昨天土拍的地塊資質很一般，為何還能拍出新“地王”？
【問】風的承諾：老師你好，請教一個問題。昨天角美土拍出現隱性地王，樓面價都達到1.3萬/平了，這個地價您覺得合理嗎？現在是真的看不懂市場了，昨天拍的那塊地就在角美動車站旁邊，好像質量不怎麼樣啊，怎麼還能拍出這麼高的價格呢？這次土拍對角美房價有什麼影響嗎？麻煩老師幫忙指點迷津，先謝謝了。
【答】謝康：1、昨天角美土拍出現高地價應該說是預料之中的事情，不過從競拍節奏和參與房企的數量來看，相比去年6月角美出現地王的那次，熱度和激烈程度都降低了很多，這個和目前的市場大環境有關係；
2、本次出讓的地塊資質確實很一般，甚至可以說有點“糟糕”，相比去年6月海投拿下的前“地王”地塊相比，本次出讓的地塊位於角美動車站旁，臨近國道和鐵路線，而且距離角美新城有一定的距離，在地段方面相比海投拿下的前“地王”，真的遜色不少。價格方面，扣除竟配建的面積，1.3萬的隱形樓面價應該說也符合當前的市場預期，至於這個價格合不合理，說實話我說了也不算，只能說存在就是合理，只要房企敢拿，它就有把握開發；
3、我個人認為隱形地王的出現對角美整體的房價並不會產生太大的影響，目前角美多個新盤的價格已經達到2萬/㎡的高度，加上現在角美潛在“限價”的因素存在(新房價格不能超過2萬/㎡)，現在角美個別新盤的實際價格其實已經在2.1萬/㎡這個價位區間（各別尾盤還要捆綁車位銷售）。如果以2.1萬/㎡作為“麵包”的參考價，本次土拍1.35萬/㎡的“麵粉”價，後期可操作的利潤空間還是不小的。
4、土拍從來無法直接影響房價和市場的走勢，充其量也只是在一定程度上影響市場各方的預期，而市場各方的預期才是影響房價短期波動的最直接最有效的因素。影響市場預期的因素有很多，土拍僅僅只是其中之一而已。在調控週期內，政策才是左右市場預期最關鍵的因素。
為了孩子上學，該買新房還是二手房？
【問】敲鐘人：老師好，我剛落戶廈門有房票（集體戶），孩子後年上學，現在很猶豫，因為孩子戶口還在老家，需要儘快買房才能落戶掛靠上學，目前在海滄上班，公司邊上的西雅圖會比較早交房，也看了馬鑾灣那邊的新房，基本都是18年才能交房，交房後產權證不一定能馬上辦下來，擔心學區會不會有變數，買房總價控制在500萬以內，現在不知道應該怎麼選，求老師給點建議。
【答】 謝康：如果要確保孩子的上學問題，還是買西雅圖的二手房最穩妥。期房的變數太大，合同上約定的交付時間確實有法律效力，但是萬一遇到了特殊情況，交付延遲了，你能得到的也只有賠償金了。而且交付也並不意味著一定能入讀學校，市場上出現過很多房子交付了產權證卻辦不下來，業主孩子不能準時入讀學校的案例。
當然，像馬鑾灣的幾個樓盤，預計的交房時間普遍都在明年，而且都是大開發商，後年入學問題應該不大。新房品質會更好，雖然西雅圖也算次新房，但是產權年限縮水的問題也不容忽視，相比之下，馬鑾灣的新房增值空間可能會更大一點。具體如何操作，就看你在安全和收益之間如何抉擇了。
首付60萬月供4000投資杏林單身公寓可以嗎？
【問】冰仔：老師你好，因為手頭上票票很少，60萬作為首付月供4000左右投資那裡比較有潛力呢，廈門周邊都可以接受。如果投資杏林的單身公寓合適嗎？請老師指點迷津，謝謝！
【答】佳鋮：你說的杏林單身公寓應該是指馬鑾公寓、怡家園等幾個杏林南部項目吧？如果是它們我之前也分析過好幾次，總的來說就是不特別推薦投資，主要是周邊規劃利好實在有限，項目本身品質一般，而且周邊現狀還是工業區。都會對樓盤升值造成較大掣肘。
