和訊房產消息 在“317新政”及後續一系列政策的疊加作用下，北京二手住宅市場持續低迷，5月網籤量、市場實際簽單量、成交均價紛紛下跌，量價齊跌已成市場大勢所趨，2015年“330新政”以來持續兩年的樓市升溫週期正式宣告結束。
全月網籤量僅1萬餘套
據偉業我愛我家(博客,微博)集團市場研究院統計，截止29日，2017年5月北京全市二手住宅共網籤10219套，環比4月同期（1日-29日）下降39.3%，自3月以來連續下滑，平均每日網籤352套，預計全月網籤10923套左右，或創下2015年3月以來的最低值。
從近三個月北京二手住宅每日的網籤量走勢也可以看出：3月每日網籤量多在1000套以上，甚至超過1500套、2000套；4月普遍低於1000套，但也接近1000套；5月則普遍保持在500餘套。每日網籤量在3、4、5月有著非常明顯的階梯下滑趨勢。
近三月北京二手住宅每日網籤量走勢
此外，偉業我愛我家集團市場研究院數據還顯示，2017年5月二手住宅市場實際簽單量環比4月同期下降34.2%，新增客戶登記量也環比4月同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。
偉業我愛我家愛集團副總裁胡景暉分析表示，面對史上最嚴格且最嚴密的樓市調控，北京二手房市場上的投資投機現象得到明顯遏制，不少資金實力相對有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購房計劃，即使是剛需也要負擔比以前更高的貸款成本。因此，在一系列嚴密而嚴厲的政策疊加下，北京二手房市場有資格、有能力購房的需求明顯減少，市場預期明顯改變，交易需求直線下滑，市場交易量大幅減少，網籤量、簽單量也自然持續下跌。
各區成較均價全面下跌
據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年5月北京二手房成交均價環比4月同期下滑2.4%。在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。跌幅最大的是通州區、亦莊開發區，幅度都超過了20%。
胡景暉表示，強有力的政策已經改變了北京二手房市場的預期，買賣雙方的博弈關係已經逆轉，整個市場正在向買方市場轉變。隨著交易量的持續下滑，業主已經無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經堅挺的房價已經開始鬆動，下跌成為了必然趨勢。
一居室交易佔比大幅提高
戶型結構上，據偉業我愛我家市場研究院數據統計：5月北京二手住宅交易依舊是兩居室最多，一居室次之，三居及以上最少，但兩居室的佔比較4月減少了6.1個百分點，僅有50.2%，一居室的佔比達到了29%，較4月上漲5.8個百分點，三居及以上戶型則維持穩定，佔20.7%。與過往相比，5月一居室交易佔比明顯提高。此外，5月一居室的成交均價環比4月下降了8.3%，兩居室均價環比下降了4%，三居及以上均價環比上漲了4.1%。
胡景暉分析認為，在當前的政策下，購買非普通住宅的首付比例非常高，真正有能力購買大戶型二手房的顧客非常少。因此，新政出臺後，中大戶型客戶的需求量下降幅度更大，願意出手的客戶更多選擇的是總價更低、首付更低的小戶型、一居室。價格上，三居及以上戶型交易量少、單價普遍較高，所以價格的結構性波動比較大。而一居室、兩居室是北京二手房交易的主力，在市場低迷時其價格降幅也更大，二者的價格走勢代表了整個市場的價格走勢。
全款比例再升 商貸比例再降
據偉業我愛我家市場研究院數據統計：2017年4月時，北京二手房交易全款支付的比例為37.92%，環比3月增加8.77個百分點，時至5月，這一比例再次上升5.31個百分點，達到了43.23%。與此相反，商貸支付比例在4月為40.59%，環比3月下降10.79個百分點，到5月時再次下降6.17個百分點，降至34.42%。目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前五個月的最高值，商貸支付比例則是最低。其它支付方式的佔相對穩定，變化不大。
胡景暉表示，使用商業貸款購買二手房本就是市場主流，如今，北京商業貸款首付比例高企，5月起商貸利率優惠也完全消失，首套房最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%，商業貸款的成本、壓力大幅提高，所以商貸買房的客戶驟降，下降幅度遠大於全款購房的降幅，此消彼長下，全款支付的佔比連續提高，商貸支付的佔比則連續下降。
市場交易節奏明顯放緩
據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年5月通過北京我愛我家達成的二手房交易中，平均每套成交房源的被看次數為9.41次，較4月多出1.30次；平均每位成交客戶的看房次數為3.61次，較4月多出0.73次。縱觀今年1-5月，成交房源的平均被看次數自3月起連續增加，成交客戶的平均看房次數則在4、5月明顯上升，兩組數據均在5月來到目前的年內最高，可見，4月、5月北京二手房的交易節奏大幅放緩，客戶在購房前的考慮時間明顯增加。
胡景暉表示，經過一系列的調控，北京樓市曾經的恐慌情緒消失，業主不再惜售跳價，客戶不再恐慌搶房，市場理性已經迴歸。目前的市場是房源多而客戶少，所以還有意購房的客戶完全可以仔細挑選，認真尋找，整個市場的交易節奏因此變得較為緩慢。這足以說明本輪新政成效顯著，市場已經徹底降溫。
胡景暉表認為，“317新政”的限購限貸力度本身就是史上最嚴，後續對學區房、商住房、假離婚、假結婚等諸多漏洞的全面封堵更是非常嚴密。因此，在政策的全力調控之下，北京樓市的預期徹底逆轉，需求受到限制，交易量下滑完全是板上釘釘，成交均價下跌也是意料之中。
政策對交易的管控是直接的，因此，“317新政”出臺後效果立刻顯現，市場交易量持續大幅回落。而價格的變化具有一定的滯後性，其變化往往要在交易量持續回落一個季度左右之後才能看出較為明顯的回落。但此輪政策帶來的價格變化明顯來得更快，僅一個月便出現了回落，這也說明此輪政策力度空前，價格回調速度遠超以往。
胡景暉表示，北京二手住宅交易目前已經下降到了一個非常低的水平，接下來或許還會下降，但下降的空間已經不大，降幅會逐漸變小，低位趨穩將成為北京二手房交易量接下來的持續走勢。價格方面，由於前期漲幅過大，所以回調的空間現在依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。