次貸危機十年祭 哪四種情況出現，澳洲房產泡沫會破？

經歷了雷曼兄弟的轟然倒塌、2007年美國次貸危機釀成的長達數年的全球金融災難，似乎任何與房地產有關的負面消息都會被成倍放大。加拿大這次似乎就“被次貸危機”了。

近日，加拿大最大的非銀行房貸供應商Home Capital Group宣佈將舉債約合15億美元作為緊急流動性貸款，因為其高利儲蓄賬戶存款1個月內急速減少了5.91億美元；此消息導致公司股價暴跌61%，創下公司股價史上單日最大跌幅。

Home capital出事之後，加拿大其他幾家公司出現了連鎖性反應，這也和當年次貸危機的情況非常像，市場質疑的聲音、流動性快速收緊、傳導……

有媒體即報道稱：加拿大不會是最後一個，連鎖性的反應會陸陸續續提現。

越來越多的對衝基金也在做一個選擇：過去一年中針對澳洲、新西蘭的房地產在做空；加拿大、澳大利亞真的將要面對次貸危機嗎？今天《澳洲財經見聞》將為您深入分析此次加拿大“被次貸危機”，以及澳大利亞與加拿大所面對金融風險的對比，最後我們還分析了澳大利亞房產市場跑破破滅的四種可能性。希望能給各位讀者帶來一定的參考作用。

閱讀導航

一、最大房貸公司股價腰斬 加拿大“被次貸危機”

二、加拿大將重蹈美國次貸危機覆轍？

三、澳大利亞、加拿大金融風險面面觀

四、四種情況下，澳大利亞房市泡沫或將破滅

一

最大房貸公司股價腰斬 加拿大“被次貸危機”

事實上，自2007年美國爆發金融海嘯，加拿大的房價並沒有跟隨美國房價下跌，反而不斷上升，十年來漲幅巨大，均價遠超美國二倍。

國際權威金融機構曾不斷預警房價出現泡沫，甚至明確指出溫哥華和多倫多是全球房價最高的地區之一。

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當然，溫哥華和多倫多房價的泡沫除了超低利率，政府控制土地供應等原因外，最大的原因是由於海外投資者的瘋狂炒房，其中來自中國的炒家“功不可沒”。澳大利亞也不例外。

以澳大利亞為例，中國海外買家比例達到33%。

加拿大和澳大利亞銀行體系相比絕大多數國家更具彈性，因此在2007-8年全球金融危機時期，兩國人們生活受到的衝擊相對要少。但是目前的情況是，兩國金融體系面對部分大城市的房市過熱現象可能存在行動滯後之嫌。

近日，加拿大最大的非銀行房貸機構—— Home Capital Group近期遭遇擠兌潮、股價暴跌，不得不讓我們深思。

上月末，安大略省證券委員會(Ontario Securities Commission,OSC)稱，Home Capital集團高管違反了安大略省證券法，在處理集團涉嫌偽造文件醜聞中存在誤導投資者的行為。

為了應對儲戶擠兌潮和股價暴跌，Home Capital Group已向安大略省醫療護理退休金計劃(Healthcare of Ontario Pension Plan)申請了20億加元的信貸額度，而成本卻十分高昂，首次提取的資金總額必須在10億加元以上，利率高達22.5%。

有分析人士稱，如果沒有HOOPP的緊急貸款支持，Home Capital Group前幾天就已經破產了，而且這一片多米諾骨牌倒下，很有可能波及整個加拿大的房地產市場和金融系統；

