賃的比較多，因為商業機會相對較多，有比較高的投資回報。但是這和"去住宅庫存"問題關係不大。
中國房地產在庫存很嚴重的條件下，其價格仍然保持在高位。這個問題的原因比較複雜，我把它放在本文第四部分專門進行分析。
最後一條政策針對的是對房地產交易的限購措施。現在一線城市的限購政策可能不僅不能取消，還要改進控制方式適當加強。如北上廣深的限購如果馬上取消，不僅房價將會繼續攀升和瘋漲，而且對全國的去庫存會產生消極作用。至於如南京、杭州等二線城市的限購政策，它們大部分事實上已經取消。顯然，這條政策對三四線城市樓市去庫存的作用效果十分有限。
因此這次中央經濟工作會議發佈的房地產去庫存的六條政策，其作用特徵基本上屬於中長期型。在短期內，去庫存還需要其他更微觀和細緻的政策配合，如降首付、降低交易費用、提高公積金貸款比例、首套購房補貼（如利息抵個稅等），給地方一些因地因時制宜的政策選擇權，中央的去庫存政策的實施才有可能達到更好的效果。
三、關於房地產庫存問題的三個重要判斷
對於目前化解房地產庫存問題，還需要提出下列三個具體的判斷，並進一步深入分析其答案，才能夠精準發力、重點施策：
第一，中國房地產庫存到底有多嚴重？國家統計局的數據是到2015年11月末，全國商品房待售面積6.9637億平方米。如果假設待售商品房面積全部是住宅待售面積（實際上住宅待售面積僅佔一半以上），按照城鎮戶籍人口人均36平方米的住房面積來計算，那麼可供大約1930萬多人居住。根據最新數字，全國目前外出的農民工2.74億人，其中欲定居城市的80、90後就達到1.68億人，理論上只要這些年輕的農民工中有1/8左右的人能夠在城市安居，那麼消化掉接近7億平方米的地產庫存，因此這種庫存水平根本就不是什麼大問題。而且，在2015年1-10月份，商品房銷售面積達到94898萬平方米,根據這種銷售速度估算，目前待售的商品房庫存，只需要7.3個月就能去掉。
2015年1-10月份商品房銷售面積表
2015年1-10月份商品房銷售面積圖
2015年1-10月份商品房銷售額圖
2013-2015年商品房銷售現狀分析圖
由此看來，全國房地產庫存的問題好像並不嚴重。如果按照這種數據，好像中央沒有必要在經濟工作會議上把去庫存作為2016年必須完成的五大重要任務。其實，關於房地產庫存量身數據，說清楚的人好像不多。中國社科院的估計數字是認為，2015年底商品房庫存量為40億平方米左右。北京師範大學鍾偉教授估計，中國房地產庫存數字根本不是接近7億平方米，而更可能在85億-90億平方米。按過去3年的平均銷售速度，據說要7年才能賣光。這一估計可能是誇大了。因為，2014年全國竣工所有住宅28.63億平方米，2015年估計不會超過30億平方米，即使需求降到零，兩年內一套也賣不出去，也就最多庫存60億平方米。因此這個數據即使是真的，也一定是把統計庫存的口徑放大了，即他們估計的房地產庫存數據中，不僅包括已經竣工未銷售掉的面積，而且包括前些年投資已經鋪開、但開工後尚未竣工驗收的庫存面積，以及集體所有制土地上建成的"小產權房"，同時把各種非住宅房屋也統計進來，如廠房、商業樓宇、教育用房等公建房。
第二，用利息抵扣個稅政策去庫存，是不是好辦法？我覺得它不僅難以達到政策目標，還容易導致社會公正程度的失衡。因為，中國個稅徵收較多的主體主要居住在特大和大城市，如果出臺這種政策，當然會激勵個稅繳納多者早買房、買單價高的房，因此首先利好的是一二線城市。但是我們應該看到，目前中國一二線城市房價已經接近於瘋狂，還有必要刺激其進一步上漲嗎？另一方面，由於在那些急需要去庫存的三四線城市中，大部分居民的實際收入並不高，其個稅繳存也並不多，因此用利息抵扣個稅的政策去庫存，意義並不是很大。另外我們也應該客觀地看到，利息抵扣個稅政策去庫存，其實受益最大的是高收入者，是讓其變相少繳稅，是變相用中低等收入者的繳稅去補貼城市中的高收入者。這有違於全面小康建設時期中國必須貫徹的社會公平公正原則。
