◆經濟導報記者 孫羅南 王延鋒 濟南報道
濟南主城區終於迎來大規模供地。22日，濟南市國土資源局公佈23宗土地出讓計劃，總出讓面積約1831畝，範圍涉及歷城、歷下、市中、天橋、槐蔭五個主城區。其中主要集中在唐冶片區，共14宗土地，摺合約1532畝；其他9宗大多是非住宅用地，只有兩宗為住宅用地，在北湖片區和濟南原龍科機電地塊。此外，西客站也有一宗商業用地出讓。
值得注意的是，此次土地出讓將採取設定最高限價、提高保證金等措施。據瞭解，實施最高限價政策，讓房企在宗地內競安置房，未來這些地塊內有可能出現安置房和商品房共存的局面。
“我們對唐冶的土地非常看重，會盡力拿下。但現在土地競爭太慘烈，這次實施最高限價、競安置房，將進一步增加我們拿地不確定性。”國內一家開發商中層22日向經濟導報記者說道。
世聯行山東區域總經理朱江則向經濟導報記者分析，設置最高限價將有利於避免“地王”的產生，但市場更關注的仍然是供求關係。“目前很多開發商對土地飢渴。這次供地就如久旱逢雨，有利於緩解市場的飢渴情緒。但是這場雨是‘小到中雨’，距離解決土地供應緊張的局面來說還是不夠的。”
唐冶1115畝住宅用地入市
據悉，此次唐冶片區所供14宗地總面積102萬餘平方米，摺合1532畝，規劃建築面積達245萬平方米。其中，居住用地8宗，摺合1115畝，規劃住宅既有高層，也有低密度產品。
歷下區長嶺山片區此次推出的是一宗74畝的居住地塊，規劃為高層住宅。根據去年公佈的長嶺山片區控制規劃修編方案，該片區目標規劃為構建生態、活力的城市新區;功能定位為以居住功能為主的城市綜合片區。總體佈局規劃形成“一心、一軸、四組團”的佈局結構。
土地供應一直是樓市調控的焦點。濟南市於4月發佈的《關於進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，其中第一條即“優化居住用地供應”——“本著‘增加總量、控制熱點、均衡供地’原則，實施精準供地，平抑土地市場。”
經濟導報記者瞭解到，本著上述原則，本次調整在提高競買保證金繳納門檻的同時，針對市區內熱點地區的居住用地使用權在出讓競拍環節設定最高限價，從而引導房地產企業理性競價，控制溢價率、遏制“地王”現象產生。
限地價、競安置房
居住用地的最高限價，在濟南土地市場是首次出現。
據悉，本輪調整採取“限地價，競配建拆遷安置房面積”的網上掛牌出讓方式進行。調整後，當網上報價達到最高限價時經詢問競買人，有意願的將以相同報價進入“配建拆遷安置房面積”競拍環節，以網上限時報價階段最後報價為準，最後報價即最高限價為土地成交價款。
值得注意的是，競買人報價達到最高限價，網上交易系統自動轉為“配建拆遷安置房面積”競拍環節，進入該環節交易系統自動啟動20分鐘倒計時，各競買人須在規定時間內，一次性報出對出讓宗地內配建拆遷安置房建設面積。承諾配建拆遷安置面積最大者成為宗地競得人，報面積相同的先報者得，20分鐘倒計時內無人報面積，交易系統自動關閉報價通道，網上限時競價階段最高有效報價者為競得人。
宗地競拍成交後，競得人需在成交後10日內與市政府指定單位簽訂拆遷安置房建設協議，持協議才有資格簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，逾期取消競得資格，競買保證金不予返還被列入誠信黑名單。
在拆遷安置房的設計、建設標準方面，要求與宗地內商品房相當，並與商品房同步建設、同步驗收，竣工驗收後移交由政府無償使用。宗地內拆遷安置房建成後，由相關部門統籌調配，不僅向該片區所涉及居民提供使用，也可安置濟南市其他區域居民。
利於避免地王
對於限地價、競安置房面積的土地出讓模式，前述開發商中層向經濟導報記者分析稱，這進一步加大了拿地的不確定性。“由於開發商是一次性報出對出讓宗地內配建拆遷安置房建設面積，在不知道其他開發商所報面積的情況下，對自己能否拿地的不確定性大大加強。”這位人士表示，“但這確實對抑制價格有一定作用，因為開發商沒有了‘你追我趕’，在報安置房面積的時候可能會更加理性一些。”
朱江則向經濟導報記者分析稱，各方都在努力給土地市場降溫，這次土地出讓由於設置最高限價，起碼在數字上可以避免出現“地王”的噱頭，有利於市場的情緒穩定。
但朱江同時認為，為了從根本上解決市場的不平衡問題，還是要增加土地供給。“就如天氣一般，現在已經大旱很久，大地已經龜裂，需要下大雨才能徹底解決乾旱。現在很多開發商手中沒地，而沒地就意味著沒有業務，團隊也將難以維持運營。而這次放出的1000多畝住宅用地仍然是不夠的，只能算是一場‘小到中雨’，並不能徹底解決市場的供需失衡。”
朱江同時提醒，在各類調控政策的綜合作用下，目前的住宅銷售已經呈現降火狀態，部分樓盤近兩週開盤的去化率較低。“一些品牌好的開發商仍然不愁賣，但一些品牌不那麼響、運作能力不那麼強的開發商所開發的樓盤已經出現去化緩慢的情況。因此，雖然很多開發商手中土地較少，但在拿地時要保持冷靜，對市場未來要有充分的預判。”朱江說。
值得注意的是，安置房可能是在宗地內進行競買，若開發商以最高限價拿到地後，將把這塊土地的一部分用來建安置房，剩下的才能作為商品房出售，在分析人士看來，這樣可能有利於安置房建築質量和居住環境的提高。
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