而且，儘管在懸崖邊上撿回一條命，Home Capital Group此次事件，也很可能創下加拿大近代歷史中規模最大的一次銀行投資機構擠兌事件。

這事到這兒還沒完。

5月4日，又有媒體曝出，在不到一週的時間內，Home Capital Group已經把10億加元的救命錢花光了，還在四處借錢。

有媒體稱，房產經紀人也開始與Home Capital Group失聯了，這意味著，不僅資金的供給端出現了問題，危機還蔓延到了資金的需求端。

這樣看來，擺在加拿大這家房屋按揭貸款公司面前的只有兩條路：一是再找一家金主，而是找政府來兜底。

如果是另覓金主，上次貸款利率22.5%，這次又會是多少呢？揹負著沉重的利息，面對著政府的嚴管，這家公司就算化解了此次危機，又還能走多遠呢？

歷史教訓告訴我們金融衍生品創新並不總是導致金融危機發生的唯一原因。

房貸累積的風險過大就會導致金融海嘯的發生。事實上，房產擁有一種獨特的能力——讓銀行家們總是“好了傷疤忘了疼”。

如今，澳大利亞和加拿大兩國的銀行體系資本相對充足。自2008年起兩國銀行體系便加強了審查和壓力測試。因此，如果有系統性風險累積，那一定是發生在影子銀行系統。

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金融危機帶給我們的另一個歷史教訓是：麻煩往往出現在央行和金融監管機構的視線範圍之外。值得一提的是，國際貨幣基金組織經濟學家們就曾發現，每當推出宏觀審慎政策，市場上就會出現替代效應跡象。也就是說，由傳統銀行借貸轉向非銀行機構借貸，以實現借貸撥備來應對監管政策。

隨著Home Capital集團逐步深陷泥潭，非銀行借貸機構的管理形勢將更加嚴峻。

二

加拿大將重蹈美國次貸危機覆轍？

即使是加拿大房價高企，但將HCG引發的風險事件與次貸危機聯繫在一起，仍然有失偏頗。

當年雷曼兄弟之所以轟然倒臺，主要還是栽在了住房抵押貸款支持證券（MBS）業務過度上，且美國次貸危機的爆發也不僅僅因為房價大跌，更是因為金融衍生產品的無度成倍放大了危機的破壞性，並傳染至全球。

資料顯示，HCG只佔有加拿大總體住房抵押貸款市場的1%不到，且問題貸款僅佔0.3%，這意味著沒有實質性證據證明，加拿大整體房貸市場出現了問題。雖然持懷疑觀點者將HCG的遭遇同雷曼兄弟聯繫在了一起，但HCG更像是一個獨立事件。

HCG的體量沒有大到足以動搖整個加拿大樓市的地步。其房貸總額只佔整個加拿大房貸市場的不足1%，而加拿大五大銀行提供的房貸總量則佔90%以上。

HCG提供的服務，能滿足那些從大銀行借不到錢的客戶的需要。而這些人當中，有很多就是炒房的人。“這一風波會對該類別的房貸市場造成影響，逼著同類房貸公司都看緊自己的銀根。現在就有好幾家同類公司的股價開始大跌。”

炒房客借錢難度加大，資金鍊面臨斷裂，只好把手中的房子賣出。當越來越多的炒房客被逼拋售時，會起到壓制房價的作用，對市場反而是一個良性調整。

此外，HCG也確實把一些房貸以打包的方式賣出去，據說有一些大銀行買了，但我手頭沒有該數據，不知道成交量有多少。即便如此，加拿大的打包金融業務並不發達。無論是從打包的複雜程度，還是各金融機構間的牽連程度，都遠遠不及當年的美國。

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加拿大真正需要害怕的應該是房地產及其相關行業目前支撐著加拿大經濟不至於陷入技術性衰退。目前就已經有人擔心，一旦這個支撐點出現異常，加國經濟可能就會遭遇麻煩。

加拿大統計局4月28日公佈的數據顯示，2月，在27個行業中有18個行業最高增長率為零。而在GDP增幅最大的前5個行業中，就有3個行業與房地產相關，分別是建築業、地產和租賃，以及金融保險業。其中，房地產行業增長5.3%，為2015年以來最大月度漲幅，多倫多房價飆升是主要推動力。