第三，房地產高庫存的分佈結構如何？一二線城市目前不僅沒有什麼庫存，而且明顯還在猛烈地搶購。如目前上海、北京和深圳等城市的房地產市場面臨的不是去庫存壓力，而是急需通過補庫存、增加供給來緩解房價過快上漲的壓力。這些城市有相當部分的熱點樓盤，甚至幾個月就暴漲了一半以上。因此，中國當前樓市庫存的絕大部分，應該主要分佈在投資下滑嚴重的廣大的三四線城市，乃至縣級城市，它們才是真正需要化解庫存的重點地區。從理論上看，如果能夠讓農民工就地選擇就業、就地城鎮化，那麼就可以化解三四線城市甚至縣城嚴重過剩的房地產庫存。不過，這只是理想化的方案。由於農民工們的就業地與居住地的錯配，以及中小城市在公共服務上與大城市的懸殊差距，中國大量的人口正從農村和中小城市流出。這些城市的人口淨流出，使廣大三四線城市的住宅需求相對不足、庫存積壓嚴重。
四、為什麼在高庫存態勢下房地產價格仍然難以下降？
對中國房地產運行中，一個最讓人無法想通的問題是：既然房地產庫存問題那麼嚴重，為什麼其價格始終降不下來，而且越調控漲價越厲害？經濟學中的供求定律，為什麼一到地產市場就失靈了呢？撇開一二線的特大和大城市不論（它們是供不應求而漲價），那些庫存已經十分嚴重的三四線城市，為什麼不及早採取降價促銷的辦法、而要讓庫存量不斷增加，直至一發不可收拾呢？
基層官員並不笨。企業家可能比政府官員更擅長做生意。來自一線的後者，應該比政府官員更能深刻地體會到市場的作用和降價促銷的道理。那麼為什麼地方政府不督促企業家早點降價去化解庫存呢？為什麼企業家寧可滯銷也死不肯降價呢？這裡除了有眾所周知的房地產企業拿地的價格太高、企業降價空間不大的客觀原因外，還有受土地財政動因的驅使，使地方政府不願意降低房價的原因，因為降低房價就表明當地土地價格的下行，就有可能剎不住車。我撇開這些顯然的原因，重點從產業經濟學的角度分析一下其中更加具體的原因。
房地產具有耐用消費品功能和投資品功能。在一個跨期購買決策的消費者模型之中，如果消費者可以在T期預期到房地產商會在T+1期降價，那麼就沒有人會在T期購買，而是選擇等待。也就是說，如果消費者在知道房地產商在下期會以100單位的價格出售同樣質量的房子，那麼就沒有人會願意在上期按150單位的價格購買這一棟房子。如果消費者在T期不幸買了價格下跌的房子，那麼他就會千方百計地要求退貨退款（雖然這樣做有違交易信用）；如果預期房子的價格會在T+1期繼續下跌，而且預期下跌後的房價可能不值後續分期交付的金錢，消費者就可能寧可選擇放棄繼續交款購買房子。更一般地，在一個不斷降價的房地產市場中，消費者可能選擇等待而不是出手接盤。這樣，在不斷被預期降價的房地產市場中，不僅不可能實現減庫存的任務，而且會使庫存量繼續增加，甚至連正常的市場銷售都會被打亂。
因為如此，房地產商的最佳營銷策略是形成房價不斷上漲的預期，這樣才有可能在漲價的恐慌下迅速賣光房子。這就是房地產商不願意在房價下跌的市場氛圍中經營、不願降價賣房的微觀原因，也是地方政府千方百計力挺房價不下跌的經濟學道理所在。
買漲不買跌是人類經濟行為的常態。為了在降價中化解庫存，打破這一行為常態的最有效辦法，是在降價促銷前設定降價的界線和水平，並承諾達到這一水平後不再降價，如果有繼續下跌，則由降價方或地方政府全額補貼消費者的購房損失。只有如此，才能在動態降價促銷中打破消費者的進一步降價預期。