揚子晚報網9月15日訊（記者 馬祚波）本報持續關注的南京麒麟“虧本地王”樓盤京奧港未來墅在今晚舉行了首次開盤，儘管482組購房者幾乎是房源數量的3倍，不過銷售現場卻沒有出現絲毫“搶房”的場景，有人眼見沒有自己中意的小戶型，立即放棄了選房，買家們的冷靜態度有點出人意料，截至到晚上10點，銷售現場顯示還有40套左右的房源無人問津，去化率為7成。
傍晚六點半，現場座無虛席
從9月11日領取預售許可證至今，位於麒麟的京奧港未來墅一直處於輿論的漩渦當中，原因很簡單，這是一家當年的“地王盤”。在南京土地出讓新規則出臺之前的去年4月15日，麒麟板塊的新“地王”歷經61輪瘋狂競爭之後誕生了，北京京奧港以47.6億元摘得麒麟板塊科技創新園中心地區的G09地塊，樓面價高達22353元/㎡，而此前麒麟板塊的最高地價只有8260元/㎡。京奧港拿地之時，周邊樓盤的售價只有17000元-22000元/㎡，尚不及地價水平。而如今這家樓盤的價格被政府限定在25884元/㎡，只比地價高出3500元/㎡，許多人認為開發商鐵定“虧本”。
南京公證處於今天下午3點進行了京奧港未來墅選房順序號的公證搖號，根據其發佈的公告，在剔除了不符合條件的買房人後，共有482組買家參與搖號，不到10分鐘，482組順序號全部產生。與此同時，開發商立即通知客戶於今晚6點半開盤選房，買房人可以在下午4點過後到售樓處登記材料，首批房源數量共有154套，全部毛坯交付。
今晚6點多鐘，揚子晚報記者在售樓處看到，臨街兩側已經停滿了私家車輛，南京本地牌照為主，不過當中也有不少周邊城市如“蘇K”、“蘇B”等地的車輛。進入現場的叫號等待區，記者發現這裡已經座無虛席，由於每一組購房者可以進入兩人選房，記者目測現場大概有1000人左右。從中央門趕來的林先生一家三口到得有點晚，在現場尋覓了兩三分鐘也沒找到位子，只好站在了選房區的最後面，“不是說不好賣嗎？怎麼還有這麼多人？”林先生嘟囔著。
小戶型最搶手，買房人稱房企不做“虧本”買賣
林先生告訴揚子晚報記者，他雖然搖中了100號以內，但是也可能選不到滿意的房子，“我只看中107平方米的，聽說數量不多，選不到就不要了。”跟林先生有同樣想法的還有不少人，坐在記者身旁的一對中年夫妻也說到了這次房源的戶型，開發商說只有107平方米、131平方米、141平方米三種，他們覺得107平方米的最合適，總價不到280萬，在承受範圍內，買來就是自己住的。而130平方米以上的面積偏大，總價超出了承受能力，完全不會考慮。
至於開發商是否“虧本”，購房自住的買家普遍不以為然。“你想佔開發商的便宜？門兒都沒有”，一位買房人說道，誰都不會做虧本的買賣，政府不讓賣高價，開發商肯定會在各方面的成本上能省就省，當初規劃的“品質盤”就不要想了。
揚子晚報記者注意到，銷售現場還有一些中介公司的身影，一家大型中介的工作人員表示，他們也帶了部分客戶過來參與選房，據其瞭解，剛需買家普遍看中107平方米的小戶型，大約佔到客戶總數的六七成。相較而言，投資客數量不多，他們對於大戶型興趣也不太大，畢竟總價高了，今後出手會比較困難。
截至到今晚10點記者發稿時，銷售已經基本結束，據選過房的買房人反映，107平方米的戶型一套不剩，有人看到沒有之後，立馬放棄選房，而其餘的大戶型銷量並不理想，最終剩餘40套左右的房源無人問津，整體去化率僅為7成。
只高出地價3500元/㎡，真的是“虧本地王”？
揚子晚報記者從市場上了解到，目前南京麒麟周邊的在售新房項目屈指可數，多家樓盤的房源已經登上二手房的掛牌名單。在安居客上的中海國際社區掛牌價為22000元-24000元/㎡左右，啟迪方洲、中南世紀雅苑的掛牌價也多集中在20000元/㎡以上。京奧港未來墅以22353元/㎡的地價成本，售價只高出地價3500元/㎡，令不少買房人大跌眼鏡。
市場人士算了筆賬，按照該項目22353元/㎡的樓面價計算，加上建安成本、營銷費用、財務成本等等相關稅費在內，上市售價低於30000元/㎡的話，或許意味著沒有錢賺。也有業內人士指出，開發商未必會虧本，只是賺多賺少的區別而已，在史上最為嚴厲的樓市調控下，“貼著成本”賣房是多數開發商必須面對的現實。
多說一句：
地價與房價關係不大，“地王”們準備好了嗎？
房價究竟是不是由地價決定的，這個話題就好像是地產圈的“先有雞還是先有蛋”，每每被人提起，往往引發熱議。然而，在過去這一年的多輪調控下，越來越多的事實證明，南京樓市的房價與地價關係不大，京奧港未來墅的定價則是最新的一例。
根據去年5月份南京出臺的樓市價格調控政策“升級版”，規定對於土地競拍中溢價超過45%以上的保障房建設資金，不得計入樓盤房價准許成本。舉例來說，麒麟的這幅地塊出讓起始價為18.1億，最高限價26.3億（從18.1億溢價45%），如果達到最高限價時仍有競爭的，停止競爭地價，改為競爭保障房建設資金，價高者得。
最終，京奧港以47.6億拿下該地塊，樓面地價為22353元/㎡。不過，按照規定從26.3億元到47.6億元的溢價部分，將不被計入房價成本，換句話說，政府認定的該地塊價格只是26.3億元，對應的樓面地價為12350元/㎡，如今售價25000元-27000元/㎡，看起來也是情理之中。
類似的情況還有不少地塊，去年以來南京多個板塊均拍出了“天花板”地價，以河西為例，目前的“地王”是葛洲壩G14地塊，樓面價高達45213元/㎡，開發商曾放風樓價至少70000元/㎡起步。然而按照出讓條件來看，官方認定的成交價可能只是22.6億（當時以32.8億成交），溢價部分不被計入成本，如此一來，樓面價則“降至”31153元/㎡，未來售價究竟如何，頗為值得關注。編輯：喬金玲