'大灣區城市探索系列 : 二元化的惠州，一個軀殼多種人格？'
惠州，一直是深圳房產圈逃不開的焦點話題。
各大房產討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產討論群撕出一片靚麗的風景線，深知“惠黑”說的有理有據，我個人難免會拿出一些不關痛癢的數據進行回擊。
作為在惠州成長20年的我，對惠州賦予了不少感情色彩，惠城區中央的西湖、博羅縣5A景區的羅浮山、惠東縣的的海邊、龍門的溫泉等等...
這座城市有著其他城市給予不了的風景，自住無疑是個加分項，可站在房產投資角度，風景靚麗顯然經不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客觀角度，聊聊惠州房產那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亞灣是惠州南部的新城區，這是一個曾經與北海，海口齊名的地方，中國歷史上第一輪房地產泡沫的發源地之一。
上個世紀80年代末，惠州市提出的口號是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
這個躊躇滿志的城市準備依託總投資50億美元的中海殼牌石化項目，20億美元的熊貓汽車城項目，吸引全國的淘金者們來此開發房地產。
1992年，且不論吸引的外資，國內就有超過260億人民幣的熱錢湧入惠州，全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。
1992年、1993年，2年期間大亞灣開發區每年房地產開工面積近50萬平方米。1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮。最高峰時，在大亞灣註冊的房地產開發公司就有120家。
可是歷史卻跟惠州人開了一個大玩笑。大亞灣深海港一直沒建，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成，中海殼牌項目也一直處於研究階段。
自1993年下半年開始，由於國家採取宏觀調控政策，整頓金融秩序，嚴格控制房地產貸款，開發企業資金缺乏，多數企業難以為繼，導致惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
惠州成了與海南海口、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。
1993至1994年宏觀調控過後，惠州房地產泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元。遺留了55萬平方米的爛尾樓，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間，猶如一個“鬼城”。
90年代一錘子買賣的土地買賣為現在的開發留下了嚴重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢，要地沒地”尷尬的猶如一個敗家子。
02
產業分佈
惠州產業產能主要集中在“電、汽、化”的第二產業。
惠州擁有兩家主營電子信息產業收入均超千億級的企業，三星電子公司和TCL集團，這兩家公司也是惠州電子信息產業的龍頭企業。
石油化工業，主要是大亞灣的大型石化項目，包括有中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等名企。
汽車產業是惠州新的經濟增長支柱產業，發動機零部件、汽車電子和汽車線束這三個汽配產品，無論從規模和銷量上，也排在全國前列。
這樣一看，惠州的經濟產業好像還行。
舉個例子：惠州市政府的所在地江北板塊，“華貿大廈”算是惠城區較為代表性的寫字樓，高層月租金100元+/M²，底層80元/M²，這個價格放在深圳寫字樓都屬於第一二梯隊。
華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經瞭解，辦公室行業經營主要有：保險、金融、民間貸款公司組成，科技互聯網公司少之又少，行業創新環境一般。
下面用東莞，深圳數據對比，從宏觀角度看惠州。
03
三城數據對比
惠州，一直是深圳房產圈逃不開的焦點話題。
各大房產討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產討論群撕出一片靚麗的風景線，深知“惠黑”說的有理有據，我個人難免會拿出一些不關痛癢的數據進行回擊。
作為在惠州成長20年的我，對惠州賦予了不少感情色彩，惠城區中央的西湖、博羅縣5A景區的羅浮山、惠東縣的的海邊、龍門的溫泉等等...
這座城市有著其他城市給予不了的風景，自住無疑是個加分項，可站在房產投資角度，風景靚麗顯然經不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客觀角度，聊聊惠州房產那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亞灣是惠州南部的新城區，這是一個曾經與北海，海口齊名的地方，中國歷史上第一輪房地產泡沫的發源地之一。
上個世紀80年代末，惠州市提出的口號是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
這個躊躇滿志的城市準備依託總投資50億美元的中海殼牌石化項目，20億美元的熊貓汽車城項目，吸引全國的淘金者們來此開發房地產。
1992年，且不論吸引的外資，國內就有超過260億人民幣的熱錢湧入惠州，全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。
1992年、1993年，2年期間大亞灣開發區每年房地產開工面積近50萬平方米。1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮。最高峰時，在大亞灣註冊的房地產開發公司就有120家。
可是歷史卻跟惠州人開了一個大玩笑。大亞灣深海港一直沒建，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成，中海殼牌項目也一直處於研究階段。
自1993年下半年開始，由於國家採取宏觀調控政策，整頓金融秩序，嚴格控制房地產貸款，開發企業資金缺乏，多數企業難以為繼，導致惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
惠州成了與海南海口、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。
1993至1994年宏觀調控過後，惠州房地產泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元。遺留了55萬平方米的爛尾樓，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間，猶如一個“鬼城”。
90年代一錘子買賣的土地買賣為現在的開發留下了嚴重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢，要地沒地”尷尬的猶如一個敗家子。
02
產業分佈
惠州產業產能主要集中在“電、汽、化”的第二產業。
惠州擁有兩家主營電子信息產業收入均超千億級的企業，三星電子公司和TCL集團，這兩家公司也是惠州電子信息產業的龍頭企業。
石油化工業，主要是大亞灣的大型石化項目，包括有中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等名企。
汽車產業是惠州新的經濟增長支柱產業，發動機零部件、汽車電子和汽車線束這三個汽配產品，無論從規模和銷量上，也排在全國前列。
這樣一看，惠州的經濟產業好像還行。
舉個例子：惠州市政府的所在地江北板塊，“華貿大廈”算是惠城區較為代表性的寫字樓，高層月租金100元+/M²，底層80元/M²，這個價格放在深圳寫字樓都屬於第一二梯隊。
華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經瞭解，辦公室行業經營主要有：保險、金融、民間貸款公司組成，科技互聯網公司少之又少，行業創新環境一般。
下面用東莞，深圳數據對比，從宏觀角度看惠州。
03
三城數據對比
惠州，一直是深圳房產圈逃不開的焦點話題。
各大房產討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產討論群撕出一片靚麗的風景線，深知“惠黑”說的有理有據，我個人難免會拿出一些不關痛癢的數據進行回擊。
作為在惠州成長20年的我，對惠州賦予了不少感情色彩，惠城區中央的西湖、博羅縣5A景區的羅浮山、惠東縣的的海邊、龍門的溫泉等等...
這座城市有著其他城市給予不了的風景，自住無疑是個加分項，可站在房產投資角度，風景靚麗顯然經不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客觀角度，聊聊惠州房產那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亞灣是惠州南部的新城區，這是一個曾經與北海，海口齊名的地方，中國歷史上第一輪房地產泡沫的發源地之一。
上個世紀80年代末，惠州市提出的口號是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
這個躊躇滿志的城市準備依託總投資50億美元的中海殼牌石化項目，20億美元的熊貓汽車城項目，吸引全國的淘金者們來此開發房地產。
1992年，且不論吸引的外資，國內就有超過260億人民幣的熱錢湧入惠州，全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。
1992年、1993年，2年期間大亞灣開發區每年房地產開工面積近50萬平方米。1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮。最高峰時，在大亞灣註冊的房地產開發公司就有120家。
可是歷史卻跟惠州人開了一個大玩笑。大亞灣深海港一直沒建，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成，中海殼牌項目也一直處於研究階段。
自1993年下半年開始，由於國家採取宏觀調控政策，整頓金融秩序，嚴格控制房地產貸款，開發企業資金缺乏，多數企業難以為繼，導致惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
惠州成了與海南海口、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。
1993至1994年宏觀調控過後，惠州房地產泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元。遺留了55萬平方米的爛尾樓，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間，猶如一個“鬼城”。
90年代一錘子買賣的土地買賣為現在的開發留下了嚴重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢，要地沒地”尷尬的猶如一個敗家子。
02
產業分佈
惠州產業產能主要集中在“電、汽、化”的第二產業。
惠州擁有兩家主營電子信息產業收入均超千億級的企業，三星電子公司和TCL集團，這兩家公司也是惠州電子信息產業的龍頭企業。
石油化工業，主要是大亞灣的大型石化項目，包括有中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等名企。
汽車產業是惠州新的經濟增長支柱產業，發動機零部件、汽車電子和汽車線束這三個汽配產品，無論從規模和銷量上，也排在全國前列。
這樣一看，惠州的經濟產業好像還行。
舉個例子：惠州市政府的所在地江北板塊，“華貿大廈”算是惠城區較為代表性的寫字樓，高層月租金100元+/M²，底層80元/M²，這個價格放在深圳寫字樓都屬於第一二梯隊。
華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經瞭解，辦公室行業經營主要有：保險、金融、民間貸款公司組成，科技互聯網公司少之又少，行業創新環境一般。
下面用東莞，深圳數據對比，從宏觀角度看惠州。
03
三城數據對比
三城熱力圖
據統計，2014-2018年，惠州賣了62.3萬套一手住宅，深圳賣了20.4萬套一手住宅，惠州的成交量比深圳、東莞、中山、珠海加起來還多。
一個產業GDP排50的城市、面積比東莞加深圳還多出一倍，常住人口僅有500萬的城市，為什麼能賣出那麼房子，究竟是誰買走了惠州？
04
一分為二的惠州
惠城區屬於惠州人，惠灣（惠陽，大亞灣）屬於深圳人。
惠州，一直是深圳房產圈逃不開的焦點話題。
各大房產討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產討論群撕出一片靚麗的風景線，深知“惠黑”說的有理有據，我個人難免會拿出一些不關痛癢的數據進行回擊。
作為在惠州成長20年的我，對惠州賦予了不少感情色彩，惠城區中央的西湖、博羅縣5A景區的羅浮山、惠東縣的的海邊、龍門的溫泉等等...
