金科股份近日發佈公告稱，公司收到深交所的年報問詢函，涉及淨利潤增幅原因、財務費用合理性、短期償債風險等11個問題，深交所要求其於5月27日前回復。值得注意的是，近期，新城控股、泰禾集團(000732)、光明地產等房企均收到上交所的問詢，上交所問詢的方向與公司負債、存貨減值、盈利能力的可持續性、資金往來等相關。
面對交易所頻頻發問的現象，業內普遍認為，近期監管層有意收緊上市房企監管的信號。有業內人士指出，房地產行業作為資金密集型行業，其資金鍊越發引起監管部門關注，那些高負債的房企風險面擴大，近期大多數房企均強調減速也與此有關。
多家房企遭問詢
據媒體不完全統計，今年4月1日至5月23日，包括金科控股、泰禾集團、新城控股、光明地產在內的12家房企，都收到了交易所的問詢函。其中，僅針對房企去年年報的問詢函件就有10份之多。 年報顯示，去年金科股份(000656)實現簽約銷售金額1188億元，同比增長81%；銷售面積為1342萬平方米，同比增長59%，營業收入為412.34億元，同比增長18.63%；扣除非經常性損益的淨利潤為40.19億元，同比增長137%，歸屬於母公司所有者淨利潤為38.85億元，同比增幅93.85%。
就淨利潤增幅遠超營收增幅的情況，深交所要求金科股份詳細分析說明報告期內在主營業務範圍沒有發生變化的情況下，淨利潤增幅遠超營業收入的原因。
深交所問詢函內提及，金科股份的房地產業務毛利率較上期增長了8.05%，要求金科股份對比最近兩年主要收入來源所涉項目的業態、構成、成本和收入情況，詳細說明房地產行業整體承壓的大環境下，金科股份毛利率增幅較大的原因，相關收入及成本費用計量模式，會計估計及會計政策是否發生變化等。
事實上，近期被問詢的房地產企業不止金科股份一家，包括新城控股、泰禾集團、光明地產等房企在內，近期都遭到交易所問詢。5月8日晚間，深交所針對泰禾集團2018年年報和2019年一季報內容出具問詢函，涉及內容包括現金流、回款情況、償債能力、銷售額、存貨高企、自持商業出租率低、改變房地產用途、關聯交易等19個問題，集中在公司償債能力不足、銷售額披露信息和資產評估方式不透明、關聯交易披露信息不足、現金流量表異動等方面。深交所要求泰禾在5月15日之前作出書面回覆。到了5月15日晚間，泰禾集團發佈公告稱，將延遲迴復深圳（樓盤）證券交易所公司部問詢函，但沒有公佈具體回覆時間。泰禾集團給出的理由是，問詢函涉及內容較多，且部分內容需要年審會計師發表意見。
此外，在嘉凱城(000918)的問詢函中，交易所關注嘉凱城目前的財務狀況，以及院線業務與大股東恆大集團之間的同業競爭問題。嘉凱城在回覆中指出，嘉凱城擁有的存貨及投資性房地產等可變現存量項目資產的現金流入，足以補充流動性和償還公司到期借款，2019年將加快去化力度。同時，公司院線業務與恆大院線的同業競爭問題將在2019年7月31日前解決。
而日前光明房地產集團股份有限公司也發佈公告表示，收到上海（樓盤）證券交易所的問詢函，要求光明地產在重組標的業績、存貨減值、盈利能力的可持續性、資金往來等方面進行補充披露。
發展質量受關注
業內普遍認為，交易所對房企的問詢角度和問題都非常專業，直指核心。據悉，交易所問詢主要涵蓋銷售數據、現金流、槓桿率、負債率、利潤率、會計科目變化及關聯交易等方面。
而在關於房企財報的問詢函中，業績情況與經營活動產生的現金流淨額不匹配、關聯交易金額過高、存貨資產轉入到投資性房地產科目、利息資本化比例過高、存貨資產減值準備計提程度、存貸雙高尤其短期償債規模較大等問題，是交易所關注的重點內容。
其中，上市房企在年報數據中存在的虛增、粉飾業績等行為的監管力度明顯有所加大。例如光明地產在重組資產業績承諾期後便出現淨利潤以及利息資本化率下滑的情況，立刻被上交所要求對其重組標的評估價值、業績承諾期內除垢價格是否合理等問題進行詳細披露。
此外，新城控股在年報出具後被上交所16問。而泰禾集團則是被兩次問詢，首先在尚未公佈去年年報時發佈了擬10轉10派2.2元的高送轉預案而收到深交所問詢函。
5月8日，深交所針對泰禾集團去年年報和今年一季報內容出具問詢函，涉及內容包括現金流、回款情況、償債能力、銷售額、存貨高企、自持商業出租率低、改變房地產用途、關聯交易等19個問題，集中在公司償債能力不足、銷售額披露信息和資產評估方式不透明、關聯交易披露信息不足、現金流量表異動等方面。深交所要求泰禾在5月15日之前作出書面回覆。不過泰禾集團最新公告表示，將延期回覆問詢函。
在嘉凱城的問詢函中，交易所關注嘉凱城目前的財務狀況，以及院線業務與大股東恆大集團之間的同業競爭問題，嘉凱城在回覆中指出，嘉凱城擁有的存貨及投資性房地產等可變現存量項目資產的現金流入，足以補充流動性和償還公司到期借款，今年將加快去化力度。同時，公司院線業務與恆大院線的同業競爭問題將在今年7月31日前解決。
有業內人士表示，這些問題其實是大部分房企中普遍存在的現象，可以說是一種潛規則，這主要是基於房地產行業本身的經營特性，存在較大的會計調節空間，交易所提出的問題便是其中的典型。
在分析人士看來，監管部門的問詢，釋放了對高槓杆運營的房企更嚴苛的信號。實際上，從房企近幾年拿地成本、市場變化也可見，房企未來仍存在資金槓桿與規模擴張的平衡問題。
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