文／克而瑞研究中心 洪聖奇、陳嘉睿、林嘉容
前言
2017年開年，在政府連續的辣招抑制下，香港樓市並沒有如預期般冷淡，依舊保持去年的高位，1月一手市場買賣宗數由452宗回升至664宗，2月一、二手市場總成交宗數更是達到4000宗。在香港住宅市場回溫的大背景下，啟德發展區樓市和土地市場的表現都格外突出。2017年2月6日，啟德區第一個商業住宅樓盤，中國海外旗下的啟德一號第二期公佈，一個低座2樓1606平方尺的單位以4819.8萬元招標售出，每尺單價超過三萬，接近九龍地區最高紀錄。同時，2017年1月，海航集團以13000元的樓面尺價再次投中其在啟德的第三塊土地。啟德區新開的樓盤嘉華嘉匯和保利龍譽均取得良好的銷售業績，啟德區將成為2017年香港樓市的重要支柱。是什麼使得啟德區熱度持續高企，本文將為你剖析啟德升值的三大引擎。
引擎一：中資企業青睞 內地房企紛紛高價投標
來自大陸的投資是香港樓市和房市上升的重要因素。由於人民幣的持續貶值，內地投資者通過持有香港物業來規避因人民幣貶值而產生的風險，另一方面也能達到增值保本的目的。雖然年末政府出臺的樓市“辣招”可能將會減少一部內地投資需求；但長期來看，美元預計持續走強，如果人民幣持續目前的跌勢，將會有更多的內地資金流入香港市場。從下圖內地開發商在港拿地統計可以看出，內地開發商在港拿地有逐年增加，單價逐漸攀升，地段選擇集中在九龍港島城區一帶等特點。
而啟德區區域建設剛起步，土地資源豐富未來升值空間大，對於想要打開海外市場，打造旗艦產品的內地房企來說是一個很好的選擇。因此，從啟德土地交易記錄來看，啟德區截止目前累計交易10塊土地，中資企業投得6塊，且樓面尺價出價均高於港資企業。
2013年6月，中國海外以45.6億投得兩幅屬於“港人港地”的啟德1H1及1H2用地的發展權，發展為“啟德一號”，平均樓面尺價約5100港元。
2014年2月25日，保利置業以39.23億投得啟德1I區3號地皮，平均樓面尺價6530元。
2016年11月2日，香港海島建設地產有限公司（母公司：海航集團）以88.37億投得啟德1K區3號地皮，平均樓面尺價1.35萬，刷新九龍區地價成交最高紀錄。12月19日，海航再斥資54.12億元購入啟德發展區第1L區3號地盤的住宅地皮，可建樓面面積為39.8萬方呎，每方呎樓面地價約1.36萬元，打破自己的記錄成為新“地王”。
2017年1月，海航集團再次投下其在啟德發展區的第三塊地皮，平均樓面尺價1.3萬，接近其創造的地王紀錄。
保利置業、海航集團等中資企業投得土地均價超過港資企業同期價格，體現資金充足的內地房企在投標價格方面佔得更大優勢。啟德未來的土地交易可能出現更多內地房企參與投標。
除了住宅用地，啟德區的商業用地同樣是地產投資的熱點。啟德發展區提供106萬平方米樓面商業區，主要分佈在啟德郵輪碼頭外和北部的“綜合發展區”。
2016年11月23日，利福國際以73.88億投得啟德區1E區2號地皮，平均樓面地價6733港元。而利福國際為崇光百貨持有者，預計這幅地皮將會發展成為崇光百貨分店或者類似大型綜合商場。
同時，啟德車站廣場周邊一幅綜合發展區用地以及一幅商業用地已被納入2016/17年政府賣地計劃內，共提供約28萬平方米寫字樓、酒店、商鋪樓面，預計會成為地標式建築。預計這個項目會引起許多發展商的關注，尤其是自持商業物業的發展商，或是效仿中環IFC項目出現多家公司聯合持有開發的情況。
引擎二：定位香港第二中環 地理位置和區域規劃絕佳
啟德發展區總規劃面積超過320公頃，圍繞啟德城中心，共建設6大規劃分區。除了啟德城中心區，啟德發展區還包括體育場館區——坐落有沙中線土瓜灣站，三個大型體育館；混合用途區——坐落有都會公園和兒童醫院；跑道休閒區；旅遊及休閒中心區——坐落有啟德郵輪碼頭、啟德跑道公園以及臨海酒店，是西九龍文化區之後政府又一更大型區域發展計劃，也將是未來香港地產發展升值的一個重心。
啟德發展區的一大核心競爭力是便捷的交通。沙中線大圍至紅磡站預計於2019年通車，紅磡至金鐘段預計於2021年通車。屆時，從啟德站到金鐘站只有六站的路程，到達大圍站轉乘東鐵線到達羅湖只需33分鐘。啟德發展區另一條重要的交通線路是環保連接系統。高架環保連接系統共有十二個車站，連接啟德、九龍、觀塘，進一步完善啟德發展區內部交通。目前環保連接系統仍處於公眾諮詢階段，預計建成時間較晚。
教育方面，啟德發展區建造時內部配套有兩所小學和一所中學，其中聖公會聖十字架小學及保良局何壽南小學已經竣工。同時啟德發展區屬於34小學校網及九龍城中學校網，教育資源豐富。