這座城市有著其他城市給予不了的風景，自住無疑是個加分項，可站在房產投資角度，風景靚麗顯然經不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客觀角度，聊聊惠州房產那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亞灣是惠州南部的新城區，這是一個曾經與北海，海口齊名的地方，中國歷史上第一輪房地產泡沫的發源地之一。
上個世紀80年代末，惠州市提出的口號是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
這個躊躇滿志的城市準備依託總投資50億美元的中海殼牌石化項目，20億美元的熊貓汽車城項目，吸引全國的淘金者們來此開發房地產。
1992年，且不論吸引的外資，國內就有超過260億人民幣的熱錢湧入惠州，全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。
1992年、1993年，2年期間大亞灣開發區每年房地產開工面積近50萬平方米。1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮。最高峰時，在大亞灣註冊的房地產開發公司就有120家。
可是歷史卻跟惠州人開了一個大玩笑。大亞灣深海港一直沒建，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成，中海殼牌項目也一直處於研究階段。
自1993年下半年開始，由於國家採取宏觀調控政策，整頓金融秩序，嚴格控制房地產貸款，開發企業資金缺乏，多數企業難以為繼，導致惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
惠州成了與海南海口、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。
1993至1994年宏觀調控過後，惠州房地產泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元。遺留了55萬平方米的爛尾樓，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間，猶如一個“鬼城”。
90年代一錘子買賣的土地買賣為現在的開發留下了嚴重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢，要地沒地”尷尬的猶如一個敗家子。
02
產業分佈
惠州產業產能主要集中在“電、汽、化”的第二產業。
惠州擁有兩家主營電子信息產業收入均超千億級的企業，三星電子公司和TCL集團，這兩家公司也是惠州電子信息產業的龍頭企業。
石油化工業，主要是大亞灣的大型石化項目，包括有中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等名企。
汽車產業是惠州新的經濟增長支柱產業，發動機零部件、汽車電子和汽車線束這三個汽配產品，無論從規模和銷量上，也排在全國前列。
這樣一看，惠州的經濟產業好像還行。
舉個例子：惠州市政府的所在地江北板塊，“華貿大廈”算是惠城區較為代表性的寫字樓，高層月租金100元+/M²，底層80元/M²，這個價格放在深圳寫字樓都屬於第一二梯隊。
華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經瞭解，辦公室行業經營主要有：保險、金融、民間貸款公司組成，科技互聯網公司少之又少，行業創新環境一般。
下面用東莞，深圳數據對比，從宏觀角度看惠州。
03
三城數據對比
三城熱力圖
據統計，2014-2018年，惠州賣了62.3萬套一手住宅，深圳賣了20.4萬套一手住宅，惠州的成交量比深圳、東莞、中山、珠海加起來還多。
一個產業GDP排50的城市、面積比東莞加深圳還多出一倍，常住人口僅有500萬的城市，為什麼能賣出那麼房子，究竟是誰買走了惠州？
04
一分為二的惠州
惠城區屬於惠州人，惠灣（惠陽，大亞灣）屬於深圳人。
2018年深圳客和東莞客總計買走惠州71%的房子，惠州本地客戶佔比僅21%，其他區域的客戶佔比為8%。在戶型成交面積上，90-120平方米的戶型成交佔比50%以上，套均總價為135萬元，環比上漲3 .5%。
深圳客是成交的主流，本地客源主要集中在惠州城區，博羅片區和龍門片區東莞客源增長多。
東莞客戶相對集中在博羅縣的園洲和石灣區域，“和東莞只隔一條江，但房價便宜3- 4成，所以園洲和石灣的客戶中，東莞客戶的比例一直都很穩定，大約佔4到6成。”
深圳客戶集中在惠陽和大亞灣區域，2018年，惠州90-120平方米的新房銷售佔比最高。90-120平方米新房銷售佔比5成，總價100萬元以上房源佔比超4成，60-90平方米的房源銷售佔比27%，120平方米以上的戶型銷售佔比9%。
從銷售面積來看深圳客大多數選擇三房戶型，非常符合首次置業的剛需群體。
深圳高房價的背景下，臨深惠陽，大亞灣價格僅在1萬徘徊，在14號線的大聲喧嚷下，直說深圳人買走了惠陽大亞灣也不為過。
05
地鐵交通
臨深一直是惠灣的賣點，買惠灣片區的深圳客，盼星星盼月亮都盼著深圳14號地鐵線接軌惠陽，但從惠州市發改局的回覆可見，深圳地鐵14號線惠州段是由惠州來報建，但目前來說人口不達標不符合申報條件。
另外途徑也明確此項工作由國家發展改革委、住房城鄉建設部、鐵路總公司分工負責研究。
深圳地鐵14號線惠州段能否利用這一政策，需待國傢俱體實施細則出臺後方可明確。
惠州，一直是深圳房產圈逃不開的焦點話題。
各大房產討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產討論群撕出一片靚麗的風景線，深知“惠黑”說的有理有據，我個人難免會拿出一些不關痛癢的數據進行回擊。
作為在惠州成長20年的我，對惠州賦予了不少感情色彩，惠城區中央的西湖、博羅縣5A景區的羅浮山、惠東縣的的海邊、龍門的溫泉等等...
