一.
關於買房，每個人的方法不同。
技術派：分析城市的發展方向、產業佈局、地鐵規劃、二手房行情等100+個參數，然後看房200套去淘筍盤...
野路子：你說得我頭疼，我就一招鮮吃遍天，盯緊大開發商買就好了，而且一次都沒白瞎過哦!
大開發商的產品和運營能力確實比較扛打，就算再落後的城市，基本也不會掉到地上去，畢竟，你大爺還是你大爺。
而我今天要說是，有一類大開發商的房子，是絕對不能碰的，那就是——大開發商收購的小開發商的爛尾樓，然後打著大開發商的名頭包裝上市。
一聽到“爛尾樓”，相比很多購房者都會噤若寒蟬，倒吸一口涼氣，畢竟買房最悲催的就是爛尾了——沒得住還得咬牙還貸款，想賣又賣不出去，錢都打水漂了。
而對於開發商，爛尾樓雖然是燙手山芋，但運營好了，可是一筆大生意。
二.
爛尾樓做好了，不僅賺了錢，還賺了名聲，更有利於儘快站穩腳跟、開疆拓土。英雄不問出處，甚至很多大開發商就是做爛尾樓起家的。
1992年，包工頭楊國強接下順德北滘鎮一爛尾樓項目建成順德碧桂園，引入景山中學分校，讓無人問津的爛尾樓變成了炙手可熱的學區房，賺到了第一桶金。
1999年，佳兆業接手深圳布吉爛尾別墅，然後修改景觀規劃，建設開放式公園“桂芳園”，然後持續開發八期，成了布吉第一個大型項目。
2003年，佳兆業又接盤爛尾10年的深圳第一爛尾樓“子悅臺”，耗費2年時間精細化運營，終以“佳兆業中心”名聲大震，高價銷售一空。因為專挑“爛尾樓”下菜，所以佳兆業也被稱為“爛尾樓專業戶”。
隨著這幾年房地產開發模式的進化，現在越來越多的大開發商願意去接盤小開發商的爛尾樓，為什麼呢？
1. 有利可圖
小開發商爛尾樓10個有9個都是因為資金鍊斷裂而爛尾的。
而大開發商憑藉自身強硬的現金流能力和標準化的運營管理能力，再加上“大開發商”的品牌影響力，讓一個爛尾樓起生回生，還是相對容易的。
2. 看中的是爛尾樓的優質地塊儲備
爛尾樓拿地早，基本都是市中心的優質地塊，而現在大開發想要進駐一個新城市，會發現很多地塊之前都已出讓給本地小開發商，想通過土地招拍掛拿到大而優的地塊基本已不大可能。
而有大量土地儲備的爛尾樓，還能低價收購，不正好是走了捷徑嗎？
關於這一點，“併購王”孫宏斌最能體會這種“問題標的”的商業邏輯。
他說：“這個行業併購的就是土地的價值。如果你現金流沒有問題，但是你的土地沒有價值，轉著轉著最後轉了一個窟窿。如果你現金流有問題，但是你的土地是有價值的，那還是有人願意收購你的，公司是可以賣掉的。”
那又該怎麼鑑別這個項目是大開發商收購的小開發商的爛尾樓呢？
首先，如果是在自己所在城市，基本都是知道的，當然，也要自己在網上查，一般都有相關新聞。
再者，就是問的藝術了。
例如，在一個片區看房，你剛剛看完融創項目，然後再看萬科項目時，你就可以問問萬科的置業顧問：你覺得旁邊融創那個項目怎麼樣?
然後他就會告訴你很多萬科項目的內幕，假如那個項目以前是爛尾樓，那置業顧問怎麼會放過這一點來逼單呢？
這樣你就瞭解到一些內幕了。
三.
