樓市趨穩！現在該把“房產”變“存款”還是反過來？專家一席話點醒了我
隨著樓市調控不斷深入且持續，“房住不炒”的觀念逐漸深入人心，炒房團也不見了蹤影，一些房產投資散戶相比過去也少了不少，現在市場上，剛需購房者佔據著主流。就市場表現來上看，根據統計部門發佈的2019年上半年樓市數據顯示，漲跌互現，整體住房市場處於平穩狀態。加之近日國家首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，換句話說，無論未來經濟環境如何，都不會過度刺激房地產。應該說，當下的樓市已經走到一個前所未有的階段。那麼，問題就拋出來了：樓市趨穩！現在該把“房產”變“存款”， 還是“存款”變“房產”？專家一席話點醒了我！
樓市趨穩！現在該把“房產”變“存款”還是反過來？專家一席話點醒了我
隨著樓市調控不斷深入且持續，“房住不炒”的觀念逐漸深入人心，炒房團也不見了蹤影，一些房產投資散戶相比過去也少了不少，現在市場上，剛需購房者佔據著主流。就市場表現來上看，根據統計部門發佈的2019年上半年樓市數據顯示，漲跌互現，整體住房市場處於平穩狀態。加之近日國家首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，換句話說，無論未來經濟環境如何，都不會過度刺激房地產。應該說，當下的樓市已經走到一個前所未有的階段。那麼，問題就拋出來了：樓市趨穩！現在該把“房產”變“存款”， 還是“存款”變“房產”？專家一席話點醒了我！
為什麼提出這樣的問題？原因在於，現在很多購房者持有的房產都揹負了或多或少的債務，就拿我們現在的房貸利率成本來說，全國首套房平均利率在5.5%以上，二套房平均利率在5.7%以上，也就是說，如果我們持有房產，房價漲幅如果低於這個水平，那麼，我們的財富實際上是在貶值的。當然，這有一個前提是，必須是我們多餘的房產，因為自住房是沒辦法算這個賬的。要回答是否把“房產”變“存款”問題，我們先弄清下面兩個問題。
第一個問題：預測未來十幾年全國整體房價是漲還是跌？幅度是多少？
通過這些年房價漲跌因素來看，影響房價的三大要素分別為金融、土地、人口。金融因素又分兩個方面，一是房貸利率高低影響短期房價漲跌，二是貨幣鬆緊取向影響房價中長期趨勢。過去的我們就不說了，那麼，我們看未來這三個要素會如何發展呢？
樓市趨穩！現在該把“房產”變“存款”還是反過來？專家一席話點醒了我
隨著樓市調控不斷深入且持續，“房住不炒”的觀念逐漸深入人心，炒房團也不見了蹤影，一些房產投資散戶相比過去也少了不少，現在市場上，剛需購房者佔據著主流。就市場表現來上看，根據統計部門發佈的2019年上半年樓市數據顯示，漲跌互現，整體住房市場處於平穩狀態。加之近日國家首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，換句話說，無論未來經濟環境如何，都不會過度刺激房地產。應該說，當下的樓市已經走到一個前所未有的階段。那麼，問題就拋出來了：樓市趨穩！現在該把“房產”變“存款”， 還是“存款”變“房產”？專家一席話點醒了我！
為什麼提出這樣的問題？原因在於，現在很多購房者持有的房產都揹負了或多或少的債務，就拿我們現在的房貸利率成本來說，全國首套房平均利率在5.5%以上，二套房平均利率在5.7%以上，也就是說，如果我們持有房產，房價漲幅如果低於這個水平，那麼，我們的財富實際上是在貶值的。當然，這有一個前提是，必須是我們多餘的房產，因為自住房是沒辦法算這個賬的。要回答是否把“房產”變“存款”問題，我們先弄清下面兩個問題。
第一個問題：預測未來十幾年全國整體房價是漲還是跌？幅度是多少？
通過這些年房價漲跌因素來看，影響房價的三大要素分別為金融、土地、人口。金融因素又分兩個方面，一是房貸利率高低影響短期房價漲跌，二是貨幣鬆緊取向影響房價中長期趨勢。過去的我們就不說了，那麼，我們看未來這三個要素會如何發展呢？
