從2016年930新政算起，樓市調控兩年多，在限售、搖號、房貸利率上浮等政策密集發佈的大背景下，全國樓市降溫明顯，房價漲幅出現了不同程度的回落。截至今年十月份，全國累計出臺調控政策400多次，業內也將2018年稱作房地產歷史上調控次數最多的一年。
不過，近日業內有不少聲音認為樓市調控最嚴厲的時候已經過去了，調控政策的底部開始逐漸出現。比如，房地產專家董藩就認為，調控政策的底部已經出現了，總體上來看，不大可能再出臺更嚴厲的政策了，而下一步政策的鬆動是一個試探性的謹慎的過程。可事實真的如此嗎？這些聲音的出現有哪些參考依據呢？筆者認為，或許主要源於以下3個信號的出現。
第一，調控目標出現微調。7月底的高層會議明確提出要堅決遏制房價上漲，不過10月底的高層會議則未明確提及房地產及樓市調控，而是釋放出求穩的信號。除此之外，近期不少城市的首套房貸利率也有所鬆動。
第二，政策發佈頻率降低。根據中原地產的統計數據顯示，11月以來，全國累計發佈樓市相關政策12次，而上半年月均就40次左右，反差確實相當明顯。此外，值得一提的是，11月份限售、限購等限制性政策明顯減少，而是多了一些監管和住房保障性質的措施。
第三，房企獲准大額融資。同樣是11月份，全國有30多家房地產企業獲准發行大額融資，總規模超過了1000億元。針對該現象的出現，業內人士分析認為，政策審批趨於寬鬆，房企融資難度有所降低。
目前，樓市降溫還是進行時，住建部也表態要堅持調控政策的穩定性與連續性，那僅僅根據這三個方面就可以認為樓市政策已經見底了嗎？在筆者看來，樓市政策是否見底與樓市環境變化和房價走向緊密相關，所以針對樓市政策是否見底了，還是需要分短期和長期兩個方面來看。
從短期來看：
首先，樓市環境的變化決定了調控政策的微調。時至今日，開發商和購房者的預期都發生了轉變，投機性需求大面積離場，房價整體已經趨於穩定。目前，調控政策的目標已經從單一的控制樓市熱度為主向綜合治理房地產亂象轉變，從以限售為主的約束性措施向穩定當前來之不易的樓市秩序過渡。
其次，調控次數減少並不代表調控會放鬆。雖然十月底的高層會議未明確提及房地產，筆者認為主要是因為調控政策已經成效可見，而且堅決遏制房價上漲的效果還在延續和深入，所以調控政策短期內便沒有繼續發佈和加碼的條件。此外，除了重申和堅持原有政策不會放鬆以外，住建部等七部門在6月底就表態，今年下半年的重要任務就是重拳治理房地產亂象，進一步加強樓市監管。
第三，房企獲准大規模融資，除了應對現金流短缺情況下的開發運營之外，還有一個重要原因就是應對年底和明年上半年到來的償債高峰期，不少房企採用的是借新還舊的方式。筆者認為，樓市調控並不是給開發商“斷奶”，而是為了扭轉預期，調整其高負債的發展模式，減少可能出現的金融風險。
筆者認為，從短期來看，原有嚴厲的調控政策並沒有放鬆，樓市基本面並沒有發生明顯改變，特別是在遏制房價上漲的目標發生改變之前，樓市從緊的局面依然難以改變。面對當前的樓市環境，我們只能說隨著房價和樓市的逐步企穩，調控政策更加穩定了。此外，如果此時放鬆調控，房價反彈的可能性依然存在，為了管控樓市秩序，維持調控成果，保持調控政策的連續性和穩定性是未來重要趨勢。總之，樓市降溫的背景下，大範圍內繼續加碼的條件較小，但就此認為樓市調控最嚴格的時候過去了或許還為時尚早。
從長期來看：
筆者認為，房地產政策並沒有見底，根據目前政策透露的信號，房地產長效機制的推進是大勢所趨。在嚴厲的樓市調控措施不退出的情況下，各地房地產市場已經出現了明顯的分化。可以預見的是，至少到明年上半年，限購、限售等措施依然是各城市的標配。
近日有不少置業顧問在朋友圈發文稱，過了今年購房者就會發現售樓處的優惠措施慢慢取消了，因為上市公司的業績報表截止到12月31日，一旦過去這個點，開發商就不再著急了。筆者認為，這有點製造購房恐慌的嫌疑，因為目前市場整體趨冷，房價預期持續下行，無論是否提供優惠措施，購房者並不買賬。所以，最起碼截止到2019年上半年，樓市基本面幾乎不會突然發生逆轉。
如果再將眼光放長遠一些，租賃市場、房地產稅等長效措施正在加快跟進，為房價的長期穩定提供重要支撐。筆者認為，為了控制高房價，樓市調控從不缺少“組合拳”。近日，經濟日報發表評論文章《樓市降溫 期待真正軟著陸》，文章稱，樓市的確變了，但這個變化剛剛開始，我們需要的是一步一個腳印地走向平穩健康發展的軌道，實現高質量發展，實現房價軟著陸。筆者認為，如果要實現長期穩定的目標，或許這才“剛剛開始”，下一步還需要更多樓市政策出臺，由此可以判斷，樓市調控或是一個長期的過程，政策底部出現之說還為時尚早。