“經適房”，不是想賣（買）就能賣（買）｜｜蘭州房地產律師劉世龍
導 讀
如今，經濟適用房是為中低收入家庭、住房困難戶提供的住房保障。關於經濟適用房的買賣問題受到許多人的關注。下面本文主要為您分析了經濟適用房是否可以賣，以及經濟適用房需要滿足什麼條件，才可以進行買賣。下文，您一看便明白了。
一、 經濟適用房可以賣嗎？
（一）什麼是經濟適用房？
經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建築標準上強調住房的使用效果，而不是降低建築標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低於普通商品房，故又稱為經濟適用房。蘭州市規定：經適房供應對象為城市低收入住房困難家庭。正在或已經申請廉租房、公租房或已經申請單位集資房和認購限價商品房的家庭，不得再申請購買經濟適用住房。
我市經濟適用住房產權性質以2008年9月25日為時間節點分為“完全產權”和“有限產權”。2008年9月25日前發佈配售公告的經濟適用住房性質為“完全產權”，該時間節點之後發佈配售公告的經濟適用住房性質為“有限產權”。單位自建的經濟適用住房配售時間以省、市房改部門項目批覆時間為準。
有限產權性質的經濟適用住房購買後5年內不得上市交易。限制上市交易起始時間以繳納第一筆購房款或簽訂購房合同的時間為準。如繳納第一筆購房款時間、簽訂購房合同時間、證載購房時間不一致，按最早時間確定。
經適房未滿五年或取得完全產權前，購房家庭只能用於自住，不得出售、出租、出借，也不得擅自改變住房用途，不得設定除經濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權。
（二）經濟適用房可以賣，但是出售有限制的
經濟適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內（以填發日期或契稅繳納日期為準）是禁止轉讓的。如轉讓必須是購買原價，且買方符合經濟適用住房購買資格，買方需到住房開發辦公室辦理審批，然後才能交易。五年之後交易賣方要補交土地出讓金。具體詳見下文。
二、經濟適用房買賣需要滿足什麼條件？
（一）根據《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》的有關規定：
1、不滿5年的，不能以市場價出售，而且是政府回購；
2、取得房產證或契稅完稅證明滿5年的，可以按市場價上市出售，同等條件下政府優先回購；
（二）經濟適用房的買賣具體情況可以分為：
1、已經住滿5年的經濟適用房
購買有限產權性質的經濟適用住房滿5年後允許上市交易，交易前須經區住房保障管理部門出具是否行使優先購買權的審核意見，並參照甘肅省房改有關價格標準中蘭州近郊四區普通商品住房價格，核算所交易的經濟適用住房與普通商品住房價格差的50%作為應收繳的土地收益，由市房地產交易中心執收後繳入市財政，納入土地出讓收入管理。交易後的住房性質為完全產權。不能提供區住房保障管理部門審核意見的，不得上市交易，中介機構不得代理買賣、出租，市房地產交易中心不得辦理交易過戶手續。
有限產權性質的經濟適用住房購房滿5年後，購房家庭也可補繳購房當時同類、同地段普通商品住房價差後取得完全產權。補繳的價差數額，由區住房保障管理部門核算、市房地產交易中心執收後繳入市財政，納入土地出讓收入管理。
2、尚未住滿5年的經濟適用房
對於尚未住滿5年的經濟適用房，由於政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高於購買時的單價出售，並且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。以原購房價出售已購經濟適用房的，出售人需提供原住房買賣合同、住房轉讓合同等證件。若出售家庭符合條件可再購買經濟適用住房。
以上即是關於經濟適用房買賣的相關內容。從文中您可以看出經濟適用房買賣是需要一定條件的，不是想賣就能賣的。如果您想買或者賣，都應該事先對這些政策有所瞭解。對於經濟適用房交易要繳的稅種和稅金的計算、提交的相關證件，這些小細節都是很容易被忽視的。所以此時如果您身邊有個律師指導您，或代理您做相關工作，您會輕鬆許多。
