上世紀80年代末，日本房地產泡沫非常嚴重。連續數十年經濟高速增長，日本房價也在迎風飄揚。曾經有一個段子說，整個日本的房地產資產，可以買下整個美國，由此可見日本房地產泡沫的嚴重程度。
如果以1955年的數據作為基數100，東京、大阪、名古屋等六大城市的商業區地價指數在1965年超過了1000，到1988年超過了10000，在33年之內上漲了100倍。日元升值，讓日本房地產價格達到匪夷所思的高度。據估計，在1990年日本土地總值達到15萬億美元，比美國土地資產總值多4倍，相當於日本當年的國內生產總值的五倍多。
日本失去的20年
自己國家的貨幣越來越值錢，購買力越來越強，日本人在那個時期便不願意將錢存進銀行，他們大肆購買境外商品，甚至買了法國一半以上的奢侈民，中國大媽與當時的日本人比起來，還差得遠，各家銀行以及金融機構打開貸款之門，加上日本甚至全世界都堅信，日本人太多，地方太小，所以土地和房產一定永遠稀缺
日本政府試圖調控但絲毫無法控制，房價從80年代末開始，在90年代初到達頂峰，東京平均房價達到270萬日元一平米，相當於今天一線城市10萬人民幣一平米，而核心市區高達1400萬日元一平米，相當於90萬人民幣一平米。
在這種情況下，日本政府主動為保證實體經濟健康發展，迫不得已引爆了房地產泡沫，之後20年，至今未見起色。這是世界歷史上最大的一次地產業的危機。
在房地產泡沫破裂之後，日本經濟遭受沉重打擊，房價下跌近80%。泡沫破滅後，許多日本居民成為千萬“負翁”，家庭資產大幅度縮水，長期背上沉重的財務負擔，在相當長的時間裡難以正常消費；日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，較後成為壞賬的達到幾十萬億日元；倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，日本國民經濟陷入長達20年的負增長和零增長。
十次危機九次地產，房地產泡沫破裂是一個非常嚴重的事兒，不是房價下降這麼簡單。而是關係到整個經濟體系運行的事兒。
日本這麼多年的樓市演義，很是值得我們以其為樣本，避免重蹈覆轍。
對於中國目前的房地產雖然國情不同，日本國情基本上不會出現在中國，但一些經驗和教訓是需要我們借鑑的
國民情緒對房地產影響極大，中國16-18年房價瘋漲至翻倍一方面的原因就是從2011年至2016年房價沒有任何增漲，整個社會積攢了一種仇恨心理，一旦房價要漲，所有房產持有者就一擁而上。
業內有一個房地產18年經濟週期的說法，7年緩慢上漲期，5年快速上漲期，2年極速上漲期，4年泡沫破滅調整期。
從週期性的角度來看，目前正處於泡沫階段的開始。2017年年初以來，一直都有很多關於房地產泡沫的消息在不斷聲湧鵲起，繼李嘉誠和潘石屹拋售物業後，地產大佬王健林也開始拋售，他們的一舉一動更是在業內掀起了不小的浪花。
不得不說房產大佬們此番突然出手，不免讓大眾有些兵臨城下不得已而為之的感覺，讓人心驚肉跳。那麼房產泡沫真的已經來臨了嗎？
首先我們要明白，什麼是房產泡沫，泡沫具體指的是什麼？房價的泡沫組成來自於這三個部分。
第一個，土地價格。
就日本舉例，房產泡沫破滅後最直接的就是土地價格的回落。近五年，開發商投資一個普通住宅項目正常淨利潤率在9%-12%左右。這意味著3000樓面地價的房子賣價是1萬，降到9000就無錢可賺了，開發商能力差的，還能賠錢。
在中國房價構成中，30%-50%是土地成本交給政府，另外有12%以上的開發商交給政府的稅費，開發商承擔的建安成本以及各項費用一般在30%以上。銀行在房產開發過程中對開發商吃一次開發貸款，在銷售過程中對購房者吃一次購房貸款。房價為什麼高，泡沫在哪裡，看房價組成應該會很清晰。
第二個，是擊鼓傳花的利潤。
這是由於房產具有投資屬性，經歷了10幾年的貨幣超發與通脹，在供求關係的指引下，土地財政的刺激下，以及輿論的誘導下，房產投資成為普通人的首選投機跟保值手段。目前，高層已經走不了土地財政的老路了，原因是目前房產價格擠壓了實業的生存空間，也透支了普通人的消費需求。
另外，房地產市場的供求關係發生了倒轉，導致之前的發展模式從長遠看已經走到了盡頭。但高層現在還是脫離不了賣地賺錢，因為大量的負債必須要還，新的收稅對象還沒有出現，所以房地產的泡沫還不能破。
從對高層需求上說，就是土地價格不能降，房價不能降。因為一旦下降，高層的負債，銀行的不良貸款，企業的資產負債表、利潤表都會一塌糊塗，連鎖反應將會導致經濟至少停滯，最終接盤的不光是你我，最終是人民幣，這些明顯是高層無法接受的。
第三個，高層穩定房價，造人為的慢牛。
通過增加土地入市、規劃新城區和政策配合平抑一線城市房價，通過限制土地入市和政策配合促進存貨過高的城市去化。另外，通過寬鬆的貨幣政策，通過居民收入提高與貨幣逐漸貶值，慢慢降低房收比，讓房價在5年後、10年後看起來比現在合理。通過時間來換取房價泡沫緩慢縮小的空間，也就是避免經濟硬著陸。
中國的房地產泡沫到底會不會爆始終是一個問題。目前，我國一線城市核心區域的房價很少有低於七萬元一平米的，一些熱點的二三線城市房價也紛紛比之前翻了一倍，想要買到三萬元一平米的房子基本也要在郊區找了。
和十年前只要千元的房價相比，目前我國的房價已經比較貴了。那麼，房價上漲是因為我國飛速的經濟發展和通貨膨脹的原因嗎？要回答這個問題，我們首先要來看看自己的工資。
以一線城市上海為例，今年的平均工資在九千到一萬元之間，換算成房價的話，就是一個普通上班族不吃不喝工作一年大概能在當地買一平米到兩平米之間，這樣一比較，房價的確是很高了，樓市的泡沫問題也已經比較嚴重了。
管理層調控之下部分城市仍在漲價，樓市泡沫將要破裂？
為了防止泡沫破裂，管理層也出臺了不少調控政策來應對。去年北京317調控開始，我國不少熱點城市的調控政策就逐漸落地了。按理說，有了限售、限購、限價、限貸這些嚴格的調控政策，房價應該呈現出穩中有降的格局，不過，事實上，部分熱點城市的房價還在緩步上升。
那麼樓市泡沫到底是不是要破裂了呢？專家認為，我國樓市泡沫破裂的可能性其實並不大。目前管理層的調控就是為了防止樓市泡沫破裂，在這一些調控政策影響逐漸顯現之後，樓市將呈現價格、銷售量穩定的態勢，不會出現類似日本房價量價齊跌的情況。
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