這座城市有著其他城市給予不了的風景，自住無疑是個加分項，可站在房產投資角度，風景靚麗顯然經不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客觀角度，聊聊惠州房產那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亞灣是惠州南部的新城區，這是一個曾經與北海，海口齊名的地方，中國歷史上第一輪房地產泡沫的發源地之一。
上個世紀80年代末，惠州市提出的口號是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
這個躊躇滿志的城市準備依託總投資50億美元的中海殼牌石化項目，20億美元的熊貓汽車城項目，吸引全國的淘金者們來此開發房地產。
1992年，且不論吸引的外資，國內就有超過260億人民幣的熱錢湧入惠州，全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。
1992年、1993年，2年期間大亞灣開發區每年房地產開工面積近50萬平方米。1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮。最高峰時，在大亞灣註冊的房地產開發公司就有120家。
可是歷史卻跟惠州人開了一個大玩笑。大亞灣深海港一直沒建，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成，中海殼牌項目也一直處於研究階段。
自1993年下半年開始，由於國家採取宏觀調控政策，整頓金融秩序，嚴格控制房地產貸款，開發企業資金缺乏，多數企業難以為繼，導致惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
惠州成了與海南海口、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。
1993至1994年宏觀調控過後，惠州房地產泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元。遺留了55萬平方米的爛尾樓，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間，猶如一個“鬼城”。
90年代一錘子買賣的土地買賣為現在的開發留下了嚴重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢，要地沒地”尷尬的猶如一個敗家子。
02
產業分佈
惠州產業產能主要集中在“電、汽、化”的第二產業。
惠州擁有兩家主營電子信息產業收入均超千億級的企業，三星電子公司和TCL集團，這兩家公司也是惠州電子信息產業的龍頭企業。
石油化工業，主要是大亞灣的大型石化項目，包括有中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等名企。
汽車產業是惠州新的經濟增長支柱產業，發動機零部件、汽車電子和汽車線束這三個汽配產品，無論從規模和銷量上，也排在全國前列。
這樣一看，惠州的經濟產業好像還行。
舉個例子：惠州市政府的所在地江北板塊，“華貿大廈”算是惠城區較為代表性的寫字樓，高層月租金100元+/M²，底層80元/M²，這個價格放在深圳寫字樓都屬於第一二梯隊。
華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經瞭解，辦公室行業經營主要有：保險、金融、民間貸款公司組成，科技互聯網公司少之又少，行業創新環境一般。
下面用東莞，深圳數據對比，從宏觀角度看惠州。
03
三城數據對比
三城熱力圖
據統計，2014-2018年，惠州賣了62.3萬套一手住宅，深圳賣了20.4萬套一手住宅，惠州的成交量比深圳、東莞、中山、珠海加起來還多。
一個產業GDP排50的城市、面積比東莞加深圳還多出一倍，常住人口僅有500萬的城市，為什麼能賣出那麼房子，究竟是誰買走了惠州？
04
一分為二的惠州
惠城區屬於惠州人，惠灣（惠陽，大亞灣）屬於深圳人。
2018年深圳客和東莞客總計買走惠州71%的房子，惠州本地客戶佔比僅21%，其他區域的客戶佔比為8%。在戶型成交面積上，90-120平方米的戶型成交佔比50%以上，套均總價為135萬元，環比上漲3 .5%。
深圳客是成交的主流，本地客源主要集中在惠州城區，博羅片區和龍門片區東莞客源增長多。
東莞客戶相對集中在博羅縣的園洲和石灣區域，“和東莞只隔一條江，但房價便宜3- 4成，所以園洲和石灣的客戶中，東莞客戶的比例一直都很穩定，大約佔4到6成。”
深圳客戶集中在惠陽和大亞灣區域，2018年，惠州90-120平方米的新房銷售佔比最高。90-120平方米新房銷售佔比5成，總價100萬元以上房源佔比超4成，60-90平方米的房源銷售佔比27%，120平方米以上的戶型銷售佔比9%。
從銷售面積來看深圳客大多數選擇三房戶型，非常符合首次置業的剛需群體。
深圳高房價的背景下，臨深惠陽，大亞灣價格僅在1萬徘徊，在14號線的大聲喧嚷下，直說深圳人買走了惠陽大亞灣也不為過。
05
地鐵交通
臨深一直是惠灣的賣點，買惠灣片區的深圳客，盼星星盼月亮都盼著深圳14號地鐵線接軌惠陽，但從惠州市發改局的回覆可見，深圳地鐵14號線惠州段是由惠州來報建，但目前來說人口不達標不符合申報條件。
另外途徑也明確此項工作由國家發展改革委、住房城鄉建設部、鐵路總公司分工負責研究。
深圳地鐵14號線惠州段能否利用這一政策，需待國傢俱體實施細則出臺後方可明確。
相對於惠州地鐵交通窘境，我們再看看東莞的地鐵交通已經和深圳“深莞一體化”，深圳地鐵20、 6 、 11 、10、13、4號線共6條地鐵線規劃都介入了東莞各個城鎮。
惠州，一直是深圳房產圈逃不開的焦點話題。
各大房產討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產討論群撕出一片靚麗的風景線，深知“惠黑”說的有理有據，我個人難免會拿出一些不關痛癢的數據進行回擊。
作為在惠州成長20年的我，對惠州賦予了不少感情色彩，惠城區中央的西湖、博羅縣5A景區的羅浮山、惠東縣的的海邊、龍門的溫泉等等...
這座城市有著其他城市給予不了的風景，自住無疑是個加分項，可站在房產投資角度，風景靚麗顯然經不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客觀角度，聊聊惠州房產那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亞灣是惠州南部的新城區，這是一個曾經與北海，海口齊名的地方，中國歷史上第一輪房地產泡沫的發源地之一。
上個世紀80年代末，惠州市提出的口號是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
這個躊躇滿志的城市準備依託總投資50億美元的中海殼牌石化項目，20億美元的熊貓汽車城項目，吸引全國的淘金者們來此開發房地產。
1992年，且不論吸引的外資，國內就有超過260億人民幣的熱錢湧入惠州，全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。
1992年、1993年，2年期間大亞灣開發區每年房地產開工面積近50萬平方米。1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮。最高峰時，在大亞灣註冊的房地產開發公司就有120家。
可是歷史卻跟惠州人開了一個大玩笑。大亞灣深海港一直沒建，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成，中海殼牌項目也一直處於研究階段。
自1993年下半年開始，由於國家採取宏觀調控政策，整頓金融秩序，嚴格控制房地產貸款，開發企業資金缺乏，多數企業難以為繼，導致惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
惠州成了與海南海口、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。
1993至1994年宏觀調控過後，惠州房地產泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元。遺留了55萬平方米的爛尾樓，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間，猶如一個“鬼城”。
90年代一錘子買賣的土地買賣為現在的開發留下了嚴重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢，要地沒地”尷尬的猶如一個敗家子。
02
產業分佈
惠州產業產能主要集中在“電、汽、化”的第二產業。
惠州擁有兩家主營電子信息產業收入均超千億級的企業，三星電子公司和TCL集團，這兩家公司也是惠州電子信息產業的龍頭企業。
石油化工業，主要是大亞灣的大型石化項目，包括有中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等名企。
汽車產業是惠州新的經濟增長支柱產業，發動機零部件、汽車電子和汽車線束這三個汽配產品，無論從規模和銷量上，也排在全國前列。
這樣一看，惠州的經濟產業好像還行。
舉個例子：惠州市政府的所在地江北板塊，“華貿大廈”算是惠城區較為代表性的寫字樓，高層月租金100元+/M²，底層80元/M²，這個價格放在深圳寫字樓都屬於第一二梯隊。
華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經瞭解，辦公室行業經營主要有：保險、金融、民間貸款公司組成，科技互聯網公司少之又少，行業創新環境一般。
下面用東莞，深圳數據對比，從宏觀角度看惠州。
03
三城數據對比
三城熱力圖
據統計，2014-2018年，惠州賣了62.3萬套一手住宅，深圳賣了20.4萬套一手住宅，惠州的成交量比深圳、東莞、中山、珠海加起來還多。
一個產業GDP排50的城市、面積比東莞加深圳還多出一倍，常住人口僅有500萬的城市，為什麼能賣出那麼房子，究竟是誰買走了惠州？
04
一分為二的惠州
惠城區屬於惠州人，惠灣（惠陽，大亞灣）屬於深圳人。
2018年深圳客和東莞客總計買走惠州71%的房子，惠州本地客戶佔比僅21%，其他區域的客戶佔比為8%。在戶型成交面積上，90-120平方米的戶型成交佔比50%以上，套均總價為135萬元，環比上漲3 .5%。
深圳客是成交的主流，本地客源主要集中在惠州城區，博羅片區和龍門片區東莞客源增長多。
東莞客戶相對集中在博羅縣的園洲和石灣區域，“和東莞只隔一條江，但房價便宜3- 4成，所以園洲和石灣的客戶中，東莞客戶的比例一直都很穩定，大約佔4到6成。”
深圳客戶集中在惠陽和大亞灣區域，2018年，惠州90-120平方米的新房銷售佔比最高。90-120平方米新房銷售佔比5成，總價100萬元以上房源佔比超4成，60-90平方米的房源銷售佔比27%，120平方米以上的戶型銷售佔比9%。
從銷售面積來看深圳客大多數選擇三房戶型，非常符合首次置業的剛需群體。
深圳高房價的背景下，臨深惠陽，大亞灣價格僅在1萬徘徊，在14號線的大聲喧嚷下，直說深圳人買走了惠陽大亞灣也不為過。
05
地鐵交通
臨深一直是惠灣的賣點，買惠灣片區的深圳客，盼星星盼月亮都盼著深圳14號地鐵線接軌惠陽，但從惠州市發改局的回覆可見，深圳地鐵14號線惠州段是由惠州來報建，但目前來說人口不達標不符合申報條件。
另外途徑也明確此項工作由國家發展改革委、住房城鄉建設部、鐵路總公司分工負責研究。
深圳地鐵14號線惠州段能否利用這一政策，需待國傢俱體實施細則出臺後方可明確。
相對於惠州地鐵交通窘境，我們再看看東莞的地鐵交通已經和深圳“深莞一體化”，深圳地鐵20、 6 、 11 、10、13、4號線共6條地鐵線規劃都介入了東莞各個城鎮。
06
十年如一日的惠灣
曾有人戲言，深圳西部看不起東部，東部看不起東莞，東莞看不起惠州，貌似成為了一個投資共識。
上文說，在90年代的惠陽，曾大量賣土地給私人和開發商。除了賣地的惠州，當地產支撐這麼龐大的城市面積建設，造血能力不足，只有通過土地買賣增加財政收入。
惠州的主要經濟心思都投入建設惠城區，沒意識到惠陽能承接深圳的產能，人口外溢。（地都賣的差不多了，哪裡還有什麼心思）
在常住人口1300萬、實際人口已超過2200萬的深圳，每年的新房銷售量只有300萬平米，存量二手房不到200萬套。
東莞明確擺明了自己的姿態，做深圳的頭號小弟，承接深圳的西部高新產能外溢，率先打通了與深圳的城際軌道。
惠州直到近幾年提出的“深汕合作區”才是一個不錯的利好信息，作為“深汕合作區”的必經地，惠州能否承接深圳東部的產能外溢？
07
惠灣房價
惠州，一直是深圳房產圈逃不開的焦點話題。
各大房產討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產討論群撕出一片靚麗的風景線，深知“惠黑”說的有理有據，我個人難免會拿出一些不關痛癢的數據進行回擊。
作為在惠州成長20年的我，對惠州賦予了不少感情色彩，惠城區中央的西湖、博羅縣5A景區的羅浮山、惠東縣的的海邊、龍門的溫泉等等...