如果非要從中選一個，我個人更推薦悅美篔簹一些，首先是它的位置相對馬鑾公寓、怡家園會好一些，其次這個項目算是學區房，且房齡也比較新。
還有一種可能就是你指的是杏林橋頭的SOHO，如果從純投資的角度我也不是特別推薦，相對而言也還是推薦你選擇悅美篔簹。不過投資週期建議你儘量放到5年或以上，5年內除了條件非常出眾的學區房，我個人預判不會有哪個盤升值表現會比較突出。
中藥廠宿舍、源通中心和瑞馨閣哪個更有升值空間？
【問】明珠：最近看了蓮花中藥廠的宿舍，7O平4OO萬左右，源通中心45平300萬，瑞馨閣50平280萬左右請老師幫忙分析一下從學區到地段哪個更有升值的空間。
【答】佳鋮：你說的這三個小區，都算是較好，但不算頂尖的學區房。三者條件各有優劣，瑞鑫閣看似學區最好，但它能讀的外國語學校瑞景分校，只屬於分校性質，去年9月才剛剛揭牌。學校後續表現需要時間去驗證。而其所屬的前埔——瑞景片區，相對蓮花中藥廠所在蓮花片區，以及源通中心所在的思北片區又不具特別優勢。相對而言僅房齡稍佔優勢，所以在這3個小區中我個人會選擇先pass。
剩下的兩個小區，我從純投資的角度我更看好源通中心一點（自住不推薦，可參考以往相關分析），以5年為投資週期看這邊地段、學區優勢都還是非常靠譜的。很多人還是嚮往廈門這片最老，最具廈門韻味的城區，而源通中心近幾年房價走勢也證明了這點。不過如果你的預算能出到400萬往上多一些，我倒是建議你試試真正的頂級學區房，如新華城的小單。或者“綜合實力”更強的海峽國際社區小單。我覺得它們的投資前景又會比這3個小區強一些。
聯發新天地要價850萬，可以入手不？
【問】獨孤天驕：湖裡中醫院後面的聯發新天地，應該算是學區房吧？考慮自住兼投資，這裡是否合適？小區綠化很好，有套不沿街，171平，戶型結構較差，低樓層，要價850萬，毛坯。不懂可以入手不？懇請回復，多謝。
【答】龍森：聯發新天地這個項目我太熟了。小學劃片的是湖裡實驗二小，至於是不是學區房，這要看每個人是如何評判的。如果說學校近，就讀方便就是它就是，如果說要求優秀教育資源，那麼它可能還不夠。整個項目的話，綠化無敵，在島內應該鮮有項目可以與它媲美了。而且是聯發蓋的房子，品質和物業方面都還不錯，不過就是停車位太少了，街道外很多亂停車。
171平要價850萬，也就是一平方差不多5萬的樣子，雖然是毛坯，不過價格是挺不錯的。應該就是大戶型以及格局差的緣故。至於自住兼顧投資是不是合適，我只能說長遠看還是不錯的。
建發央璽車位值不值得買，能升值嗎？
【問】 L ：五緣灣建發央璽標準車位賣到六十多萬，實在太貴了，值不值得購買？車位有上漲的空間嗎？
【答】龍森：對於車位投資，我個人覺得至少要看兩個方面：1、小區車位配比以及公共停車位配比。物以稀為貴，如果小區車位配建很多，或是周邊公共停車位很多，完全不用擔心停車的，那麼這樣的車位肯定不好升值；2、小區與周邊社區檔次與環境。越是高端住區，越是環境好的小區，高淨值人群選擇居住的概率就更大，他們購買的好車對於停車位的需求肯定有，而且他們的購買力更強，肯為高價車位買單。
如果綜合這兩個因素來看的話，建發央璽的車位還是不錯的。但不過需要提醒的是，眼下的車位價格確實虛高，而且我認為的上漲空間也不是一蹴而就的，而是需要過程。因此，值不值得購買，需要你自己做出選擇。
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對老師們的解答
滿意就點個zan！