肥西神盤可以買！新房16887元/m²、二手房16087元/m²！

有兩個買房故事記憶猶新。

2016年9月，朋友A第2次參加經開區南豔湖板塊某盤開盤，最後只能選頂樓，價格1.47萬元／㎡。幾天之後限購了，立馬就後悔了！

2017年上半年，朋友B“千辛萬苦”搶到一套濱湖房，單價1.91萬元／㎡。隨著時光印象和公元天下限價盤的推出，也後悔了，“我是不是高位接盤了？”

我突然聯想到現在的肥西，有兩種房子，一種是高價品質盤，比如融創玖樟臺，均價1.68萬元／㎡；另一種是其他房，要不首付6成起，要不就是關係戶，要不就是號頭費，特別傲嬌！

今天在朋友圈看到有中介在說，之前首付6成才能買的某洋房，現在可以降首付。雖然是特殊樓層，但對於不可一世的“神盤”多多少少還是讓人有點吃驚。

我同事小瑞的男朋友，前段時間買了光明觀瀾公館，均價1.1萬元／㎡。因為社保符合市區買房條件，我隨口問了一句：怎麼不買望江臺，高層才1.26萬元／㎡。

她說了兩個原因：一是，之前瞭解過望江臺，置業顧問透露價格大概在1.5-1.6萬元／㎡，首付款有壓力；二是當時整個市場很瘋狂，天天都是買不到房，怕房價還會漲，先買了再說。

肥西的樓市是否正常？

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2017年，肥西一房難求的原因分析！

1、不限購不限貸

因為不限購不限貸，市區客戶外溢。被政策誤傷的剛需，以及有多套房的投資客都瞄準了肥西，造成肥西房源的“一房難求”。

2017年8月份肥西房價10644元／㎡，環比下跌7%，同比上漲17.96%，肥西房價已經瘋狂上漲了16個月。

2、肥西供需不平衡

截止8月份，肥西庫存40.06萬㎡，去化週期6.6個月。但目前的肥西市場，要不就是改善高端盤，總價200萬起步，要不就是關係戶、號頭費，要不就是捂盤惜售，整個市場房源緊張。

3、地價不斷創新高，地王刺激

肥西，萬元樓面積已經不新鮮。麗豐鉑羽公館、城建琥珀御賓府以及融創玖樟臺樓面價均已破萬，最高12681.75元/㎡。

地價對房價的影響，一是“麵粉決定麵包價格”，地價決定1年後的房價，從地價來看，未來1-2年肥西房價1.3-1.4萬元／㎡是大概率事件。另外一方面，高地價對心理預期影響比較大，頻繁出現的高企地價，影響市場預期，不管是開發商還是購房者，均看好未來肥西的房價。

4、潛力以及配套

肥西的預期，一直高於肥東和長豐。一是合肥城市發展規劃，重點發展西、南，適當發展東、北，特別是肥西緊鄰濱湖區，一直都有撤縣劃區的傳聞；其次是，不管是配套還是居住環境，肥西在三縣中是最佳的。就拿地鐵來看，肥西規劃5條、肥東3條、長豐2條。

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2017年下半年，肥西樓市預測！

從房價來看，目前肥西限價嚴重，房價參考地價。肥西的房子分為3類，第一類地王盤，比如融創玖樟臺和城建琥珀御賓府，樓面價破萬，前者備案價1.68萬元／㎡，後者預計賣1.5－1.6萬元／㎡。第二類是高速兩個新項目，樓面價8864元／㎡，後期1.3萬元／㎡即可保本；第三類是華地＊、信地＊你們懂的“神盤”，價格1.1萬元／㎡左右，一房難求。

從地價來看，如上圖所示，調控之後肥西地價下降，並將維持一段時間。根據8864元／㎡地價計算，未來房價穩定在1.3萬元／㎡左右。

從二手房來看，肥西縣9月二手房均價11455元/m²，環比下跌0.05%。二手房掛牌價在三縣中是最高的。特別是靠近經開區的幾個樓盤，掛牌價在1.5-1.6萬元／m²左右。禹洲華僑城三期荷園16087元/m²、九溪江南九堤園15370元/m²等。市場預期高、需求量大，二手房價格居高不下。

從庫存來看，根據肥西縣國土資源局信息，2017年肥西縣總的國有建設用地供應量為9210畝，其中住宅用地2520畝，商品房用地供量1320畝。根據容積率2.2，戶型100平計算，可提供1.9萬套房源。

近一年，肥西縣賣房9636套，平均每月803套房。截止目前肥西縣餘糧為8450套，可以賣10.5個月。

當然，當下肥西青黃不接，買房熱情高漲。隨著市區的降溫、肥西加大地塊供應，肥西房價趨穩。當下不建議高價買肥西房。

從市場來看，降溫是大勢，品牌、地鐵、產品和價格綜合考慮。目前市區幾個低價盤去化不足80%，市場並沒有傳說中的火爆。

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2017年下半年買房建議，建議買市區限價房！

如果你有房票的話，建議買市區。濱湖精裝1.63萬元／㎡的時光印象、1.5萬元／㎡的公元天下；高新區1.26萬元／㎡的望江臺、1.32萬元／㎡的西子曼城都是很不錯的選擇。

下半年高新區望江臺·璟宸清盤、肥東萬科紅清盤、北城新城北宸紫郡清盤，這都是性價比比較高的房源，賣完就真的沒了。

如果高新區品牌不錯、還是地鐵口的樓盤只賣1.26萬元／㎡，肥西的優勢還有多大的？還是說“得不到的在騷動”，越買不到越擠破頭去買？

融創玖樟臺：預計近期將推出15#、18#，182套毛坯高層，面積約110-147㎡ ，備案均價16887.98元/㎡。

麗豐鉑羽公館：預計9月底加推A8#毛坯高層，95㎡，103㎡，114㎡，預計均價1.3萬元/㎡，105套房源。

城建琥珀御賓府：售樓部即將開放，預計首推3棟高層躍層，300多套房源，110-130平米，預計10、11月份開盤。

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結語：

肥西“一房難求”最大的原因，還是在房源緊俏，基本無房可售。剛需購房者可以關注品牌和地鐵優勢的二手房。

今天和業內朋友聊天，肥東某品牌房，本來準備賣1.4萬元／㎡，最終被限在1.1萬元／㎡。但今天的消息是，上次高層賣1.1萬元／㎡，馬上加推的高層不過萬，洋房1.1萬元／㎡。

預期和政策，是影響房價的重要因素。比如肥西某高地價樓盤，備案價被限在10500元／㎡，房價貼著地價賣。

政策不放鬆，什麼都有可能發生，比如降價！