消費貸——通過包裝，再融資或信用濫用，這個短平快的貸款模式在支撐起個人房地產貸款新江湖的同時，也透支了中國私人領域最後的信用槓桿空間。如今，這個延續銀行業與房地產虛假繁榮的終極武器了，這一頓最後的晚餐，也行將落幕。

銀監會似乎與銀行的消費貸槓上了，一月之內包括北京、深圳、廣東、浙江、江蘇、江西、南京在內的7個省市銀監局先後對嚴防消費貸流入房地產市場下達死命令。通知中不僅對消費貸的最大房貸金額和最長放款期限（不發放金額超過100萬元或者期限超過10年的個人綜合消費貸款。）做了強制規定，還規定金額超過30萬的消費貸不能直接打到貸款人賬戶。

隨著國家對消費貸管控的加強，銀行業一片風聲鶴唳，銀行客戶經理更是個個忙得焦頭爛額，心急火燎地聯繫客戶補交消費貸所需的消費憑證。

一場“圍追堵截”消費貸流入房地產的慘烈廝殺正式開啟......

什麼是消費貸，何以被客戶追捧、銀行垂愛，並被監管者痛恨？

起底消費貸

消費貸，即消費者貸款，本是商業銀行和金融機構基於消費者信用，對消費者發放的，用於耐用消費品、教育、旅遊等日常消費的個人貸款。

消費貸根據貸款者有無抵押物，可以分為住宅抵押貸款、非住宅貸款和信用卡貸款，具有靈活、便捷等諸多特點。隨著監管部門先後叫停首付貸、提高購房首付比例，一些房產中介為促成交易，利用消費貸貸款額度高、貸款期限長的特點，引導客戶把消費貸違規用於房產購置。

據德意志銀行（德銀）最新報告顯示，2017年1-8月，中國居民新增消費性短期貸款高達1.28萬億元，累計同比增加7833億元。二季度增長尤其迅猛，同比增速高達34%-35%。

據統計，今年消費貸井噴式的發展，是有1/3的消費信貸用於購房所致，德銀預計流入中國樓市的消費貸款高達4000億元。該數據比易居地產研究院預測的數據還要高1000億元。

在嚴格的購房限制下，竟然有高達4000億的消費信貸流入了房產，甚至有消費者通過消費貸款為第二/多套房融資。銀行的消費貸款協議，本是明文規定不準將消費貸用於購房和投資，為什麼還有那麼多消費者利用消費貸款違規給房產加槓桿？這一現象背後究竟是誰在瘋狂炒作？又是誰在推波助瀾？

誰在幫消費貸穿馬甲？

消費貸款是如何逃過監管者的層層法眼湧入房產市場的呢？帶著這個疑惑，筆者資訊了一位剛買過二套房的朋友，並暗訪了多家房產中介公司，下面給各位看官做個情景再現。

張先生（購房者）：這套房子感覺還蠻不錯的，就是600萬有點太高了，50%的首付，首付就要300多萬嘞，你幫我看看怎麼買合適？

房產經紀人：您前面說銀行可以貸出160萬，加上50萬自有資金，也就只剩90萬缺口了，這筆款項不大，通過消費貸款就可以解決。

張先生：消費貸款？我聽說消費貸款只能用於特定消費，買買電子產品啦之類的，再說也都是些小金額。

房產經紀人：吧啦吧啦一通，多找兩家銀行，通過消費貸可以湊夠90萬的。

張先生：這個銀行就沒有什麼使用限制？會不會對徵信有影響？

房產經紀人：這個您可以放心，您只需要在銀行消費貸申請協議上不填資金用途就可以了，其餘的公司這邊是可以幫您操作的。我們這邊對接的有一些裝修公司、汽車銷售公司等，通過這些中間平臺把貸款以消費的形式刷出來，銀行是監測不到的，而您只需要額外支付1%的手續費。

張先生：那我都需要提供哪些材料？

房產經紀人：您只需要提供房產證、身份證、戶口本、銀行流水單、工資卡就可以了。

後來張先生，在房產經紀人的協助下，從兩家銀行分別成功貸出40萬元和50萬元。

筆者朋友圈裡也有幾位做貸款的朋友，每天瘋狂的撒廣告，據他們透露，消費貸款非常靈活，除房子、車子外，社保、公積金、保單都可以拿來做抵押。同一個客戶一般可以協助辦理2到3筆不超過30萬元的信用貸款，如果提供房產證，單筆貸款金額可以達到50萬元。

消費貸“披件馬甲”就可以自由進入房地產市場了，難道銀行對貸款者的資質都不審查的麼？該不會連最基本鑑別能力都沒有吧。對此，某銀行客戶經理揭祕說：“由於業務經理都揹負高額的放貸指標，即使知道這筆貸款可能流入房地產市場，但迫於業績壓力，還是會盡心幫貸款者辦理。”一些信貸員還暗示客戶，可以找擔保公司包裝。有的甚至幫客戶提供假證明，完成審核流程。

不僅銀行業務經理幫助貸款客戶打障眼法，部分地方銀行對消費貸流入房地產市場也是睜一隻眼閉一隻眼。

由於消費貸款的利率本身就比按揭貸款的利率高，再加上當前市場經濟不景氣，銀行吸納的大量存款找不到投資或放貸的出口。消費貸款則把銀行直接和客戶連接在一起，風險相對可控，因此各大銀行都大力推廣消費貸款。通過擔保公司包裝後的消費貸款流入房產市場的更是數不勝數。

“披上馬甲”的消費貸，流竄於各大房產交易市場，不僅可以為購房者加槓桿，解燃眉之急；幫助房產中介促成交易，並多賺一份收入；而且可以幫銀行充業績，創造營收。購房者、房產中介、銀行客戶經理這個看似完美的利益鏈條上，真的就那麼完美無缺嗎？

非也,非也......