這座城市有著其他城市給予不了的風景，自住無疑是個加分項，可站在房產投資角度，風景靚麗顯然經不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客觀角度，聊聊惠州房產那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亞灣是惠州南部的新城區，這是一個曾經與北海，海口齊名的地方，中國歷史上第一輪房地產泡沫的發源地之一。
上個世紀80年代末，惠州市提出的口號是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
這個躊躇滿志的城市準備依託總投資50億美元的中海殼牌石化項目，20億美元的熊貓汽車城項目，吸引全國的淘金者們來此開發房地產。
1992年，且不論吸引的外資，國內就有超過260億人民幣的熱錢湧入惠州，全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。
1992年、1993年，2年期間大亞灣開發區每年房地產開工面積近50萬平方米。1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮。最高峰時，在大亞灣註冊的房地產開發公司就有120家。
可是歷史卻跟惠州人開了一個大玩笑。大亞灣深海港一直沒建，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成，中海殼牌項目也一直處於研究階段。
自1993年下半年開始，由於國家採取宏觀調控政策，整頓金融秩序，嚴格控制房地產貸款，開發企業資金缺乏，多數企業難以為繼，導致惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
惠州成了與海南海口、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。
1993至1994年宏觀調控過後，惠州房地產泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元。遺留了55萬平方米的爛尾樓，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間，猶如一個“鬼城”。
90年代一錘子買賣的土地買賣為現在的開發留下了嚴重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢，要地沒地”尷尬的猶如一個敗家子。
02
產業分佈
惠州產業產能主要集中在“電、汽、化”的第二產業。
惠州擁有兩家主營電子信息產業收入均超千億級的企業，三星電子公司和TCL集團，這兩家公司也是惠州電子信息產業的龍頭企業。
石油化工業，主要是大亞灣的大型石化項目，包括有中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等名企。
汽車產業是惠州新的經濟增長支柱產業，發動機零部件、汽車電子和汽車線束這三個汽配產品，無論從規模和銷量上，也排在全國前列。
這樣一看，惠州的經濟產業好像還行。
舉個例子：惠州市政府的所在地江北板塊，“華貿大廈”算是惠城區較為代表性的寫字樓，高層月租金100元+/M²，底層80元/M²，這個價格放在深圳寫字樓都屬於第一二梯隊。
華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經瞭解，辦公室行業經營主要有：保險、金融、民間貸款公司組成，科技互聯網公司少之又少，行業創新環境一般。
下面用東莞，深圳數據對比，從宏觀角度看惠州。
03
三城數據對比
三城熱力圖
據統計，2014-2018年，惠州賣了62.3萬套一手住宅，深圳賣了20.4萬套一手住宅，惠州的成交量比深圳、東莞、中山、珠海加起來還多。
一個產業GDP排50的城市、面積比東莞加深圳還多出一倍，常住人口僅有500萬的城市，為什麼能賣出那麼房子，究竟是誰買走了惠州？
04
一分為二的惠州
惠城區屬於惠州人，惠灣（惠陽，大亞灣）屬於深圳人。
2018年深圳客和東莞客總計買走惠州71%的房子，惠州本地客戶佔比僅21%，其他區域的客戶佔比為8%。在戶型成交面積上，90-120平方米的戶型成交佔比50%以上，套均總價為135萬元，環比上漲3 .5%。
深圳客是成交的主流，本地客源主要集中在惠州城區，博羅片區和龍門片區東莞客源增長多。
東莞客戶相對集中在博羅縣的園洲和石灣區域，“和東莞只隔一條江，但房價便宜3- 4成，所以園洲和石灣的客戶中，東莞客戶的比例一直都很穩定，大約佔4到6成。”
深圳客戶集中在惠陽和大亞灣區域，2018年，惠州90-120平方米的新房銷售佔比最高。90-120平方米新房銷售佔比5成，總價100萬元以上房源佔比超4成，60-90平方米的房源銷售佔比27%，120平方米以上的戶型銷售佔比9%。
從銷售面積來看深圳客大多數選擇三房戶型，非常符合首次置業的剛需群體。
深圳高房價的背景下，臨深惠陽，大亞灣價格僅在1萬徘徊，在14號線的大聲喧嚷下，直說深圳人買走了惠陽大亞灣也不為過。
05
地鐵交通
臨深一直是惠灣的賣點，買惠灣片區的深圳客，盼星星盼月亮都盼著深圳14號地鐵線接軌惠陽，但從惠州市發改局的回覆可見，深圳地鐵14號線惠州段是由惠州來報建，但目前來說人口不達標不符合申報條件。
另外途徑也明確此項工作由國家發展改革委、住房城鄉建設部、鐵路總公司分工負責研究。
深圳地鐵14號線惠州段能否利用這一政策，需待國傢俱體實施細則出臺後方可明確。
相對於惠州地鐵交通窘境，我們再看看東莞的地鐵交通已經和深圳“深莞一體化”，深圳地鐵20、 6 、 11 、10、13、4號線共6條地鐵線規劃都介入了東莞各個城鎮。
06
十年如一日的惠灣
曾有人戲言，深圳西部看不起東部，東部看不起東莞，東莞看不起惠州，貌似成為了一個投資共識。
上文說，在90年代的惠陽，曾大量賣土地給私人和開發商。除了賣地的惠州，當地產支撐這麼龐大的城市面積建設，造血能力不足，只有通過土地買賣增加財政收入。
惠州的主要經濟心思都投入建設惠城區，沒意識到惠陽能承接深圳的產能，人口外溢。（地都賣的差不多了，哪裡還有什麼心思）
在常住人口1300萬、實際人口已超過2200萬的深圳，每年的新房銷售量只有300萬平米，存量二手房不到200萬套。
東莞明確擺明了自己的姿態，做深圳的頭號小弟，承接深圳的西部高新產能外溢，率先打通了與深圳的城際軌道。
惠州直到近幾年提出的“深汕合作區”才是一個不錯的利好信息，作為“深汕合作區”的必經地，惠州能否承接深圳東部的產能外溢？
07
惠灣房價
央視報道大亞灣“睡城”
之前大家都在說惠陽大亞灣是鬼城，主要是起源於2013年CCTV2來到大亞灣，看到幾個剛剛交付的小區亮燈率極低，那時候坪山和大亞灣的斷頭路還存在，開車通勤非常不便利，隨著媒體報道，大家也判斷大亞灣是深圳客炒房炒起來的空城，鬼城。
隨著這些年的交通的改善，入住率的提高，漸漸也有了不少居家生活氣息，惠陽大亞灣早已不是當年大家所說的鬼城，我們接下來看看9年之間的惠灣的房價表。
惠州，一直是深圳房產圈逃不開的焦點話題。
各大房產討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產討論群撕出一片靚麗的風景線，深知“惠黑”說的有理有據，我個人難免會拿出一些不關痛癢的數據進行回擊。
作為在惠州成長20年的我，對惠州賦予了不少感情色彩，惠城區中央的西湖、博羅縣5A景區的羅浮山、惠東縣的的海邊、龍門的溫泉等等...