首先金融方面，一方面，我們現在的房貸利率水平跟其他貸款利率不一樣，屬於單向提高，這是樓市調控需要，自去年12月份以後，我們的房貸利率處於一個微幅下調趨勢，但最近一個多月來，房貸利率又開始穩中有升，特別是一些熱點城市。就當人們認為還會繼續上行時，外部環境又發生明顯變化，歐美主要國家開始了降息，且有可能不止一次。就現在情況看，我們不一定跟隨降息，但對於房貸利率來講，繼續上行的可能性大幅降低，未來一年時間趨穩，放長到未來十多年看，由於經濟發展需要，利率水平應該是向下趨勢。而房貸利率即使或有單邊上揚，整體趨勢應跟隨向下。
另一方面，從貨幣政策方面講，貨幣增長M2雖然不會像過去十多年以年均兩位數、翻三番速度增長，但仍有可能如黃奇帆所講未來十幾年“讓M2的增長率大體上等於GDP的增長率加物價指數”，其中物價指數大概為2%，這是一個什麼概念呢？直觀的說，我們未來10多年，貨幣增長M2比過去有一個3-5%的向下幅度調整。錢雖然以一定幅度貶值，但沒有過去那麼快了。
其次，土地方面。民間有一種說法，土地視為麵粉，房子視為麵包，兩者互為依存關係，這些年，土地收入為我們各個城市發展帶來了重要財力支持。根據數據顯示，2018年，地方平均土地收入佔本級預算收入的2/3左右，也就是說，我們地方城市要花的錢，大部分是來源土地收入。在未來十多年，我們預計一線城市基本退出土地財政行列，二三線城市依賴度有所下降，但還會保持一個較高水平。四線以下城市的土地不是依存度問題，而是開發商願不願買、買多少的問題。
第三，人口因素。未來十多年，也正是我們城市化率由2018年59.58%向70%衝刺的階段。按照現在年均1%城市化率速度，後面速度可能會稍微放緩一些，那麼正好對應的也正是十來年時間。預計平均每年還是有1500-1700萬人完成城市化。
總結：從上面三個分析得知，未來10多年，全國房價趨勢仍然向上，平均增幅大概在5-6%之間。
樓市趨穩！現在該把“房產”變“存款”還是反過來？專家一席話點醒了我
隨著樓市調控不斷深入且持續，“房住不炒”的觀念逐漸深入人心，炒房團也不見了蹤影，一些房產投資散戶相比過去也少了不少，現在市場上，剛需購房者佔據著主流。就市場表現來上看，根據統計部門發佈的2019年上半年樓市數據顯示，漲跌互現，整體住房市場處於平穩狀態。加之近日國家首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，換句話說，無論未來經濟環境如何，都不會過度刺激房地產。應該說，當下的樓市已經走到一個前所未有的階段。那麼，問題就拋出來了：樓市趨穩！現在該把“房產”變“存款”， 還是“存款”變“房產”？專家一席話點醒了我！
為什麼提出這樣的問題？原因在於，現在很多購房者持有的房產都揹負了或多或少的債務，就拿我們現在的房貸利率成本來說，全國首套房平均利率在5.5%以上，二套房平均利率在5.7%以上，也就是說，如果我們持有房產，房價漲幅如果低於這個水平，那麼，我們的財富實際上是在貶值的。當然，這有一個前提是，必須是我們多餘的房產，因為自住房是沒辦法算這個賬的。要回答是否把“房產”變“存款”問題，我們先弄清下面兩個問題。
第一個問題：預測未來十幾年全國整體房價是漲還是跌？幅度是多少？
通過這些年房價漲跌因素來看，影響房價的三大要素分別為金融、土地、人口。金融因素又分兩個方面，一是房貸利率高低影響短期房價漲跌，二是貨幣鬆緊取向影響房價中長期趨勢。過去的我們就不說了，那麼，我們看未來這三個要素會如何發展呢？
首先金融方面，一方面，我們現在的房貸利率水平跟其他貸款利率不一樣，屬於單向提高，這是樓市調控需要，自去年12月份以後，我們的房貸利率處於一個微幅下調趨勢，但最近一個多月來，房貸利率又開始穩中有升，特別是一些熱點城市。就當人們認為還會繼續上行時，外部環境又發生明顯變化，歐美主要國家開始了降息，且有可能不止一次。就現在情況看，我們不一定跟隨降息，但對於房貸利率來講，繼續上行的可能性大幅降低，未來一年時間趨穩，放長到未來十多年看，由於經濟發展需要，利率水平應該是向下趨勢。而房貸利率即使或有單邊上揚，整體趨勢應跟隨向下。