文化休閒方面，啟德發展區建有4個綠地公園，連同計劃興建的龍津石橋遺蹟保育長廊，一方面給啟德未來居民提供休閒娛樂場所，另一方面與啟德郵輪碼頭項目結合，發展旅遊產業。同時，啟德區內規劃有6間臨海酒店，其中三幅酒店用地已被納入2016/17年政府賣地計劃，預計提供2100個房間。旅遊產業未來也將是啟德發展的一大引擎。
啟德發展區另外一個重大規劃區便是多用途體育場館區，裡面包括一個設有45000座位的主場館、一個5000座位的次場館及一個4000座位的室內體育館。
啟德區內規劃建設多家醫院。其中，香港兒童醫院預計於2017年竣工，啟德醫院首期預計2121年竣工，同時還規劃有神經科學專科卓越醫療中心和新急症醫院。區內配套的醫療資源不僅滿足區內居民醫療需求，多家專科醫院將吸引更多特殊需求的醫療人群前來就醫。
啟德發展區連同觀塘及九龍灣商貿區將提供540萬平方米寫字樓面積，被香港政府定位為香港第二核心商業區（CBD2）。啟德發展區內有14幅商業用地和4幅綜合發展區用地。其中2016年11月23日，崇光百貨的持有者利福國際拍得一幅商業用地，預計將會建成類似崇光百貨的綜合性大型商場。同時另一幅綜合發展區用地也被納入2016/17年政府賣地計劃中，計劃興建200米高地標商業大廈。同時，啟德發展區計劃興建地下購物街，連同九龍城、新蒲崗兩個鄰近商業區，完善啟德區商業佈局。
在香港土地供應日漸不足的情況下，啟德區這樣大規模大投資的規劃是非常稀少的，啟德區未來的價值提升空間巨大。
引擎三：香港市場需求未飽和 歷史銷售業績保證
經歷了2016年短暫的下跌，儘管香港政府推出了樓市“辣招”，香港住宅價格在近期逐漸回暖，顯示香港樓市2017年前景樂觀。同時，不僅是大陸投資者熱衷於來港購房，香港本地購房需求仍未飽和，本地人依然是香港購房的主力。以啟德區保利龍譽為例，其收到500張樓票中，超過35%來自九龍區，約35%來自新界區，香港以外僅佔15%。
從2016年9月啟德區第一個私人住宅樓盤啟德一號第一期發售開始，啟德區私人住宅樓盤銷售業績一直保持良好，推出的單位在短期內即售罄。
啟德一號第一期從2016年8月25日公佈第一份價單至9月19日簽訂最後一批買賣合約，在一個月內售罄。而545個住宅單位，有超過三千張認籌進行抽籤競爭。第二期正式公開發售第一天售出籌票即超過700張。而平均樓面尺價從第一期第一批14471港幣至第二期第三批18545港幣，漲幅超過28%。而通過招標方式銷售的大戶型單位從1月的25000港幣至2月6日的30000港幣一個月內上漲20%。上一次九龍地區住宅樓面尺價突破3萬還是在2013年黃大仙崇山頂層戶售價3.1萬。而啟德一號共48套大戶型項目，預計未來成交價格會進一步攀升，打破九龍地區房屋樓面尺價記錄。
嘉華嘉匯於2017年2月9日公佈首批180個單位價單，折實平均尺價17998港幣，較啟德一號第二期第三批18545港幣上漲3%。但是由於銷售理想，嘉匯於2月13日加推98夥，折實平均尺價18988港幣，較首批高5.5%。嘉匯累計收到樓票超過1000張。
保利龍譽於3月16日開盤，首批推出188夥單位，折實平均尺價1.98萬港幣，較嘉匯首批價格高出超過10%。龍譽累計收到樓票超過500張，超額認購1.66倍。
啟德私人住宅樓盤開售7個月來，樓價漲幅超過40%，歷史銷售業績優異，在香港樓市目前普遍回暖的情況下增長仍舊大幅超越平均水平。而今年還將有建灝地產的天寰與會德豐的項目開盤，房源充足，預計啟德平均尺價可以輕鬆超越20000港幣，個別大戶型項目將刷新九龍成交記錄。
小結
作為香港政府重點投資的新興區域，啟德發展區在起建伊始便受到廣泛的關注。擁有良好的規劃，啟德發展區目前開始進入一輪密集的銷售期，2017年預計是啟德發展區銷售業績輝煌的一年。2017年私人住宅平均尺價預計能攀上20000港元，土地平均樓面平均尺價預計也能站穩10000港幣，並且出現更多中資企業參與投標。在2019年沙中線大部分通車以及2021年基建項目基本落成兩個時間點啟德區房地產市場預計也將出現明顯升值。
【參考資料】
啟德發展計劃-項目及進展：
http://www.ktd.gov.hk/tchina/programmeandprogress.html
啟德發展計劃：
https://www.kaitaksportspark.hk/tc/files/mpsc_03.pdf
香港政府統計處—統計資料：
http://www.censtatd.gov.hk/gb/?param=b5uniS&url=http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/index_tc.jsp
香港政府地政總署—賣地結果：
http://www.landsd.gov.hk/sc/landsale/records.htm