中國有句老話：亂世出英雄。
樓市也一樣，每一次市場調整風口，都隱藏著很多難得的好機會。
關鍵是，能不能找準機會、把握機會。
1
樓市回暖？別鬧！
2018年的最後一個月，房地產市場頗有意思。
9月以來，在各種原因驅使下，全國樓市進入轉冷期，成都、深圳、南京、武漢、鄭州等各個一二線熱門城市紛紛加入僵持、橫盤、降價隊伍，開發商銷售壓力巨大、購房者觀望情緒甚濃，市場冷意十足。
但11月底，一場接一場的“開盤搶房熱潮”重現，似乎情況不一樣了？
我們先來看南京：
11月27日，六合龍湖棠城項目開盤售罄，共有2073組購房人蔘與搖號，中籤率14.7%；
11月28日，城北葛洲壩招商紫郡蘭園開盤，半小時售罄，中籤率2.5%；
11月28日，江寧老盤金輪津橋華府，開盤售罄；
11月30日，河西的東原印長江首次開盤，277套房源售罄；
同時，綠地華僑城海珀濱江開盤，358套房源當天售罄；
如上，一週內南京10項目開盤，加推2346套房源，當天售罄樓盤高達5個，佔比50%。
再看深圳：
11月28日，萬科星城項目開盤，不到半小時銷售約1900套房源，銷售金額突破70億，打破深圳有史以來的單盤銷售記錄；
11月27日，同一區域的華強城項目開盤，當天售出1000套，去化率超過八成；
短短4天內成交3400套房，這樣的銷售業績單，讓沉寂了許久的深圳樓市畫風突變。
還有鄭州：
白沙片區美景東望，逢開盤必搶，高層開盤當天售罄，隨後洋房開盤同樣售罄；
中原區融創御湖宸院，開盤當天熱銷302套房源，去化率高達95.6%；
12月1日，南龍湖城南正榮府開盤，316套房源當天去化100%；
甚至在滎陽某樓盤，開盤現場竟然排起了大長龍，搶房起衝突，甚至還驚動了特警
……
一時間，自媒體跟風蹭熱點，朋友圈、微信群到處都是中介、分銷渠道、置業顧問們高調唱響樓市拐點、市場回溫的調調。
但真相果真如此嗎？
2
不。
如果我們再來看看近兩天的開盤情況，會發現，又是另一種畫風：
諸如鄭州：
剛剛過去的週末僅有4項目開盤，賣得更差，去化率都在35%以下。
錢隆城，266套房源加推，去化率只有25.5%；
正弘中央公園，104套房源，只賣了17套，去化率僅僅16%；
諸如南京：
上週5項目開盤，都賣的比較差，最高去化只有7成，其他都在5成以下，甚至有盤去化率僅僅只有2成。
東城金茂悅Ⅱ期開盤，200套裝修房去化只有5成；
江山薈平，151套房去化率2成，更差；
在南京江北，甚至有樓盤半個月來僅賣出10套，中心區域也有樓盤歷時半月成交量僅有個位數。
僅僅相隔一週，從“開盤當天搶房日光”的熱鬧，到“賣力叫賣仍無人理睬”的門可羅雀，開發商面臨這兩種截然相反的情況，反差極大，開盤銷售業績也簡直差的不能再差了。
一個字：慘。
但其實，這才是現在房地產市場的真實面貌。
3
為什麼會這樣？
多城開盤去化兩極分化，其實代表不了市場的波動。
你看所有熱銷樓盤，不管在哪個城市，是哪家開發商，都離不開一個共同點：斷臂性降價讓利。
諸如“網紅盤”萬科星城，周邊二手房均價都已經超過4萬6，但它開盤均價只有4。39萬，還有累計高達13萬的優惠，市場差價2000+元/平；
諸如佔據絕對優勢地理位置的華強城，典型地鐵盤，之前吹風價5萬，開盤均價4萬6，差價4000元/平；
還有鄭州很多人搶都搶不到的美景東望，高層、小高層精裝均價一口價1萬2，而這個片區毛坯高層均價早已達到了1萬2+，性價比不言而喻；
但剛剛開盤遇冷的那些盤，要麼價格虛高，要麼只是市場價，和降價2000-4000元/平的樓盤一對比，毫無競爭優勢，賣得差也不就奇怪了。
所以，在全國樓市統冷的大背景下，誰捨得讓利，誰才能征服購房者，率先圈到錢；否則只能在寒風中瑟瑟發抖，要麼拿命僵持，要麼被淘汰。
4
市場回溫的假象背後，和開發商不遺餘力的加大推量密不可分。
深圳，11月新入市房源多達10047套，單月推盤量就達到了全年供應的三分之一；
武漢，12月預計開盤項目數量高達100個；
鄭州，有項目短短一個月內連續加推開盤3次，恨不得每週都開盤；
……
海量推盤的背後，折射出開發商們急於回款的極度焦慮和壓力。
當然，還有幾乎全面捲土重來的首付fen期。
在鄭州，上半年還是全款優先選房、首付60%再選，正常首付30%只能排到最後撿剩下的，樓層、戶型基本沒有選擇性；
但如今，首付fen期全面鋪開，購房門檻一降再降，從低首付10萬，到5萬、2萬、甚至不足1萬就能網籤，有的盤其餘首付3-5年還能免息，簡直低出了極限。
就連一直以來高傲的深圳，也出現了“一成首付”的身影。
沒辦法，為了衝業績，為了圈錢續命，只能如此。
5
銷售任務壓身，2018年最後20天，決定很多房企和地產人的生死。
所以，才會有越來越多的降價、特價銷售；
才會有那麼多，變相的“員工內部福利”低價房；
才會有房企，給所有職能部門員工強加1-2套的硬性銷售指標，完不成取消年終獎，甚至被變相裁員；
也才會有房企，甚至不惜踩著紅線，強制員工購買旗下樓盤；
……
6
很多人問，這個時候還適合買房嗎？
很明顯，年末正逢開發商斷臂求現金流的關鍵點，房源推量更多，選擇更多，優惠更多，價格更低，自然機會也就更多，尤其是對於剛需來說，會發現很多難得的好機會。
但經歷了一輪洗牌，具體到每個城市，基本面不同，市場也發生了很大變化，所以上車機會並不相同。
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