三

四種情況下，澳大利亞房市泡沫或將破滅

房地產是週期之母，十次危機九次地產。

已經有越來越多的對衝基金也在做一個選擇：過去一年中針對澳洲、新西蘭的房地產做空。

那麼澳大利亞是否存在房市泡沫呢？哪些地方房價過渡膨脹？如果存在泡沫，何時又會破滅？

有關這些問題的猜測在澳大利亞國內日囂甚上。根據房市專家的看法，在以下四種情況下，澳大利亞房市泡沫有可能會出現破滅。

房貸收緊、利率上調並還貸壓力

失業和就業不充分導致緩慢出現通貨緊縮

政府幹預失敗和市場自行修正

全球危機

上述四種情況分別關注了澳大利亞乃至全球經濟中的不同壓力點。

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第一種情況強調澳大利亞審慎監管局（APRA）、澳儲行（RBA）和家庭還貸壓力之間的平衡問題；第二種情況關注的是失業可能帶來的影響。

這些情況中有些因素已經開始發揮作用。例如聯邦政府和州政府試圖通過干預市場來解決問題，導致第一種情況的出現。但是其他因素可能已經超出了政府的可掌控範圍。例如，全球危機推升風險溢價的情況。

總體而言，上述情況均凸顯了“房市泡沫破滅”誘因的複雜性和相互關聯性。

情況一：房貸收緊、利率上調並還貸壓力

悉尼科技大學（UTS）商學院副教授Harry Scheule的闡釋如下：

鑑於對房市泡沫的擔憂，銀行監管機構——澳大利亞審慎監管局（APRA）收緊了銀行房貸標準。但是這樣做的同時也增加了澳大利亞房貸市場的風險，即貸款供量下降和貸款成本上升。銀行由於被授意降低只付利息貸款、融資成本因此上升（進而導致房貸成本增加）；此外由於利率上調，申請人可申請的貸款數額降低。

隨著美國和歐洲市場復甦，這些國家和地區央行均先後進行了加息操作。澳元因此開始出現貶值。這種局面會迫使澳儲行不得不進行加息操作。

由於澳大利亞絕大部分的房貸均屬於浮動利率，因此利率上調會導致月供增加。其中只付息房貸產品由此受到的衝擊最甚。此外，利率上調也會導致拖欠率上升。

如果出現還款拖欠率上升的情況，銀行勢必會收緊貸款標準。這樣一來，只付息房貸產品到期後，借款人很難再次借貸。這也就意味著借款人面臨的還貸壓力上升。因為很多人曾經期望能夠無限期循環使用只付息房貸，但是現在他們不得不進行本息同還。

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隨著還貸拖欠率和銀行貸款標準收緊繼續循環，我們會發現貸款供量會出現顯著下降；房價也會大幅下跌。

情況二：失業和就業不充分導致緩慢出現通貨緊縮

悉尼大學金融學講師Danika Wright的闡釋如下：

如果出現失業率和就業不充分率（想要更多工作但是無法實現的就業人數）上升的情況，隨著公寓開發繁榮日漸衰退，昔日的礦業繁榮又無法取而代之，建築業就業群體岌岌可危。

房貸負債較高的家庭往往會削減支出，尤其是非必需品的開支。這樣反過來會對零售企業造成影響，導致工時和就業崗位降低。

就業機會往往是房屋附屬價值的重要組成部分。工作相關遷移推升了對住房的需求。因此，如果住房附近的就業機會減少，這些地區的住房附屬價值也會因此下降。

就業率下降或收入降低地區，債務違約風險相應上升。2008年悉尼地區的房價就出現了一次大的市場修正。房貸違約率和房價下跌往往呈現地域性的特點。

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房價下跌過程中，房屋所有權份額最低的借款人（往往是最不富裕、年輕和新進房貸群體）受到的衝擊最甚。這類群體往往最後會淪為“資不抵債”群體，即按揭貸款超過資產現值。他們往往會面臨資產被迫出售。這種情況反過來會導致房價呈螺旋式下跌。