另一方面，從貨幣政策方面講，貨幣增長M2雖然不會像過去十多年以年均兩位數、翻三番速度增長，但仍有可能如黃奇帆所講未來十幾年“讓M2的增長率大體上等於GDP的增長率加物價指數”，其中物價指數大概為2%，這是一個什麼概念呢？直觀的說，我們未來10多年，貨幣增長M2比過去有一個3-5%的向下幅度調整。錢雖然以一定幅度貶值，但沒有過去那麼快了。
其次，土地方面。民間有一種說法，土地視為麵粉，房子視為麵包，兩者互為依存關係，這些年，土地收入為我們各個城市發展帶來了重要財力支持。根據數據顯示，2018年，地方平均土地收入佔本級預算收入的2/3左右，也就是說，我們地方城市要花的錢，大部分是來源土地收入。在未來十多年，我們預計一線城市基本退出土地財政行列，二三線城市依賴度有所下降，但還會保持一個較高水平。四線以下城市的土地不是依存度問題，而是開發商願不願買、買多少的問題。
第三，人口因素。未來十多年，也正是我們城市化率由2018年59.58%向70%衝刺的階段。按照現在年均1%城市化率速度，後面速度可能會稍微放緩一些，那麼正好對應的也正是十來年時間。預計平均每年還是有1500-1700萬人完成城市化。
總結：從上面三個分析得知，未來10多年，全國房價趨勢仍然向上，平均增幅大概在5-6%之間。
第二個問題：預測你所在城市房價是漲是跌？幅度是多少？
第一個問題回答了未來十來年全國平均房價漲幅問題，但這僅僅是整體，具體到每個城市又不會一樣。現在的共識是，未來不同城市的樓市一定會出現分化，筆者大概分三類：
一類是排名靠前的七大城市群和大概10多個都市圈。國家規劃了19個城市群，加之地方形成的50多個都市圈，由於資源和自身資質原因，並不是每個城市群和都市圈都發展得那麼好，我們梳理了一下，大概是排名靠前的七大都市圈和10多個都市圈最具潛力。由於群內或圈內城市本身有核心城市與非核心城市之別，房價檔次差距擺在那，我們這裡只談幅度。預計未來10來年，這一類城市還會有年均8%的增幅。
二類是經濟次一些的獨立地級市，或者人口大市。這類城市有一個顯著特點，下轄有3-5個縣，本身也有幾個區，但這裡還是要排除一個方向，那就是北和部分西。這些城市雖然經濟比第一類城市要差一些，但由於有巨大的人口支撐，比如可以吸附下面縣級人口，購房需求還是有一定保障的，這類城市的房價跟隨貨幣因素，未來10來年跟全國平均增幅持平，約在5%左右。
三是此前一直提到的收縮型城市。根據瞭望智庫統計的數據看，全國目前大約有80個城市屬於收縮型城市，未來還會繼續增加。對於這類城市的房價，我們給出的判斷是滯漲，不排除一些城市負增長。
樓市趨穩！現在該把“房產”變“存款”還是反過來？專家一席話點醒了我
隨著樓市調控不斷深入且持續，“房住不炒”的觀念逐漸深入人心，炒房團也不見了蹤影，一些房產投資散戶相比過去也少了不少，現在市場上，剛需購房者佔據著主流。就市場表現來上看，根據統計部門發佈的2019年上半年樓市數據顯示，漲跌互現，整體住房市場處於平穩狀態。加之近日國家首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，換句話說，無論未來經濟環境如何，都不會過度刺激房地產。應該說，當下的樓市已經走到一個前所未有的階段。那麼，問題就拋出來了：樓市趨穩！現在該把“房產”變“存款”， 還是“存款”變“房產”？專家一席話點醒了我！
為什麼提出這樣的問題？原因在於，現在很多購房者持有的房產都揹負了或多或少的債務，就拿我們現在的房貸利率成本來說，全國首套房平均利率在5.5%以上，二套房平均利率在5.7%以上，也就是說，如果我們持有房產，房價漲幅如果低於這個水平，那麼，我們的財富實際上是在貶值的。當然，這有一個前提是，必須是我們多餘的房產，因為自住房是沒辦法算這個賬的。要回答是否把“房產”變“存款”問題，我們先弄清下面兩個問題。
第一個問題：預測未來十幾年全國整體房價是漲還是跌？幅度是多少？
通過這些年房價漲跌因素來看，影響房價的三大要素分別為金融、土地、人口。金融因素又分兩個方面，一是房貸利率高低影響短期房價漲跌，二是貨幣鬆緊取向影響房價中長期趨勢。過去的我們就不說了，那麼，我們看未來這三個要素會如何發展呢？