這一輪行情下來，房地產泥沙俱下，什麼房子都不愁賣，即使是殭屍庫存都有人搶，更別說是掛著大開發商名頭售賣的房子了。
開發商願意接盤爛尾樓，是因為有利可圖，那對於購房者來說，是不是值得買呢？
我的答案非常堅決：別碰！
爛尾樓裡的貓膩可多著呢，別被“大開發商”華麗的外衣給矇騙了。
1. 產品質量高級不到哪兒去，只是小開發商的核，表面包了一層大開發商的皮。
很多爛尾樓之前都已經報建過了，基本不可能大改規劃，只能沿用原有的規劃設計。這就意味著你用2019年+大開發商的房價買到的是一個幾年前甚至10年前規劃的房子，而且還是小開發商做的初始產品。
而且經過多年風化，會導致外牆材料的風化腐蝕，鋼筋的透蝕破壞，影響整體結構的穩定性，而且設計也是落後現在N個檔次。
最關鍵的原因是中國房地產這幾年的產品升級太快了，這一切我們習以為常的遊戲規則全部都改變了，新一代的住宅已經顛覆了你對住宅產品的固有認知。
例如小區人車分流基本是現在所有小區的標配，人車分流的好處不用我多說，孩子在小區被車撞到，老人在小區內被車嚇到，一二樓的業主晚上被汽車驚醒，小區內瀰漫著尾氣的味道，這樣的新聞網絡上早已經鋪天蓋地。
窗牆比是不是很低？有沒有現在的流行的全牆落地玻璃窗？得房率是不是比起現在設計的產品低很多？公區的設計是不是落後了？綠化率是不是很低？小區有沒有配備游泳池會所？
這些在現在習以為常的規劃，放在幾年前的規劃，可都是稀罕玩意兒，更別說期待資金鍊緊張的十八線小開發商做出的產品規劃會有多出色！
再者，小開發商設計出一個羅玉鳳，想要大開發商整容成范冰冰，那得是多大的工程？
例如萬科進入西安後收購一個做KTV出名的小開發商項目，一開始我並不知道是萬科收購了小開發商的爛尾樓，就覺得堂堂房企標杆，產品怎麼會如此失水準，哪哪都覺得不對勁，一查才知道是萬科收購了小開發商的項目。
產品的均好性被完全碾壓，不是其中一個戶型差，而是所有戶型都不堪入目。
155㎡四房兩廳兩衛
●102㎡和155㎡的戶型都是暗衛，而且102㎡進門就是衛生間
第一眼看到的時候我都驚呆了，都什麼年代了，暗衛竟然會出現在萬科的樣板間裡。想象一下，如果是就餐期間，剛好有人上廁所，暗衛通風效果又差，一打開門，那味道，真是酸爽。
●130㎡過道面積浪費嚴重，廚房無一面靠牆，都靠過道動線混亂。
130平做三房，得房率這麼低也就算了，設計還如此不合理，餐廳成了公共走廊，平時椅子拉來拉去，使用極其不便。
●所有戶型，全部動靜分區不明顯
公區一發出點聲響，就會影響臥室的人，家裡有老人睡覺較淺，非常受干擾。
●155㎡這麼大的戶型竟然都不能做到南北通透，而且還有的是中間套
最大的戶型不是一般都最好的位置嗎？真的不知道這小開發商咋想的。
除了戶型，還有很多很多硬傷，不能再多說了，萬科會來找我的。
2.現在房子的戶型變革、園林景觀變革、科技智能住宅變革，已成市場大趨勢，以前報建的產品規劃已完全落伍
以前大家都覺得南向，能做到三開間朝南，只有一間房間朝北就已經很了不起了，而現在無硬傷只是達到了最低標準。
在此之上，還要強調均好性，增加各種附加價值，產品要內外兼修，注重社交和趣味。
●戶型變革
例如萬科引以為傲的十字單體裝配式住宅，產品設計強調均好性。
整棟樓體至少有3面朝南面，完全實現了戶戶朝南，還縮小核心筒，提高得房率，房間呈L型環繞餐客廳核心區的設計，過道浪費幾乎為0，採光、通風、尺度個個都堪稱優秀。
雖然也有戶型缺點，但本來就不存在完美的戶型，能做成這樣已經非常優秀。
【大鬍子說房】也曾深入做過解讀→萬科，憑什麼？
●園林景觀變革
除了戶型，還有你每天都要看的園林景觀，你覺得小開發商真的有設計出五重景觀、六重景觀的水平和能力嗎？
其五重景觀分別如下：
● 第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木；
● 第二重：高4-5米，大灌木、小喬木；
● 第三重：2-3米高的灌木；
● 第四重：花卉、小灌木；
● 第五重：草坪、地被等。
園林景觀這塊的更新也非常快，除了五重景觀，這兩年也是“小而美”的中式園林，在市場上也很吸睛。
●科技智能住宅變革
還有現在大火的智能科技住宅，例如在萬科公佈的30項創新技術中，充分將科技產品做到生活細節的方方面面，幫你實現360°的智能居住體驗。
這些住宅黑科技融入房子，節能又健康。
它運用了雲集熱太陽能熱水系統，能夠為業主提供50%的生活熱水，室內智能系統還可以保持室內恆溫恆溼，去除PM2.5，真可謂是霧霾越來越嚴重的大城市的福音。
而且隨著金茂、綠城、萬科、保利、融創、時代等開發商都在做科技智能住宅，這些住宅黑科技肯定也會成為各大開發商角逐的主戰場，科技智能住宅甚至會成為新一代產品的標配。
你說，這樣的產品技術，在前幾年小開發商報建的產品怎麼可能會有？怎麼可能會有？？
四.
讀到這裡，你就應該明白了，看似是買了大開發商收購小開發商爛尾樓的產品，但大開發商還是得按照以前報建的規劃建設，遠遠落後了目前的住宅水平，不值得，真的不值得！
當然，唯有一種例外，那就是小開發商之前沒有報建，需由大開發商進行報建，那就跟單純的收地合作項目沒有差別，那還可以考慮買，但這種情況少之又少。
你花高價買的這種“大開發商的面子，小開發商的裡子”的產品，其實就是個“偽萬科”、“偽融創”，能高級到哪兒去？
而且，你自己住著糟心不說，將來賣二手房時，這樣的房子肯定賣不上價！