這座城市有著其他城市給予不了的風景，自住無疑是個加分項，可站在房產投資角度，風景靚麗顯然經不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客觀角度，聊聊惠州房產那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亞灣是惠州南部的新城區，這是一個曾經與北海，海口齊名的地方，中國歷史上第一輪房地產泡沫的發源地之一。
上個世紀80年代末，惠州市提出的口號是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
這個躊躇滿志的城市準備依託總投資50億美元的中海殼牌石化項目，20億美元的熊貓汽車城項目，吸引全國的淘金者們來此開發房地產。
1992年，且不論吸引的外資，國內就有超過260億人民幣的熱錢湧入惠州，全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。
1992年、1993年，2年期間大亞灣開發區每年房地產開工面積近50萬平方米。1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮。最高峰時，在大亞灣註冊的房地產開發公司就有120家。
可是歷史卻跟惠州人開了一個大玩笑。大亞灣深海港一直沒建，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成，中海殼牌項目也一直處於研究階段。
自1993年下半年開始，由於國家採取宏觀調控政策，整頓金融秩序，嚴格控制房地產貸款，開發企業資金缺乏，多數企業難以為繼，導致惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
惠州成了與海南海口、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。
1993至1994年宏觀調控過後，惠州房地產泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元。遺留了55萬平方米的爛尾樓，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間，猶如一個“鬼城”。
90年代一錘子買賣的土地買賣為現在的開發留下了嚴重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢，要地沒地”尷尬的猶如一個敗家子。
02
產業分佈
惠州產業產能主要集中在“電、汽、化”的第二產業。
惠州擁有兩家主營電子信息產業收入均超千億級的企業，三星電子公司和TCL集團，這兩家公司也是惠州電子信息產業的龍頭企業。
石油化工業，主要是大亞灣的大型石化項目，包括有中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等名企。
汽車產業是惠州新的經濟增長支柱產業，發動機零部件、汽車電子和汽車線束這三個汽配產品，無論從規模和銷量上，也排在全國前列。
這樣一看，惠州的經濟產業好像還行。
舉個例子：惠州市政府的所在地江北板塊，“華貿大廈”算是惠城區較為代表性的寫字樓，高層月租金100元+/M²，底層80元/M²，這個價格放在深圳寫字樓都屬於第一二梯隊。
華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經瞭解，辦公室行業經營主要有：保險、金融、民間貸款公司組成，科技互聯網公司少之又少，行業創新環境一般。
下面用東莞，深圳數據對比，從宏觀角度看惠州。
03
三城數據對比
三城熱力圖
據統計，2014-2018年，惠州賣了62.3萬套一手住宅，深圳賣了20.4萬套一手住宅，惠州的成交量比深圳、東莞、中山、珠海加起來還多。
一個產業GDP排50的城市、面積比東莞加深圳還多出一倍，常住人口僅有500萬的城市，為什麼能賣出那麼房子，究竟是誰買走了惠州？
04
一分為二的惠州
惠城區屬於惠州人，惠灣（惠陽，大亞灣）屬於深圳人。
2018年深圳客和東莞客總計買走惠州71%的房子，惠州本地客戶佔比僅21%，其他區域的客戶佔比為8%。在戶型成交面積上，90-120平方米的戶型成交佔比50%以上，套均總價為135萬元，環比上漲3 .5%。
深圳客是成交的主流，本地客源主要集中在惠州城區，博羅片區和龍門片區東莞客源增長多。
東莞客戶相對集中在博羅縣的園洲和石灣區域，“和東莞只隔一條江，但房價便宜3- 4成，所以園洲和石灣的客戶中，東莞客戶的比例一直都很穩定，大約佔4到6成。”
深圳客戶集中在惠陽和大亞灣區域，2018年，惠州90-120平方米的新房銷售佔比最高。90-120平方米新房銷售佔比5成，總價100萬元以上房源佔比超4成，60-90平方米的房源銷售佔比27%，120平方米以上的戶型銷售佔比9%。
從銷售面積來看深圳客大多數選擇三房戶型，非常符合首次置業的剛需群體。
深圳高房價的背景下，臨深惠陽，大亞灣價格僅在1萬徘徊，在14號線的大聲喧嚷下，直說深圳人買走了惠陽大亞灣也不為過。
05
地鐵交通
臨深一直是惠灣的賣點，買惠灣片區的深圳客，盼星星盼月亮都盼著深圳14號地鐵線接軌惠陽，但從惠州市發改局的回覆可見，深圳地鐵14號線惠州段是由惠州來報建，但目前來說人口不達標不符合申報條件。
另外途徑也明確此項工作由國家發展改革委、住房城鄉建設部、鐵路總公司分工負責研究。
深圳地鐵14號線惠州段能否利用這一政策，需待國傢俱體實施細則出臺後方可明確。
相對於惠州地鐵交通窘境，我們再看看東莞的地鐵交通已經和深圳“深莞一體化”，深圳地鐵20、 6 、 11 、10、13、4號線共6條地鐵線規劃都介入了東莞各個城鎮。
06
十年如一日的惠灣
曾有人戲言，深圳西部看不起東部，東部看不起東莞，東莞看不起惠州，貌似成為了一個投資共識。
上文說，在90年代的惠陽，曾大量賣土地給私人和開發商。除了賣地的惠州，當地產支撐這麼龐大的城市面積建設，造血能力不足，只有通過土地買賣增加財政收入。
惠州的主要經濟心思都投入建設惠城區，沒意識到惠陽能承接深圳的產能，人口外溢。（地都賣的差不多了，哪裡還有什麼心思）
在常住人口1300萬、實際人口已超過2200萬的深圳，每年的新房銷售量只有300萬平米，存量二手房不到200萬套。
東莞明確擺明了自己的姿態，做深圳的頭號小弟，承接深圳的西部高新產能外溢，率先打通了與深圳的城際軌道。
惠州直到近幾年提出的“深汕合作區”才是一個不錯的利好信息，作為“深汕合作區”的必經地，惠州能否承接深圳東部的產能外溢？
07
惠灣房價
央視報道大亞灣“睡城”
之前大家都在說惠陽大亞灣是鬼城，主要是起源於2013年CCTV2來到大亞灣，看到幾個剛剛交付的小區亮燈率極低，那時候坪山和大亞灣的斷頭路還存在，開車通勤非常不便利，隨著媒體報道，大家也判斷大亞灣是深圳客炒房炒起來的空城，鬼城。
隨著這些年的交通的改善，入住率的提高，漸漸也有了不少居家生活氣息，惠陽大亞灣早已不是當年大家所說的鬼城，我們接下來看看9年之間的惠灣的房價表。
大亞灣的九年
惠州，一直是深圳房產圈逃不開的焦點話題。
各大房產討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產討論群撕出一片靚麗的風景線，深知“惠黑”說的有理有據，我個人難免會拿出一些不關痛癢的數據進行回擊。
作為在惠州成長20年的我，對惠州賦予了不少感情色彩，惠城區中央的西湖、博羅縣5A景區的羅浮山、惠東縣的的海邊、龍門的溫泉等等...
