轉自地產小王子
作者程立
上週末，某個內部年會上，我受邀參加並作了主題分享：接下來這一年，老百姓應該如何看待杭州的樓市？
蠻多幹貨的。今天就把演講稿推送給大家。
1.
理性這個詞，一直是我強調的。
這是一箇中性的詞，但往往很多人會誤解。總覺得狂熱的市場中保持清醒是理性，殊不知市場情緒轉為悲觀時，能看清方向，把握大勢，也是理性。
最重要的是，要有自己的堅定看法。當然每個人對樓市的看法、理解都會有差異，沒有絕對的對與錯。
在房地產這個混沌的市場中，誰也不能說自己一定是對的；同樣也沒有一定錯的人。
說到這裡，我舉個例子。
座標下沙。
我們知道下沙從2008年的房價1萬+，過了8年，到了2016年初房價還是1萬+這麼個水平。
假設某人在2008年買了下沙100方的房子，金額100萬，到了2016年，他的房價還是1萬+，收益為0。但2017年到2018年，這裡房價翻倍，資產變成了200萬。
於是他這十年的總收益為100%，平均每年10%。我們不說他賺了多少，至少這筆投資他沒有跑輸通脹。
但如果他在2016年賣出呢？或者他在2012年賣出，換了主城區的房子，又或者他2012年賣出換了崇賢的房子。
各種操作都會導致不同的結果。在當時我們並不能說誰的操作更好，更對。
但事後覆盤的時候，大家就都成了專家。
其實很多人在樓市中賺到錢並不是多麼有遠見，而只是在某個趨勢中剛好獲利。回頭成了吹牛的資本。
譬如在G20這一波中，買哪裡都是對的，都是賺的。
我舉了這個例子就是要講老百姓其實不用花太多的心思去鑽營房地產市場，也不建議去自作聰明的自行操作所謂的波段。
看清楚大方向，長持是一條路子，另一條路子就是跟著實戰派的大佬們走。他們摸索出來的一整套以槓桿為核心的技術流派是可以使我們的個人財富快速增長的。
這句話的意思就是，宏觀的事情要能把握，微觀就要有專業的技術流來操作。
樓市中最可怕的就是半桶水晃盪，把自己無形中踩對的節奏當成了自己的理性判斷的結果，從而研發出自以為是的一套理論。
2.
去年樓市開始搖號的時候，我就連續發文，告誡大家要冷靜和清醒。
為什麼？
很簡單。因為不少性價比沒有那麼高的樓盤，真的是趁著搖號這波行情順利出貨了。本來這些樓盤在2017年底已經陷入了去化困難的狀態，比較明顯的就是蕭山市北的一些大戶型。
但隨著搖號，這些樓盤都被人一掃而空。
之前《地產小王子》對大部分在售的樓盤進行了分檔，還有不少銷售跑來懟我，說憑什麼把他們樓盤分在三四檔。
我當時就告訴他們，不是他們樓盤不好，只是他們樓盤太貴。
但是行情是一直在變的。當那些有巨大一二手差價的紅利盤越來越少之後，我們發現市場不能再只用利差的眼光去看待了。
換句話說，投機的階段過去了。
接下來，要用自住和投資的眼光看待杭州的樓市。那麼，板塊的價值和樓盤的品質與價格，成了同等重要的參考條件。
到了現在這個階段，與很多唱空的人不同的是，我覺得能理性的看清楚大形勢尤為重要。
行情是在變，但政策也是在變。
自從去年年中“遏制房價上漲”這一句話出來後，中央再沒有給房地產的緊箍咒加碼。
到了年底中央經濟工作會議時，中央的態度已經非常明確了：樓市可以有變化，因城施策，但穩一定是主基調。
為此我專門解讀過：樓市有變？杭州可以安心 | 解讀中央經濟會議。
3.
大趨勢，我看好。
中國的經濟叫政治經濟，我們不能脫離政治講經濟。因此，中央的高規格的文件，是我們讀懂整個經濟趨勢的最重要的信息來源，尤其是對關乎老百姓民生問題的房產。
社會要穩定，房價首先得穩定。
樓市中沉澱的資金量實在太過巨大，這個資金池子要是動盪起來，波及的不僅僅是樓市而已，後果是我們不敢想象的。
紙面財富的積累和增長，不管是對國內的哪一方來說，都是樂見其成的。換句話說就是國內沒有做空房產的那一方。
唯一不想讓中國房子漲的力量只能是來自國外，然而中國的市場又不是全面放開的，因此國外的力量對國內樓市的影響又變得無足輕重。
中央政策是“因城施策”，地方政府能發揮的主觀能動性就強。這其實也是實事求是，不搞一刀切的具體表現。我覺得這是一種進步。
之前緊的政策不能理解為矯枉過正。有時候矯枉過正反而是必須的。
這個怎麼理解呢？
一把鋼尺彎了，你要把他拗直，直接板直是沒用的，必須用力過度一些，拗過頭了，才能把它扳直。
不用嚴厲的政策，很多東西有慣性，踩不住剎車。
好比開車，急剎之後要鬆一下，不能一下剎死，剎車的目的是為了控制速度，而不是停車。否則一旦剎住了，再啟動又要費油。所以要把控好這個度。
亞運會和G20表面上看帶給杭州的是兩場活動。
其實帶給杭州的是一個巨大的城市建設的契機，帶給杭州的是來自中央的扶持。無論你看做機遇也好，當作藉口也好，總之就是給了杭州最好的發展時期。
在這種過程中，看空的人就是看不懂大趨勢的人。
自2016年起的十年，將是杭州發展最好的十年，我們要抓住這個機會。
等到整個城市建設接近尾聲的時候，再結合當時的實際情況，來考慮是否轉變對大方向的看法。