樓市剝掉偽裝？專家：我觀察了100個城市，2016年前房價一分沒漲

今年的樓市，可以用四個字來形容：跌宕起伏。

1-2月份，正值寒冬，樓盤去化率跌破30%，多個熱門城市土地流拍率維持在20%以上，房企資金面越來越緊張，債務違約事件屢見不鮮，部分購房槓桿較高的城市，也傳出了炒房客棄房斷供的消息。

3-5月份，樓市正式復甦，尤其以長三角、珠三角城市群最為典型，地王重現，購房者信心高漲，部分城市拿著全款甚至都買不到房子，限價樓盤成為“香餑餑”。

進入6月份，調控預期愈加強烈，房企融資額創出2017年以來最低值，蘇州、合肥、東莞、西安連續出手，針對限售、限購、公積金、土拍做出更加嚴格的限制。

數據顯示，2018年5月以來，300城宅地成交建面累計增速達到32%的高點後持續回落，2019年5月降至5%。

分城市能級看，一線、二線、三四線城市的土地成交累計增速分別在2018年的1月和5月回落，一直持續到現在，各線城市投資均已出現見頂跡象，印證了房地產投資拐點已現。

從這個角度來看，樓市已經剝掉了“偽裝”。

為什麼說是“偽裝”呢？在2016-2018三年內，各城市房價輪動上漲，普漲式的炒作，成為這個時期樓市的典型特徵，更容易讓人產生一種幻象：房價似乎會永遠漲下去。

6月24日，中泰證券宏觀分析師樑中華在2019年中期報告中指出，2016年四季度開始收緊大城市調控，大城市房地產從2017年二季度後開始呈現調整；而小城市一直在進行棚改貨幣化刺激，直到去年下半年政策微調。

但地產看似總量穩定的背後，也蘊藏著下行風險，尤其是小城市。樑中華稱，他觀察了100個城市，房價在2010-2016年間幾乎一分未漲，主要原因在於城鎮化需求增加同時，供給也增加，各地都在做新城開發。

目前絕大部分城市的房價收入比超過15倍，也就是說，一對夫妻買一套100平米的房子，需要15年的全部可支配收入，如果平時花去一半，就需要翻倍至30年。

按專家的觀點，在2016年之前，其實絕大部分城市房價一直很平穩，這就是過去三年樓市的“偽裝”，直到今年才真正被剝掉了。

基於此，筆者認為，未來樓市將會具備兩種典型特徵。

首先，“虛胖”的城市會露出本來“面目”。

什麼叫“虛胖”？指的就是那些在2016年之前房價萎靡不振，2016年之後突然大漲的城市，它們在短短三年內並沒有充分的人口流入，也缺乏完善的就業機會，僅僅是靠棚改貨幣化安置、區位優勢概念、新城區建設來拉動樓市的景氣度，因此，在短短几年的“好光景”之後，長期走熊將不可避免。

具體而言，中西部的地市和縣城，非核心城市群周邊的三線以下城市，常住人口小於50萬，去化週期長達20個月以上，潛在土地供應達兩年以上的城市，均包括在內。

其次，高槓杆購房者的壓力會加劇。

有機構剖析了我國居民的資產負債表，發現有6成居民資產直接或間接配置到了房地產相關領域，這樣做有利也有弊，比如，2017年房產增值是居民可支配收入增幅的2倍，2018年達到了3倍。

簡而言之，在以前，房價漲的越快，高槓杆購房者越受益。

以後就不同了，一旦房價進入“穩中有降”的趨勢，高槓杆的投機客會第一個受到衝擊。

一方面，是持續增加的高額月供壓力，另一方面，是房產市值縮水帶來的虧損壓力，再考慮到房產稅、空置稅等未來可能落地的不利因素，可以預見的是，靠房產升值就能“躺賺”的年代，一去不復返了。