對於購房者來說，房價漲幅的多少牽動著他們每一根神經。對於買一套房需要六個錢包的中國人來說，即便是自住，也會不由自主的要考慮房子的升值潛力。過低的租售比更是使得投資客不得不關注樓市前景。
2016年之前的10年，上海房價年均漲幅25%，輕鬆跑贏所有投資品。2016年3月25日，在上海買二套房首付不低於5成，其中商貸買房首付不低於7成。11月3日，接力貸合力貸全面叫停，首套房首付不低於35%。此後不斷加碼限貸限售限商，調控已經無死角。
到2018年，房價出現了實質性下跌，年均漲幅超過25%已經成為歷史。包括上海在內的絕大部分一二線城市和相當數量的三四線城市都在2018年迎來了真正的調整。買房賺差價的時代真正已經過去了。貝殼研究院最近公佈了一組數據，目前上海成交的二手房虧損率為10%，仍保持緩慢上升的態勢，但買入賣出週期不足兩年的二手房，虧稅率超過了35%。也就是說，假設有100個人在2016年買入上海的房子，現在全部賣出，差不多有35人是要虧損的。
房價下跌更主要的原因是調控導致新入場的人大幅度減少，導致開發商和換房族預期下調，帶動了這一輪房價下跌。調控帶來的效果，典型如現在的上海樓市，現在敢進場的首套房剛需也不多，投資客也在憋著。
從主力購房人群來看，僅憑個人收入在上海買一套中位數價格的房子，需要不吃不喝40年，所以單身打拼的人基本已經被淘汰出“購房圈”。目前上海成交量相比高峰期的2016年已經腰斬，基本維持在1萬-1.5五年套之間。可以說擠掉的絕大部分是剛需，留下的主要是換房族。
未來相當長的時間內，大城市的房地產仍然需要靠換房族撐著，剛需也不會明顯跟進，一方面是因為剛需最愛買漲不買跌，更重要的是，中國的房地產是典型的政策市，房價下跌靠的就是抑制了龐大的剛需。不過樓市發展到現在，即使政策放鬆，很多剛需也無力入場了，或者只能選擇“回鄉置業”。
從2018年開始，追逐短線差價的炒房者已經基本銷聲匿跡，取而代之的是長線價值型投資者。這群人算是樓市中最為堅韌的一類，他們在看待房價這個問題上也更為主動，更為理性。優質城市優質地段，再選擇做好中長期持有的打算，買房仍是合理的選擇。目前真正危險的是三四線城市。
整個11月份，房企密集展開融資，不僅包括大型房企，也包括中小型房企，政策對房地產的金融限制有所放鬆，從融資成本來看，11月份發行的各類票據和債券的利率相比之前有所下降。
政策轉變主要是由於經濟形勢。目前普遍的預期是2019年將是經濟形勢最弱的一年，穩經濟、穩就業、穩形勢將是主題。房子作為“衣食住行”四大生存必備元素之一，是唯一可能引起社會動盪的因素，在這個時候自然要保證穩定。
但是三四線城市已難以承接目前的樓市。從房企拿地的策略來看，地價的平穩，讓中小地產商也開始有機會染指一二線城市，龍頭企業中，大部分在拿地環節相對保守，銷售環節大力促銷，但萬科是個例外。
萬科董事長鬱亮表示，萬科現在的策略是聚焦核心城市圈，其他地方會非常謹慎。印象中這是鬱亮第一次公開做出這樣的表態，目前房地產行業正在加速整合，龍頭房企的市場佔有率迅速擴大，萬科在行業內的地位，一定程度上代表了開發商層面正加速看空三四線樓市。
前幾天，南寧一個叫南站新城的樓盤因為大尺度宣傳上了頭條。搞這種尺度的宣傳，直接原因是因為常規營銷方式已經很難吸引購房者進售樓處了，而根本原因就是一個，樓市涼了。