這座城市有著其他城市給予不了的風景，自住無疑是個加分項，可站在房產投資角度，風景靚麗顯然經不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客觀角度，聊聊惠州房產那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亞灣是惠州南部的新城區，這是一個曾經與北海，海口齊名的地方，中國歷史上第一輪房地產泡沫的發源地之一。
上個世紀80年代末，惠州市提出的口號是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
這個躊躇滿志的城市準備依託總投資50億美元的中海殼牌石化項目，20億美元的熊貓汽車城項目，吸引全國的淘金者們來此開發房地產。
1992年，且不論吸引的外資，國內就有超過260億人民幣的熱錢湧入惠州，全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。
1992年、1993年，2年期間大亞灣開發區每年房地產開工面積近50萬平方米。1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮。最高峰時，在大亞灣註冊的房地產開發公司就有120家。
可是歷史卻跟惠州人開了一個大玩笑。大亞灣深海港一直沒建，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成，中海殼牌項目也一直處於研究階段。
自1993年下半年開始，由於國家採取宏觀調控政策，整頓金融秩序，嚴格控制房地產貸款，開發企業資金缺乏，多數企業難以為繼，導致惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
惠州成了與海南海口、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。
1993至1994年宏觀調控過後，惠州房地產泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元。遺留了55萬平方米的爛尾樓，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間，猶如一個“鬼城”。
90年代一錘子買賣的土地買賣為現在的開發留下了嚴重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢，要地沒地”尷尬的猶如一個敗家子。
02
產業分佈
惠州產業產能主要集中在“電、汽、化”的第二產業。
惠州擁有兩家主營電子信息產業收入均超千億級的企業，三星電子公司和TCL集團，這兩家公司也是惠州電子信息產業的龍頭企業。
石油化工業，主要是大亞灣的大型石化項目，包括有中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等名企。
汽車產業是惠州新的經濟增長支柱產業，發動機零部件、汽車電子和汽車線束這三個汽配產品，無論從規模和銷量上，也排在全國前列。
這樣一看，惠州的經濟產業好像還行。
舉個例子：惠州市政府的所在地江北板塊，“華貿大廈”算是惠城區較為代表性的寫字樓，高層月租金100元+/M²，底層80元/M²，這個價格放在深圳寫字樓都屬於第一二梯隊。
華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經瞭解，辦公室行業經營主要有：保險、金融、民間貸款公司組成，科技互聯網公司少之又少，行業創新環境一般。
下面用東莞，深圳數據對比，從宏觀角度看惠州。
03
三城數據對比
三城熱力圖
據統計，2014-2018年，惠州賣了62.3萬套一手住宅，深圳賣了20.4萬套一手住宅，惠州的成交量比深圳、東莞、中山、珠海加起來還多。
一個產業GDP排50的城市、面積比東莞加深圳還多出一倍，常住人口僅有500萬的城市，為什麼能賣出那麼房子，究竟是誰買走了惠州？
04
一分為二的惠州
惠城區屬於惠州人，惠灣（惠陽，大亞灣）屬於深圳人。
2018年深圳客和東莞客總計買走惠州71%的房子，惠州本地客戶佔比僅21%，其他區域的客戶佔比為8%。在戶型成交面積上，90-120平方米的戶型成交佔比50%以上，套均總價為135萬元，環比上漲3 .5%。
深圳客是成交的主流，本地客源主要集中在惠州城區，博羅片區和龍門片區東莞客源增長多。
東莞客戶相對集中在博羅縣的園洲和石灣區域，“和東莞只隔一條江，但房價便宜3- 4成，所以園洲和石灣的客戶中，東莞客戶的比例一直都很穩定，大約佔4到6成。”
深圳客戶集中在惠陽和大亞灣區域，2018年，惠州90-120平方米的新房銷售佔比最高。90-120平方米新房銷售佔比5成，總價100萬元以上房源佔比超4成，60-90平方米的房源銷售佔比27%，120平方米以上的戶型銷售佔比9%。
從銷售面積來看深圳客大多數選擇三房戶型，非常符合首次置業的剛需群體。
深圳高房價的背景下，臨深惠陽，大亞灣價格僅在1萬徘徊，在14號線的大聲喧嚷下，直說深圳人買走了惠陽大亞灣也不為過。
05
地鐵交通
臨深一直是惠灣的賣點，買惠灣片區的深圳客，盼星星盼月亮都盼著深圳14號地鐵線接軌惠陽，但從惠州市發改局的回覆可見，深圳地鐵14號線惠州段是由惠州來報建，但目前來說人口不達標不符合申報條件。
另外途徑也明確此項工作由國家發展改革委、住房城鄉建設部、鐵路總公司分工負責研究。
深圳地鐵14號線惠州段能否利用這一政策，需待國傢俱體實施細則出臺後方可明確。
相對於惠州地鐵交通窘境，我們再看看東莞的地鐵交通已經和深圳“深莞一體化”，深圳地鐵20、 6 、 11 、10、13、4號線共6條地鐵線規劃都介入了東莞各個城鎮。
06
十年如一日的惠灣
曾有人戲言，深圳西部看不起東部，東部看不起東莞，東莞看不起惠州，貌似成為了一個投資共識。
上文說，在90年代的惠陽，曾大量賣土地給私人和開發商。除了賣地的惠州，當地產支撐這麼龐大的城市面積建設，造血能力不足，只有通過土地買賣增加財政收入。
惠州的主要經濟心思都投入建設惠城區，沒意識到惠陽能承接深圳的產能，人口外溢。（地都賣的差不多了，哪裡還有什麼心思）
在常住人口1300萬、實際人口已超過2200萬的深圳，每年的新房銷售量只有300萬平米，存量二手房不到200萬套。
東莞明確擺明了自己的姿態，做深圳的頭號小弟，承接深圳的西部高新產能外溢，率先打通了與深圳的城際軌道。
惠州直到近幾年提出的“深汕合作區”才是一個不錯的利好信息，作為“深汕合作區”的必經地，惠州能否承接深圳東部的產能外溢？
07
惠灣房價
央視報道大亞灣“睡城”
之前大家都在說惠陽大亞灣是鬼城，主要是起源於2013年CCTV2來到大亞灣，看到幾個剛剛交付的小區亮燈率極低，那時候坪山和大亞灣的斷頭路還存在，開車通勤非常不便利，隨著媒體報道，大家也判斷大亞灣是深圳客炒房炒起來的空城，鬼城。
隨著這些年的交通的改善，入住率的提高，漸漸也有了不少居家生活氣息，惠陽大亞灣早已不是當年大家所說的鬼城，我們接下來看看9年之間的惠灣的房價表。
大亞灣的九年
惠陽的九年
惠州，一直是深圳房產圈逃不開的焦點話題。
各大房產討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產討論群撕出一片靚麗的風景線，深知“惠黑”說的有理有據，我個人難免會拿出一些不關痛癢的數據進行回擊。
作為在惠州成長20年的我，對惠州賦予了不少感情色彩，惠城區中央的西湖、博羅縣5A景區的羅浮山、惠東縣的的海邊、龍門的溫泉等等...