首先金融方面，一方面，我們現在的房貸利率水平跟其他貸款利率不一樣，屬於單向提高，這是樓市調控需要，自去年12月份以後，我們的房貸利率處於一個微幅下調趨勢，但最近一個多月來，房貸利率又開始穩中有升，特別是一些熱點城市。就當人們認為還會繼續上行時，外部環境又發生明顯變化，歐美主要國家開始了降息，且有可能不止一次。就現在情況看，我們不一定跟隨降息，但對於房貸利率來講，繼續上行的可能性大幅降低，未來一年時間趨穩，放長到未來十多年看，由於經濟發展需要，利率水平應該是向下趨勢。而房貸利率即使或有單邊上揚，整體趨勢應跟隨向下。
另一方面，從貨幣政策方面講，貨幣增長M2雖然不會像過去十多年以年均兩位數、翻三番速度增長，但仍有可能如黃奇帆所講未來十幾年“讓M2的增長率大體上等於GDP的增長率加物價指數”，其中物價指數大概為2%，這是一個什麼概念呢？直觀的說，我們未來10多年，貨幣增長M2比過去有一個3-5%的向下幅度調整。錢雖然以一定幅度貶值，但沒有過去那麼快了。
其次，土地方面。民間有一種說法，土地視為麵粉，房子視為麵包，兩者互為依存關係，這些年，土地收入為我們各個城市發展帶來了重要財力支持。根據數據顯示，2018年，地方平均土地收入佔本級預算收入的2/3左右，也就是說，我們地方城市要花的錢，大部分是來源土地收入。在未來十多年，我們預計一線城市基本退出土地財政行列，二三線城市依賴度有所下降，但還會保持一個較高水平。四線以下城市的土地不是依存度問題，而是開發商願不願買、買多少的問題。
第三，人口因素。未來十多年，也正是我們城市化率由2018年59.58%向70%衝刺的階段。按照現在年均1%城市化率速度，後面速度可能會稍微放緩一些，那麼正好對應的也正是十來年時間。預計平均每年還是有1500-1700萬人完成城市化。
總結：從上面三個分析得知，未來10多年，全國房價趨勢仍然向上，平均增幅大概在5-6%之間。
第二個問題：預測你所在城市房價是漲是跌？幅度是多少？
第一個問題回答了未來十來年全國平均房價漲幅問題，但這僅僅是整體，具體到每個城市又不會一樣。現在的共識是，未來不同城市的樓市一定會出現分化，筆者大概分三類：
一類是排名靠前的七大城市群和大概10多個都市圈。國家規劃了19個城市群，加之地方形成的50多個都市圈，由於資源和自身資質原因，並不是每個城市群和都市圈都發展得那麼好，我們梳理了一下，大概是排名靠前的七大都市圈和10多個都市圈最具潛力。由於群內或圈內城市本身有核心城市與非核心城市之別，房價檔次差距擺在那，我們這裡只談幅度。預計未來10來年，這一類城市還會有年均8%的增幅。
二類是經濟次一些的獨立地級市，或者人口大市。這類城市有一個顯著特點，下轄有3-5個縣，本身也有幾個區，但這裡還是要排除一個方向，那就是北和部分西。這些城市雖然經濟比第一類城市要差一些，但由於有巨大的人口支撐，比如可以吸附下面縣級人口，購房需求還是有一定保障的，這類城市的房價跟隨貨幣因素，未來10來年跟全國平均增幅持平，約在5%左右。
三是此前一直提到的收縮型城市。根據瞭望智庫統計的數據看，全國目前大約有80個城市屬於收縮型城市，未來還會繼續增加。對於這類城市的房價，我們給出的判斷是滯漲，不排除一些城市負增長。
樓市趨穩！現在該把“房產”變“存款”嗎？過來人一席話點醒了我
如果仔細看了上面的分析，該把你所在城市的“房產”變“存款”，還是“存款”變“房產”，相信大家心裡也有數了，哪些城市房子該買，哪些城市房子該賣，我們也有一個基本判斷了，此外，內行人在此再提兩點建議：
一是即使你把所在城市房產變存款後，還是不建議留現金，這個在前面也分析過了，未來貨幣貶值會放緩，但存款收益大概率跑不過通脹。如果有機會，還是建議把閒錢投入到等級高些的城市。
二是現在買房，不管是為子女考慮，還是為自己養老考慮，即使不考慮政策因素，由於增幅放緩，我們還是需要做好長持準備，這也符合國家提出的“房住不炒”精神。
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