文/諸葛找房
時間過得好快，轉眼就到了2019年的年中，在這短短的半年裡，樓市坐了一趟忽上忽下的過山車。從年初的冷淡，到“金三銀四”的小陽春，再到五月份的“滑鐵盧”，無論是已經上車的人，還是沒上車觀望的人，都感到了十足的驚險刺激。樓市反覆無常的變臉比翻書還快，讓人著實摸不著頭腦，到底什麼時候才能恢復理性？當下該不該買房呢？
隨著各城市調控措施的逐漸深化，多數城市的漲落幅度都在有條不紊的縮小。再加上，最近幾個非常“高調”的城市已經成功引起了監管部門的重視，因此下半年繼續大漲的可能性不大了。5月下達的多項限制措施將在6月看結果，7月或將迎來新格局。以幾個出臺新措的重點城市為例：南京放寬買房條件，只要持有居住證，或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照，即可開具購房證明。東莞拍地取消“價高者得”的規則，改為最接近平均價的房企才能拿地。蘇州、合肥收緊房企拿地條件，要麼調低限價，要麼限制報名競拍。
而北京作為一線城市，也遇到了樓市轉型期的困難變化，滯銷積壓庫存的現象突顯。雖然普通商品房大致平穩，但去年第一批入市的部分限競房項目卻沒那麼好運。原本“大賣”的期望落空後，立即啟動了降價優惠促銷策略，沒想到亦無太多效果。一年多過去了，部分項目整體去化率仍在30%左右徘徊，剩餘的70%則幾乎都轉為庫存積壓。諸葛找房分析師認為，遠郊區距離北京主城區距離較遠，配套設施不完善，限競房項目雖然價格較低，但仍難以吸引購房者，導致各項目去化情況不佳。無疑，這些項目都陷入了“去化危機”，尚不知何時才能解套。
另外，據諸葛找房數據研究中心統計顯示：2019年第23周，全國30個城市的商品房成交同環比均回落，各線城市成交量環比全面回落，同比僅一線城市成交量微幅上漲。具體到各城市，一線城市成交量環比全面下跌，上海、廣州降幅明顯。二線城市成交環比多數下跌，長春、南京降幅較大。三四線市場下行，襄陽、舟山、岳陽、鎮江、揚州5個城市環比跌幅在4成以上。重點城市新建商品住宅成交套數為15216套，環比2第22周下跌18.37%，二手住宅成交量全線下跌，其中南寧跌幅47.52%居首。
如果說成交面積的下降是開發商的熱情在減退，那麼土地溢價率的下降，就是樓市走弱的重要信號。2018年就是前車之鑑，當時正是由於溢價率下降、流拍地塊增多，才使得下半年的行情愈發冷淡。但與之前有所變化的是，現在“一城一策”落實的很好，因此未來的房價不會再是全國大部分城市同升同降了，而是在平穩的前提下，各城都有升有降，並有持續拉大的可能，就算是比鄰的兩座城市興許也會出現較大分歧。這一變化購房者不容忽視，因為這有望打破房地產持續十年的規律。未來隨著住房銷售增速的逐步下行，新開工的項目就無法像以前一樣快速預售，廣義庫存開始被迫累積，庫存去化週期拉昇，開發商也就不得不減少拿地，轉而加快存量施工項目的進程。
其實明眼人都看得出來，房子沒有以前好賣了。開發商回款減少，導致小房企面臨倒閉，大房企面臨轉型，拿地必然會減少。雖然這樣會使得施工進程減緩，但也別指望房企可以慢工出細活，因為近兩年資金吃緊，有些小房企很有可能鋌而走險在材料上節約成本，或是出現延緩交房、停緩建，甚至爛尾的情況。所以有專家就直言不諱的建議購房者，現在彆著急買房，等幾年以後看看再說。從這方面來看的話，還是應該恭喜沒有跟風上車的人。
房子是用來住的，不是用來炒的，儘管二線城市由於人才落戶的放開而促進了房屋消費，但投資者也最好不要把全部身家壓在這上邊，炒房只是短時間的損人利己，終有一日會變成”自損八百“，還是認清形勢，識時務來的更好。