這座城市有著其他城市給予不了的風景，自住無疑是個加分項，可站在房產投資角度，風景靚麗顯然經不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客觀角度，聊聊惠州房產那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亞灣是惠州南部的新城區，這是一個曾經與北海，海口齊名的地方，中國歷史上第一輪房地產泡沫的發源地之一。
上個世紀80年代末，惠州市提出的口號是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
這個躊躇滿志的城市準備依託總投資50億美元的中海殼牌石化項目，20億美元的熊貓汽車城項目，吸引全國的淘金者們來此開發房地產。
1992年，且不論吸引的外資，國內就有超過260億人民幣的熱錢湧入惠州，全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。
1992年、1993年，2年期間大亞灣開發區每年房地產開工面積近50萬平方米。1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮。最高峰時，在大亞灣註冊的房地產開發公司就有120家。
可是歷史卻跟惠州人開了一個大玩笑。大亞灣深海港一直沒建，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成，中海殼牌項目也一直處於研究階段。
自1993年下半年開始，由於國家採取宏觀調控政策，整頓金融秩序，嚴格控制房地產貸款，開發企業資金缺乏，多數企業難以為繼，導致惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
惠州成了與海南海口、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。
1993至1994年宏觀調控過後，惠州房地產泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元。遺留了55萬平方米的爛尾樓，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間，猶如一個“鬼城”。
90年代一錘子買賣的土地買賣為現在的開發留下了嚴重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢，要地沒地”尷尬的猶如一個敗家子。
02
產業分佈
惠州產業產能主要集中在“電、汽、化”的第二產業。
惠州擁有兩家主營電子信息產業收入均超千億級的企業，三星電子公司和TCL集團，這兩家公司也是惠州電子信息產業的龍頭企業。
石油化工業，主要是大亞灣的大型石化項目，包括有中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等名企。
汽車產業是惠州新的經濟增長支柱產業，發動機零部件、汽車電子和汽車線束這三個汽配產品，無論從規模和銷量上，也排在全國前列。
這樣一看，惠州的經濟產業好像還行。
舉個例子：惠州市政府的所在地江北板塊，“華貿大廈”算是惠城區較為代表性的寫字樓，高層月租金100元+/M²，底層80元/M²，這個價格放在深圳寫字樓都屬於第一二梯隊。
華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經瞭解，辦公室行業經營主要有：保險、金融、民間貸款公司組成，科技互聯網公司少之又少，行業創新環境一般。
下面用東莞，深圳數據對比，從宏觀角度看惠州。
03
三城數據對比
三城熱力圖
據統計，2014-2018年，惠州賣了62.3萬套一手住宅，深圳賣了20.4萬套一手住宅，惠州的成交量比深圳、東莞、中山、珠海加起來還多。
一個產業GDP排50的城市、面積比東莞加深圳還多出一倍，常住人口僅有500萬的城市，為什麼能賣出那麼房子，究竟是誰買走了惠州？
04
一分為二的惠州
惠城區屬於惠州人，惠灣（惠陽，大亞灣）屬於深圳人。
2018年深圳客和東莞客總計買走惠州71%的房子，惠州本地客戶佔比僅21%，其他區域的客戶佔比為8%。在戶型成交面積上，90-120平方米的戶型成交佔比50%以上，套均總價為135萬元，環比上漲3 .5%。
深圳客是成交的主流，本地客源主要集中在惠州城區，博羅片區和龍門片區東莞客源增長多。
東莞客戶相對集中在博羅縣的園洲和石灣區域，“和東莞只隔一條江，但房價便宜3- 4成，所以園洲和石灣的客戶中，東莞客戶的比例一直都很穩定，大約佔4到6成。”
深圳客戶集中在惠陽和大亞灣區域，2018年，惠州90-120平方米的新房銷售佔比最高。90-120平方米新房銷售佔比5成，總價100萬元以上房源佔比超4成，60-90平方米的房源銷售佔比27%，120平方米以上的戶型銷售佔比9%。
從銷售面積來看深圳客大多數選擇三房戶型，非常符合首次置業的剛需群體。
深圳高房價的背景下，臨深惠陽，大亞灣價格僅在1萬徘徊，在14號線的大聲喧嚷下，直說深圳人買走了惠陽大亞灣也不為過。
05
地鐵交通
臨深一直是惠灣的賣點，買惠灣片區的深圳客，盼星星盼月亮都盼著深圳14號地鐵線接軌惠陽，但從惠州市發改局的回覆可見，深圳地鐵14號線惠州段是由惠州來報建，但目前來說人口不達標不符合申報條件。
另外途徑也明確此項工作由國家發展改革委、住房城鄉建設部、鐵路總公司分工負責研究。
深圳地鐵14號線惠州段能否利用這一政策，需待國傢俱體實施細則出臺後方可明確。
相對於惠州地鐵交通窘境，我們再看看東莞的地鐵交通已經和深圳“深莞一體化”，深圳地鐵20、 6 、 11 、10、13、4號線共6條地鐵線規劃都介入了東莞各個城鎮。
06
十年如一日的惠灣
曾有人戲言，深圳西部看不起東部，東部看不起東莞，東莞看不起惠州，貌似成為了一個投資共識。
上文說，在90年代的惠陽，曾大量賣土地給私人和開發商。除了賣地的惠州，當地產支撐這麼龐大的城市面積建設，造血能力不足，只有通過土地買賣增加財政收入。
惠州的主要經濟心思都投入建設惠城區，沒意識到惠陽能承接深圳的產能，人口外溢。（地都賣的差不多了，哪裡還有什麼心思）
在常住人口1300萬、實際人口已超過2200萬的深圳，每年的新房銷售量只有300萬平米，存量二手房不到200萬套。
東莞明確擺明了自己的姿態，做深圳的頭號小弟，承接深圳的西部高新產能外溢，率先打通了與深圳的城際軌道。
惠州直到近幾年提出的“深汕合作區”才是一個不錯的利好信息，作為“深汕合作區”的必經地，惠州能否承接深圳東部的產能外溢？
07
惠灣房價
央視報道大亞灣“睡城”
之前大家都在說惠陽大亞灣是鬼城，主要是起源於2013年CCTV2來到大亞灣，看到幾個剛剛交付的小區亮燈率極低，那時候坪山和大亞灣的斷頭路還存在，開車通勤非常不便利，隨著媒體報道，大家也判斷大亞灣是深圳客炒房炒起來的空城，鬼城。
隨著這些年的交通的改善，入住率的提高，漸漸也有了不少居家生活氣息，惠陽大亞灣早已不是當年大家所說的鬼城，我們接下來看看9年之間的惠灣的房價表。
大亞灣的九年
惠陽的九年
深圳的九年
從價格上來看，惠陽9年期間漲幅2倍，大亞灣漲幅3倍，深圳漲幅3倍，這樣看起來並沒有什麼太大的問題，房產投資有個關鍵點，流動性！
惠州房地產市場一直是新房和增量的市場，二手流動性非常差，有價無市。
再看惠州定位，惠州作為深圳的衛星城需要承接深圳的傳統制造業，承接深圳外溢人口，滿足其居住需求。
現在的惠陽大亞灣的房子，雖說承接了居住需求，但在產業和交通問題遲遲未能有新的突破，臨深終究還是要看“臨”。
據我的瞭解，買惠灣房子的深圳人，實際上還是想在深圳上車，他們會把惠州作為一個跳板，為了未來的置換深圳埋下一顆種子。
但是惠州的房子，無非就是戶型、山水，這些都是可以複製的，尤其在惠州惠陽，山水本身就不是稀缺資源。
08
臨深看地鐵
惠州，一直是深圳房產圈逃不開的焦點話題。
各大房產討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產討論群撕出一片靚麗的風景線，深知“惠黑”說的有理有據，我個人難免會拿出一些不關痛癢的數據進行回擊。
作為在惠州成長20年的我，對惠州賦予了不少感情色彩，惠城區中央的西湖、博羅縣5A景區的羅浮山、惠東縣的的海邊、龍門的溫泉等等...
