自去年3月份開始，隨著北京樓市調控政策不斷加碼，北京二手房市場一改往日的紅火態勢，價格、成交量開始下探。截至目前，北京二手房市場依然不改低迷態勢，價格繼續下跌。
近日，《中國經營報》記者走訪多個區域二手房市場，多名房產中介表示，今年市場運行趨於平穩，沒有出現大漲大落。現在這個時期買房，可以有充裕的時間進行挑選，可選房源也比較多。“房價浮動比較大的時候，一天一個價，根本來不及考慮，都是搶房的狀態”。
貝殼研究院數據顯示，10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環比下跌1.2%。預計11月全市二手房成交均價為5.9萬元/平方米，較10月繼續下跌2%左右。北京二手房近三個月均價連續環比下跌，11月均價跌至2018年4月水平之下。
成交量方面，10月北京二手房市場實時成交量環比減少12.5%，成交絕對水平降至2017年11月水平。預計11月全月北京二手房實時成交量將在10月的成交低位上略有好轉，環比增幅在10%以內。
業內專家分析認為，均價的持續下跌主要是受需求低迷，預期鬆動所致。從11月周度數據來看，新增需求在2017年以來的低位上仍有下探之勢，業主報價連續三個月環比下跌，近兩月調價中降價佔比保持在90%的歷史高位。
北京二手房價格普遍下降學區房降幅明顯
海淀區萬柳商圈一名房產中介表示，現在的房價較最高時每平方米降了1.5萬元左右，整套下來最高降了100多萬元。
隨著北京市各區陸續發佈2018年義務教育入學政策，城六區推出了“多校劃片”“房產登記時間”“六年一學位”等多項措施，此舉對西城、海淀等區域的房地產市場造成了不小的影響。貝殼研究院首席分析師許小樂表示，學區房政策的調整在短期內對房價的影響較大。
西城區天寧寺附近的一家鏈家門店工作人員告訴記者，均價在8.5萬元/平方米左右，五六十平方米的小兩居需求量比較大，議價空間20萬元左右。“今年市場比較平穩，一套房子漲也就是10萬元到20萬元，降也是10萬元到20萬元”。該工作人員還表示，房價最高時達到每平方米10萬元到11萬元。如今每平方米平均降了2萬元左右，降幅約在20%。
西城區廣外大街附近的麥田門店的工作人員告訴記者，每年畢業季、開學季前的那幾個月房價會有所上漲，但是浮度不算很大。像榮豐2008小區，20平方米到40平方米的戶型比較多，小戶型、低總價，就是比較典型的房價不隨市場趨勢波動，而是隨著季節性因素波動。榮豐2008小區前幾個月每個月成交量在30到50套左右，10月份的網籤量為9套，成交量少了，價格也會有小幅下降，所以現在的價格會相對比較低。榮豐2008根據戶型不同、樓齡不同每平方米單價從9萬多元到15萬多元不等，“3·17”政策之前最高每平方米達到過17萬到18萬元。
一位鏈家的工作人員告訴記者，每年5月份學校進行信息採集，滿6週歲的孩子就可以進行報名，9月份學校開學，這個時候成交量會相對較大，價格上會有20萬元到40萬元左右的波動。
與西城區情況類似的海淀區也是城六區裡價格比較高的區域，今年海淀區出臺了幼升小新政，自2019年1月1日起，在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。
中關村一家鏈家門店的工作人員告訴記者，由於政策影響，近段時間成交量比較大，因為在2019年1月1日以前落戶，可以單一入校，直接上中關村一小。目前均價在11萬元/平方米左右，最便宜的48平方米兩居室總價570萬元，60平方米兩居總價在700萬元左右，議價空間在10萬元到20萬元之間。房價最高時單價在每平方米14萬元左右。
海淀區萬柳商圈房價相對整個區域比較高，該商圈的一家鏈家門店的工作人員介紹，一居室40多平方米到60多平方米不等，單價15萬元/平方米左右，總價600多萬元到800多萬元，兩居室根據面積不同價格在900多萬元到1200多萬元，單價都在10萬元/平方米以上。因為區域裡有中關村三小和萬泉小學兩所名校，而且入學沒有落戶年限要求，所以整體房價會比較高。該工作人員還表示，現在的房價較最高時降了1.5萬元/平方米左右，整套下來最高降了100多萬元。
