世紀佳園業主委員會所在地。齊魯晚報·齊魯壹點記者 王傑 攝
齊魯晚報訊（記者 於悅 實習生 王鑫垚）成立業委會的初衷是為了小區更好地自我管理,但有些小區有了業委會,業主的矛盾和抱怨反而變得更多。這背後不僅有管理的難題和法規的缺失,也有業委會自身能力不足的現實。
業主:
居委會管不了業委會
辦事處也找了好幾回
“這個小區的業委會換了好幾屆了,每一屆都有不少矛盾,我們也對這些矛盾進行過調解,約雙方坐下來談,但比較難解決。具體詳情要問居委會。”對於建設路世紀佳園小區業主反映業委會的問題,二七新村街道辦工作人員稱。
建新社區居委會工作人員則稱,他們並不瞭解世紀佳園居民反映的停車收費問題,也沒有就業主與業委會矛盾調解過,“我們對業委會只有監督和指導的作用,接到居民12345投訴,我們都是直接把業委會主任叫來回復居民。”
對於自己所反映的業委會問題,三箭平安苑小區居民王先生稱:“居委會沒法處理,我們也找辦事處好幾回了。現在居委會和辦事處根本管不了業委會。”
記者瞭解到,2007年,濟南市印發了《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》,裡面對業委會的成立、換屆、日常活動等作出規範。但記者從濟南市住建局瞭解到,目前這一指導規則已廢止,現在執行的是住房和城鄉建設部2009年出臺的《業主大會和業主委員會指導規則》。
該指導規則稱,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。
“山東省將要出臺業主大會和業主委員會指導規則,如果效力很好並很好操作,就沒必要再出臺濟南市的指導規則了。”濟南市住建局物業管理處的工作人員介紹,濟南還將出臺加強住宅小區物業管理規定和濟南市物業管理條例,都會涉及業委會方面的內容。
律師:
業委會能力不足
是主要制約因素
根據濟南市住建局提供的相關信息,濟南開始有業委會的歷史可追溯至2002年,第一家設立業委會的小區是歷下區中潤裕華園。據統計,目前濟南成立的業委會累計有354家,還在運作之中的有100多家。
對於業委會與業主之間矛盾頻發,關注業委會問題十多年的山東順周律師事務所劉海川律師稱,其中一項重要原因在於業委會自身能力所限。
“每個單位錄用員工後都要進行培訓考核,業委會的成員沒有經過培訓,不知道怎樣運作。雖然都是進行小區物業管理和監督物業公司,但怎樣把業主們組織起來並管理好,成員都不太懂。濟南沒有針對業委會的培訓機構,業委會也沒有想法去學,政府也沒有扶持第三方機構來培訓他們。”劉海川說,業委會委員的管理、溝通、服務能力都不足,成為制約運作的重要因素。
“要減少矛盾,業主委員會就要精通業主大會的建設,怎樣跟業主、街道辦、居委會等溝通,業主大會的組織結構除了業委會,還要設立其他的部門,如設立業主代表、樓長、單元樓代表,如果他們都能積極參與,開會、財務信息都公開,工作就很好開展。”劉海川建議。
“濟南的業委會數量越來越多,但與全國相比還相對較少,全國平均約有20%的比例,上海甚至能達到80%的比例。”劉海川認為,雖然業委會在濟南存在已有17年,但對於多數人來說還是個新鮮事物。“沒有人去普及、研究和培訓,雖然指導部門、社區都設立了物業科,但從業人員沒有很深入的瞭解,法律法規規定得不夠明確。”
住建局:
可監督業委會的物管委
已覆蓋大多社區
採訪中有業主提出,應該另成立一個監委會來監督業委會的工作。“業委會應該是為居民爭取利益的,為了防止出現問題,也應該設一個機構來監督。”綠景家園小區居民董先生稱,小區物業剛剛被業委會罷免,他希望業委會選一個規範的物業公司來為業主服務。
“要有監督機制來督促他們做好。要保護大家積極性,也要有一定的制約,不要引發矛盾,有規則有秩序解決問題的意識。”劉海川稱,業委會設立監委會完全有必要,可以在議事規則中設定。
濟南市住建局物業管理處工作人員介紹,目前濟南已經有可以承擔監督業委會功能的機構。“國家和省級層面都出臺了加強社區管理的意見,要打造社區黨組織、居委會、物業、業委會四位一體管理模式,把業委會和居委會的工作緊密結合起來。”今年開始,濟南的街道辦都設立了物業管理辦公室,社區居委會設立環境和物業管理委員會,目前已覆蓋大多數街道與社區。
“這個物業管理委員會可以監督業委會,鑑於業委會選舉難等問題,如果小區裡召開業主大會成立不了業委會,物管委可以在居委會的指導下代行業委會職能,管理小區的公共事務,代表業主解決小區矛盾糾紛。”工作人員稱,建立業主大會、業主委員會印章使用也由環境和物業管理委員會監管,業主委員會討論決定重大事項前,要向環境和物業管理委員會備案。“這都是要打通社區治理的‘最後一公里’,讓小事不出社區,讓矛盾不出社區。”
該工作人員表示:“我們很快會出臺加強住宅小區物業管理的若干規定,新規定中會有約束業委會的內容,如果有侵害其他業主權益的行為,可以撤銷他的規定,或啟動程序更換業主委員會成員。在業委會選舉成立時也要多審查,嚴把關,讓威信高、有公益心的人來擔當。”
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