這座城市有著其他城市給予不了的風景，自住無疑是個加分項，可站在房產投資角度，風景靚麗顯然經不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客觀角度，聊聊惠州房產那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亞灣是惠州南部的新城區，這是一個曾經與北海，海口齊名的地方，中國歷史上第一輪房地產泡沫的發源地之一。
上個世紀80年代末，惠州市提出的口號是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
這個躊躇滿志的城市準備依託總投資50億美元的中海殼牌石化項目，20億美元的熊貓汽車城項目，吸引全國的淘金者們來此開發房地產。
1992年，且不論吸引的外資，國內就有超過260億人民幣的熱錢湧入惠州，全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。
1992年、1993年，2年期間大亞灣開發區每年房地產開工面積近50萬平方米。1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮。最高峰時，在大亞灣註冊的房地產開發公司就有120家。
可是歷史卻跟惠州人開了一個大玩笑。大亞灣深海港一直沒建，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成，中海殼牌項目也一直處於研究階段。
自1993年下半年開始，由於國家採取宏觀調控政策，整頓金融秩序，嚴格控制房地產貸款，開發企業資金缺乏，多數企業難以為繼，導致惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。
惠州成了與海南海口、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。
1993至1994年宏觀調控過後，惠州房地產泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元。遺留了55萬平方米的爛尾樓，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間，猶如一個“鬼城”。
90年代一錘子買賣的土地買賣為現在的開發留下了嚴重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢，要地沒地”尷尬的猶如一個敗家子。
02
產業分佈
惠州產業產能主要集中在“電、汽、化”的第二產業。
惠州擁有兩家主營電子信息產業收入均超千億級的企業，三星電子公司和TCL集團，這兩家公司也是惠州電子信息產業的龍頭企業。
石油化工業，主要是大亞灣的大型石化項目，包括有中海油、中海殼牌、普利司通、科萊恩、普萊克斯和韓國LG化學等名企。
汽車產業是惠州新的經濟增長支柱產業，發動機零部件、汽車電子和汽車線束這三個汽配產品，無論從規模和銷量上，也排在全國前列。
這樣一看，惠州的經濟產業好像還行。
舉個例子：惠州市政府的所在地江北板塊，“華貿大廈”算是惠城區較為代表性的寫字樓，高層月租金100元+/M²，底層80元/M²，這個價格放在深圳寫字樓都屬於第一二梯隊。
華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經瞭解，辦公室行業經營主要有：保險、金融、民間貸款公司組成，科技互聯網公司少之又少，行業創新環境一般。
下面用東莞，深圳數據對比，從宏觀角度看惠州。
03
三城數據對比
三城熱力圖
據統計，2014-2018年，惠州賣了62.3萬套一手住宅，深圳賣了20.4萬套一手住宅，惠州的成交量比深圳、東莞、中山、珠海加起來還多。
一個產業GDP排50的城市、面積比東莞加深圳還多出一倍，常住人口僅有500萬的城市，為什麼能賣出那麼房子，究竟是誰買走了惠州？
04
一分為二的惠州
惠城區屬於惠州人，惠灣（惠陽，大亞灣）屬於深圳人。
2018年深圳客和東莞客總計買走惠州71%的房子，惠州本地客戶佔比僅21%，其他區域的客戶佔比為8%。在戶型成交面積上，90-120平方米的戶型成交佔比50%以上，套均總價為135萬元，環比上漲3 .5%。
深圳客是成交的主流，本地客源主要集中在惠州城區，博羅片區和龍門片區東莞客源增長多。
東莞客戶相對集中在博羅縣的園洲和石灣區域，“和東莞只隔一條江，但房價便宜3- 4成，所以園洲和石灣的客戶中，東莞客戶的比例一直都很穩定，大約佔4到6成。”
深圳客戶集中在惠陽和大亞灣區域，2018年，惠州90-120平方米的新房銷售佔比最高。90-120平方米新房銷售佔比5成，總價100萬元以上房源佔比超4成，60-90平方米的房源銷售佔比27%，120平方米以上的戶型銷售佔比9%。
從銷售面積來看深圳客大多數選擇三房戶型，非常符合首次置業的剛需群體。
深圳高房價的背景下，臨深惠陽，大亞灣價格僅在1萬徘徊，在14號線的大聲喧嚷下，直說深圳人買走了惠陽大亞灣也不為過。
05
地鐵交通
臨深一直是惠灣的賣點，買惠灣片區的深圳客，盼星星盼月亮都盼著深圳14號地鐵線接軌惠陽，但從惠州市發改局的回覆可見，深圳地鐵14號線惠州段是由惠州來報建，但目前來說人口不達標不符合申報條件。
另外途徑也明確此項工作由國家發展改革委、住房城鄉建設部、鐵路總公司分工負責研究。
深圳地鐵14號線惠州段能否利用這一政策，需待國傢俱體實施細則出臺後方可明確。
相對於惠州地鐵交通窘境，我們再看看東莞的地鐵交通已經和深圳“深莞一體化”，深圳地鐵20、 6 、 11 、10、13、4號線共6條地鐵線規劃都介入了東莞各個城鎮。
06
十年如一日的惠灣
曾有人戲言，深圳西部看不起東部，東部看不起東莞，東莞看不起惠州，貌似成為了一個投資共識。
上文說，在90年代的惠陽，曾大量賣土地給私人和開發商。除了賣地的惠州，當地產支撐這麼龐大的城市面積建設，造血能力不足，只有通過土地買賣增加財政收入。
惠州的主要經濟心思都投入建設惠城區，沒意識到惠陽能承接深圳的產能，人口外溢。（地都賣的差不多了，哪裡還有什麼心思）
在常住人口1300萬、實際人口已超過2200萬的深圳，每年的新房銷售量只有300萬平米，存量二手房不到200萬套。
東莞明確擺明了自己的姿態，做深圳的頭號小弟，承接深圳的西部高新產能外溢，率先打通了與深圳的城際軌道。
惠州直到近幾年提出的“深汕合作區”才是一個不錯的利好信息，作為“深汕合作區”的必經地，惠州能否承接深圳東部的產能外溢？
07
惠灣房價
央視報道大亞灣“睡城”
之前大家都在說惠陽大亞灣是鬼城，主要是起源於2013年CCTV2來到大亞灣，看到幾個剛剛交付的小區亮燈率極低，那時候坪山和大亞灣的斷頭路還存在，開車通勤非常不便利，隨著媒體報道，大家也判斷大亞灣是深圳客炒房炒起來的空城，鬼城。
隨著這些年的交通的改善，入住率的提高，漸漸也有了不少居家生活氣息，惠陽大亞灣早已不是當年大家所說的鬼城，我們接下來看看9年之間的惠灣的房價表。
大亞灣的九年
惠陽的九年
深圳的九年
從價格上來看，惠陽9年期間漲幅2倍，大亞灣漲幅3倍，深圳漲幅3倍，這樣看起來並沒有什麼太大的問題，房產投資有個關鍵點，流動性！
惠州房地產市場一直是新房和增量的市場，二手流動性非常差，有價無市。
再看惠州定位，惠州作為深圳的衛星城需要承接深圳的傳統制造業，承接深圳外溢人口，滿足其居住需求。
現在的惠陽大亞灣的房子，雖說承接了居住需求，但在產業和交通問題遲遲未能有新的突破，臨深終究還是要看“臨”。
據我的瞭解，買惠灣房子的深圳人，實際上還是想在深圳上車，他們會把惠州作為一個跳板，為了未來的置換深圳埋下一顆種子。
但是惠州的房子，無非就是戶型、山水，這些都是可以複製的，尤其在惠州惠陽，山水本身就不是稀缺資源。
08
臨深看地鐵
深圳北站到惠州大亞灣汽車站，運行時間約為100分鐘，深圳北站地鐵到公司假設為40分鐘，平均通勤時間成本在2個小時以上。
這已經是人的通勤時間極限。
臨深看地鐵，14號線通車能不能有暴擊？
可能性不大，惠陽天量的新房供應量和深圳客這些年的入場早已把價格預期抬高太多，即使14號線能到惠陽，房價短期漲幅幾千有，長期看還是會迴歸理性的市場價。
站在地理位置來看，深圳的東進喊了那麼多年，深圳東部還有大量的產業需要扶持帶動，惠州作為東部臨近城市，還需要更長週期的等待。
但是如果站在“跳板”角度來看，深圳上班卻又無力承受深圳高房價，同時也不願意退回老家或二三四線城市工作的剛需群體，退而求其次選擇臨深買房，惠州也是一個上車的好選擇。
不黑不吹，單價1萬出頭單價，能買到大社區，大戶型，總價100多萬，犧牲通勤選擇自住，也算值得購買。
未來的粵港澳城市群發展，惠州在未來的產業和人口容納量供應上，可是遠遠超過東莞和中山，後發制人不敢說，最少惠州對比於內地的大部分城鎮來說也是能抗通脹的不錯選擇。
純投資角度來說，惠州不見得是個好的選擇，原因不言而喻。
-end-