記者通過走訪瞭解到，西城區、海淀區的降價幅度相對比較大，每平方米單價降幅在1.5萬元到3萬元之間，總價最高降幅達到100多萬元，小戶型單價降幅明顯。豐臺區、朝陽區降幅相對較小，並且11月份成交量有所增加。
記者在豐臺區角門商圈的一個鏈家門店瞭解到，房齡稍長，上世紀90年代的房子均價在6萬元/平方米左右，2006年以後的房子均價在6.5萬元/平方米左右，五六十平方米小兩居賣得比較多，議價空間在10萬元到20萬元之間，價格比今年二三月份有一定的上漲，漲幅在10%到20%。“9月17日市管公積金政策進行了調整，國管公積金買房人群有所增多，都怕會有調整，所以都在加緊辦理，對房價也有一定的影響。現在鏈家北京整體的成交量一天200多套，一個月八九千套左右，市場處於一個平穩的狀態”。
記者在朝陽區走訪瞭解到，雙井商圈均價10萬元/平方米左右，較去年3月份每平方米降了10%到15%。這個月帶看量有所上升，平均每天0.8組帶看量，房子的庫存量有所增長，議價幅度也有所增加。
朝陽區大望路附近鏈家門店的工作人員告訴記者，80平方米到100平方米的單價在6萬元左右，140平方米左右的三居單價在5.2萬元/平方米到5.3萬元/平方米左右，較2017年最高點降幅約15%，房價從今年9月份開始停降，現在基本趨於平穩，沒有太大變化。
年末市場增長力度相對有限價格低位趨穩
貝殼研究院數據顯示，10月北京二手房市場實時成交量環比減少12.5%，成交絕對水平降至2017年11月水平。
根據貝殼研究院數據顯示，10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環比下跌1.2%。預計11月全市二手房成交均價為5.9萬元/平方米，比10月繼續下跌2%左右。北京二手房近三個月均價連續環比下跌，11月均價跌至2018年4月水平之下。新增掛牌均價10月環比下跌0.8%，議價空間進一步擴大到4.6%。
許小樂認為，均價的持續下跌主要是受需求低迷，預期鬆動所致。從11月周度數據來看，新增需求在2017年以來的低位上仍有下探之勢，業主報價連續三個月環比下跌，近兩個月調價中降價佔比保持在90%的歷史高位。與去年3月份相比，通州區、東城區、房山區的價格跌幅比較明顯。這主要是由於這些區域前期價格上漲幅度較大，經歷調控後市場回落的幅度相對較大。
許小樂表示，預計11月全月北京二手房實時成交量將在10月的成交低位上略有好轉，環比增幅在10%以內。新增客源及帶看量繼續低位波動，環比變動幅度在正負5%以內。在前期嚴調控及近期公積金政策變動影響下，市場預期低迷，購房者入市積極性依舊不高。
貝殼數據顯示，10月北京二手房新增房源及客源量繼續下降，環比降幅分別為5.4%和1.4%，與3月峰值相比分別下滑48.8%和34%。
許小樂表示，11月前四周新增掛牌房源量環比持續回落，預計全月新增房源量環比下滑幅度在10%以上。新增房源相對於新增客源的較大幅下滑使得市場供需矛盾環比10月趨緊。但當前市場成交低迷，市場可售房源量走高，去化週期持續延長。
許小樂預測，2014~2017年，除了2016年，其餘年份12月成交量環比增幅均在20%以上，12月成交絕對值高於全年月均成交水平。當前市場供需兩端入市積極性較低，市場預期不強，預計年末市場增長力度相對有限。預計12月北京二手房成交量在11月的水平上增加，價格低位趨穩。預計全年成交逾15萬套，比去年同比增長10%左右。
首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，二手房量價齊跌的原因主要是人們買漲不買跌，即使自住的需求人們也希望房價上漲資產升值，在房價得到抑制的情況下，人們的觀望氣氛比較濃重；另外，新房與二手房價格倒掛，也減少了二手房的需求。
趙秀池還表示，公積金新政出臺的目的是通過貸款新政促進房地產平穩健康發展。公積金新政對年輕人的影響比較大，尤其是工作時間不到12年的年輕人，其貸款額度大大降低了，而二手房由於戶型小，區位好，有較好的教育資源，離就業地點近等特點，頗受年輕人青睞，因此，公積金新政的實施對二手房交易也起到了一定的抑制作用。