在美國引發全球金融危機爆發當時，澳大利亞實際貸款標準較監管機構規定更嚴。但是目前的情況下，包括APRA在內的監管機構對現行貸款標準和潛在不當行為頗為擔憂，進而引發其對房貸實際質量和借款人償付能力的擔憂。

情況三：政府幹預失敗和市場自行修正

墨爾本皇家理工大學(RMIT)經濟學教授Jason Potts 和Sinclair Davidson的闡釋如下：

低利率和新建住房存量增長率低的“雙低”現象導致澳大利亞房價只漲不跌。再加上聯邦政府和各州政府政策選擇不當以及海外人士對澳房產投資需求上升，這種局面變得更加複雜。

由於澳大利亞住房分配不均的問題存在明顯的人口學特徵，尤其是不同年齡階層住房分配顯著不均，由此產生的人口學壓力不容小窺。很多千禧一代往往不得不推遲離家獨立生活和組建家庭。這給政府也帶來了不小的政治壓力，導致政府幹預緊迫性上升。

澳大利亞聯邦政府將前文中出現的問題歸咎於次級推動因素——非選民群體，即海外人士並出手進行干預。例如，限制海外人士投資澳大利亞住房。

此外，澳聯邦政府一方面對首次置業者進行補貼，另一方面又說服APRA收緊金融產品規定。

由於聯邦政府所採取的舉措均未指向住房分配不當的主要誘因，如國內利率不變、各州政府未有效釋放新建住房存量，房價因此繼續走高。

隨著聯邦政府反覆就房價高企發出警告，可以看出聯邦政府開始有所恐慌。聯邦政府一再呼籲進一步加強監管，並開始指責金融系統。這種局面的出現會觸發澳儲行最終進行加息操作。

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隨著利率上調、還貸壓力會相應上升。負債較高的投資房主會因此出現債務違約情況，進而導致喪失贖回抵押權的房產投入市場。這些不良資產出售最終會導致房價下跌。

情況四：全球危機

澳大利亞國立大學（ANU）經濟研究學院講師、應用宏觀經濟分析中心副研究員Timo Henckel的闡釋如下：

國際危機（無論是政治、軍事還是經濟危機）導致全球風險溢價上升。

隨著全球資本供量下降，澳大利亞銀行融資成本上升、進而導致國內房貸利率上升。

應對能力最弱的房主由於無力償還貸款被迫出售房產。

房價下跌合併利率上升導致家庭經濟狀況進一步承壓，進而引發更多房產出售等其他問題出現。

結語

任何資產有其真實的價值，短期的偏離是會出現的，但是不會永遠這樣。無論是地產還是股市，在澳洲未來的投資需趨於理性！經濟增長過程中催生的資產增值是健康的，也是值得被追逐的。

但是當貪慾導致國家、企業和個人開始使用龐大的債務來進行投機時，金融危機就在醞釀了。而危機的爆發也只是時間、國家、產品和規模的問題了。

不論形勢如何，政策如何，對投資者來說，要清醒地認識到，歷史是會不斷重複的。資產泡沫從膨脹到破滅的歷史，每次都一樣，從來沒有什麼例外。

風險市場是人性的試金石，支撐價格的就是一個信心，而這信心的轉變往往就是一轉念。

要合理研判市場可能的發展方向。

畢竟，樹不會長到天上去，上漲也絕不會是線性的。

如同電影《大空頭》開篇所說的那樣：當所有的人都在狂歡的時候，有那麼幾個人做了一件其他人都沒有做的事情，那就是“They looked, 他們仔細地看了看”。

相信真正認真將當前澳洲市場好好端詳過的人都能夠躲開潛在的危機，甚至把握機會！

本文作者：Cynthia高晨曦、Anna陽映紅

圖片製作：Chloe Liu

本文資料來源：英國金融時報，The Conversation，澳洲金融評論報