消費貸的坑，你躲得過嗎？

消費貸最初主要是面向公務員、事業單位等優質客戶的。後來隨著消費金融的不斷升級，網銀、手機銀行、微信平臺的廣泛應用，以及眾多互聯網金融的加入，消費貸的門檻越來越低。表面看消費貸“無擔保、無抵押、極速放款”及其方便靈活，其實是以貸款人信用做背書的，銀行的消費貸款產品利率一般都是浮動的，並且存在諸多陷阱。

比如，有人從銀行貸為期一年的10萬元消費貸款，第一個月把4.5%的利息一共4500元換掉，以後每個月還本金的1%即1000元，最後一個月再把剩餘本金換掉就可以了。信貸員講年息只有4.5%，你看著也還可以，只有4.5%，像是撿了大便宜，實際上利率真的有這麼低嗎？

如果把第一個月償還的4.5%的利息和每個月償還的1%的本金刨掉，是不是發現你實際使用的資金比10萬元少了好多。這個表面4.5%的年利率如果折算成實際利率高達8.99%/年。

這種還是正規的銀行，如果通過網上借貸平臺或者街邊小貸公司，你的貸款利率暗藏了多少祕密真是細思極恐。

那麼疑問來了，既然消費貸的坑那麼深，為什麼買房者還瘋狂下注，小貸公司鋌而走險，銀行推波助瀾？

消費貸為何瘋狂？

網上看到一條帖子，我想可以折現出關於用消費貸冒險買房的普羅萬象。

帖子是這樣的，說是——朋友（姑且稱為小A吧）有四套房，月供十萬，收租五萬，另外五萬用消費貸100萬來支付。兩年後如果還貸有壓力，就賣出其中一套房，獲利扣除兩年消費貸100萬，還賺300萬。平常依然兢兢業業工作，投資房地產是業務愛好，人在深圳，不投入這場房地產盛宴妄為深圳人！——這算是利用消費貸撬動房地產槓桿最典型的例子了，案例中小A之所以敢用100萬消費貸款供房，是因為他賭兩年之後房地產肯定會漲。

令筆者震驚的是，下邊跟帖的人，對小A這種賭徒心理投資的做法竟然充滿讚譽。就像有人買彩票中了大獎，周圍的人都一窩蜂似的去買彩票。有這麼一群跟風的人，中國4000億元消費貸款流入房地產市場也就不足為奇了。

實際上，且不說小A這種做法能否完全效仿，就算真的能夠照貓畫虎，自己也用消費貸款供著三套房、四套房。在當前國家對房地產市場持續調控的大環境下，又怎能保證未來房價不會下跌呢？即便未來房價保持適度增長，在首付比例提高、銀行貸款緊縮，政府公租房、廉租房紛紛出臺保障剛需的當下，又有多少人能夠直接真金白銀的一次性拿出幾百上千萬去支付一套房子。

據相關數據顯示，8月全國首套房貸款平均利率5.12%，相當於基準利率的1.04倍，並且房已持續8個月上揚。未來，首套房貸利率較基準利率上浮，將成為全國房地產市場重點調控城市的普遍現象。

在銀行集體“圍剿”消費貸流入房產之際，我們再來看一個酸爽的例子，小B在a銀行以6%的年利率貸出100萬一年期的消費貸，並以這100萬作抵押，以1.2%的月息向b銀行掛靠的c金融中介貸了300萬的首付貸，向d銀行以20年4.3%房貸利率購買了總價1200萬的房子。然後，以日息0.05%，提現1%手續費的e，f等銀行的信用卡套現還貸。這種通過消費貸+首付貸+房貸購房的超強悍生態鏈，如果棄貸，房子會歸誰？

槓桿吹又生

9月以來，全國多地銀監會先後發文嚴防消費貸款違規流入房產市場，並有多家銀行因違規操作個人消費貸用於購房收到罰單。

迫於監管壓力，銀行不再是此前睜隻眼閉隻眼幫貸款者打哈哈的銀行了，開始對消費貸用途進行追查，要求貸款者補交消費貸消費憑證。多家銀行均表示，一旦發現消費貸違規流入房地產市場，會立即進行追回。

今天（9月29日），銀監會審慎規制局局長肖遠企在銀行業運行及監管情況通報會上表示，央行和銀監地方分支近期在調查挪用消費貸用於購房或投資。銀行不應允許消費貸推高居民槓桿率或刺激樓市泡沫。

如今研究地產的人已經不怎麼使用“出清”和“硬著陸”倆字兒了。謝國忠早在10年前就被拍死在了沙灘上，危機論的後繼者們無外乎如是。但是有意思的是，債務部門出清的速度永遠比不上加槓桿的速度——其只不過是在政府部門，居民部門之間切換其屬性，就像一隻大家都逮不住的過街老鼠。

宏觀大牛姜超的分析就很有意思：“09年的4萬億給中國企業部門加了槓桿，在迴光返照兩年以後，中國的企業部門用了6年時間慢慢還債。15年中國居民在股市上融資融券加了2萬多億的槓桿，在短期牛市以後就急轉直下，靠著政府巨資入場才慢慢止跌。而這三年中國的居民部門加了20萬億的槓桿，居民部門的總負債已經達到42萬億，居民負債佔居民收入的比重超過90%，問題是居民部門還能借多少錢，加多少槓桿？

只有潮水退去，才知道誰在裸泳，但是發現誰裸泳，並沒有什麼用，中國的金融監管部門是原生壓力最大的部門，奈何勤勞的中國人民總會找到加槓桿的路，一旦找到路就會發揚光大。