經濟觀察報 記者 餘舒虹 房地產調控的大潮襲來，曾經領漲全國的深圳房價出現了“7連跌”。
5月1日，深圳市規土委公佈的最新數據顯示，4月深圳新房成交均價為54619元/平方米，與去年9月的61600元/平方米相比跌去了11.33%，成交面積也同比下滑24.7%。
去年10月，史上最嚴的“深八條”的出臺，使得深圳樓市進入深度調整通道。深圳也是今年3月全國限購升級以來，少有的未再度跟進調控的城市。
成交量、價的銳減，驗證了上一輪調控取得了一定成效。但根據今年以來中央反覆提及的“房地產長效機制”，價格的控制並不是終極目標。
深圳市政策研究室主任、黨組書記吳思康近日在一場論壇中提到，深圳目前有住房總量1041萬套，按照平均每戶2.59人測算，深圳現有住房可以容納2800萬人口，而深圳現在實際人口約為2000萬人。
基於此，吳思康認為，“如果房子只是用來住是足夠的，如果用來炒作那就是不夠的”，目前深圳主要面臨的是住房結構的問題。
去年發佈的《深圳住房保障發展規劃（2016-2020）》展示了一份基於2013年的深圳住房調查：全市1035萬套的住房總量中，商品房約128萬套，政策性保障性住房約34萬套，單位及個人自建住房約55萬套，原村民集體經濟組織自建、合建房約650萬套，工業區配套宿舍及其他168萬套。
這組數據顯示，深圳住房結構中，商品房佔比為12.4%，保障性住房更少，僅為3.3%。
毫無疑問，深圳仍面臨一定的住房供應缺口，尤其在保障性住房和人才住房上。根據深圳市住房和建設局副局長洪海靈的預測，“十三五”期間，深圳市引進人才對住房的需求將高達51萬套，供需矛盾十分突出。
如何激活存量，合理調整住房結構，成為控房價之外深圳房地產調控的重要議題。這一探索，幾乎與去年10月的調控同步進行。
5年建設40萬套保障房
第一步是增加保障性住房和人才住房的供應量。
去年9月21日，深圳市政府舉行了《關於完善人才住房制度的若干措施》（下稱“若干措施”）情況介紹會。這一於去年7月30日正式實施的文件提出，“十三五”期間，深圳將新籌建保障性住房和人才住房40萬套，其中人才住房不少於30萬套。
值得注意的是，40萬套的建設量，相當於特區成立30多年以來建設的政策性住房總和，也超出了“十二五”期間深圳商品房供應總量。
經濟觀察報從住建部門瞭解到的最新進度顯示，目前深圳市住建局已啟動2017年保障性安居工程年度計劃，今年計劃開工及籌集項目83個，提供政策性住房共計5.98萬套。《若干措施》提出，每年新增供應的居住用地中，人才住房和保障性住房用地面積應當不少於總用地面積的60%。這與北京市“十二五”期間提出的保障性住房供應比例基本持平，但對深圳來說卻是一個重大變化。
深圳市住建局住房規劃與建設處副處長駱惠瓊指出：“在《若干措施》發佈以前，深圳商品房的新增供地是遠遠高於人才住房和保障性住房的”。
駱惠瓊表示，未來五年，預計深圳在人才住房上的投入將達到970億元。根據相關規定，深圳市、區政府每年將安排不低於土地出讓淨收益10%的資金用於人才及保障性住房建設。
同時，保障房建設方面，深圳與其他城市也不太一樣。目前，深圳實行的是人才住房與保障性住房雙軌並行的公共住房體系。雙軌制下，人才住房的面積要比傳統保障性住房的公租房大。
為了多渠道籌集建設人才住房，《若干措施》還提出了若干細則，包括：招拍掛出讓的商品住宅項目用地應配建不少於總建築面積10%的人才住房；城市更新項目人才住房基準配建比例不低於15%；新建或擴建的各類產業園區，建設不少於總建築面積25%的人才公寓；創新出讓模式，在招拍掛過程中實行競地價與競人才住房配建量相結合，即競地價達到一定程度後，轉為競人才住房配建比例。
據瞭解，深圳市土地房產交易中心去年11月出讓的位於龍華、大鵬和坪山的三宗居住用地就採取了上述競價模式，規定人才住房配建比例分別佔住宅建築總量的30%、20%和20%。
從2011年起，深圳土地市場的供應出現拐點：存量土地供應首超新增供應。此後的5年，新增土地供應占總供應量的比例逐年減少，深圳的土地供應越來越依賴存量土地。
因此，光靠拍地是不夠的，《若干措施》還提出要大力挖掘社會存量住房資源，例如鼓勵利用自有存量用地建設人才住房，利用地鐵、公交場站等公共設施上蓋配建人才住房，並規定地鐵站500米範圍內新出讓的招拍掛居住用地，其建設人才住房的比例應不少於總建築面積的60%。
根據去年發佈的《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》，“十三五”期間，深圳市人才住房與保障性住房建設用地供應為5.03平方公里，其中新增用地僅為0.54平方公里，多渠道籌集存量住房摺合用地2.69平方公里，剩餘1.8平方公里為存量用地。
鼓勵“商改租”，培育租賃市場
一線城市中，商務公寓一直是住房供應的重要組成部分。根據深圳市國土局數據，2016年深圳商務公寓供應量約為76萬平方米，算上其他用途轉為公寓的項目，商務公寓供應量達到了110萬平方米。
由於不限購不限貸，商住項目因投資客大量湧入攪動房價而遭到北京、上海、廣州等城市的“封殺”。
全國嚴打“商改住”，深圳的商業用房卻在政策上受到鼓勵。2月4日，廣東省曾出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，鼓勵新建租賃住房，允許將在建、建成和庫存的商業用房按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地。
需要明確的一點是，“商改住”後只能出租，不能銷售，實際上是“商改租”。
洪海靈指出，在土地極其稀缺的深圳，建立公共住房體系而避免造成高房價，關鍵在於建立人才住房的封閉流轉機制：人才住房不得轉變為商品房上市流轉，可以杜絕通過人才住房牟取暴利，也有利於實現人才住房“只增不減”，充分發揮其住房蓄水池效應。
“人才住房不得轉變為商品房上市流轉”，意味著住房結構中租賃用途的比重將會上升，使得房屋迴歸居住屬性。
北京市近日提出，未來5年內北京市住房供應結構中，租賃類住房比例將達到三分之一。《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》也指出，“十三五”期間，預計全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。
一直以來，由於回款速度慢、投資回報率不高、政策不明朗等原因，“商改租”一直不是開發商的首選。
《若干措施》提出，鼓勵房地產開發企業等市場主體共同參與人才住房的建設運營，鼓勵企業將自有商業、辦公用房、宿舍等改造為租賃型人才住房，由所在區政府給予適當的改造和運營資金補貼。業內認為，這將有助於盤活存量商辦物業，提高住房租賃市場的供應面積。
在深圳，萬科是長租公寓的積極實踐者之一。萬科執行副總裁張旭指出，許多城市限制“商改住”政策是針對商品房，而萬科的長租公寓是出租並不出售。
據瞭解，萬科長租公寓品牌“泊寓”在深圳已獲得8800套房源，2017年預計投放5000-8000套房，基本覆蓋深圳所有區。來自深圳萬科的數據顯示，未來三年深圳“泊寓”的整體規模將達到10萬間。