樓市多個大消息接踵而至：社科院報告稱北京等地房價繼續下跌、20家銀行停止房貸。而近期有多地購房者反應，貸款審批難、審批時間長，下一步樓市究竟會怎麼走？
社科院：北京等地房價將繼續下跌
據中國經濟網6月12日披露，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組發佈的5月《住房市場發展月度分析報告》預計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投zi需求特別是跨區域住房投zi的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌。
報告顯示，在熱點地區嚴厲的政策調控下，2017年5月熱點城市房價漲速整體回落。受認房又認貸、多校f分區政策試行、環京各城市聯合出臺重磅調控政策等因素的影響，北京房價環比出現首降，環京房價出現大幅下跌。但5月重慶、廣州、青島、成都、濟南等城市房價環比漲幅仍然偏高。
主要城市大數據房價指數環比顯示，2017年5月，樣本城市的平均環比漲幅降為1.11%，比上月下降1.2個百分點。其中重慶、廣州、青島、成都、濟南分別以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的環比漲幅，居樣本城市前五位；同時廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市，房價環比穩定或下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，進入房價擠泡沫的新階段。2017年5月，青島、濟南、廈門、惠州等樓市繼續升溫，房價環比漲速比上月有所加快，其餘城市房價漲速相對穩定或有所回落。
主要城市大數據房價指數同比顯示， 2017年5月，樣本城市平均同比漲幅為38.45%，比上月降低1.85個百分點。其中石家莊、天津、廊坊、廈門、濟南分別以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比漲幅居前五位；大連、深圳、蘇州、瀋陽、西安分別以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比漲幅居後五位。
主要城區大數據房價指數顯示， 2017年5月，北京各區房價全面下跌，其中西城區下跌8.43%、海淀下跌7.45%，領跌於全市各區縣板塊。學校政策出現重大調整，強調實際居住及試行多校分區等，都對這兩個板塊虛高的“XueQu房”價格形成衝擊。
房貸利率持續上行
典型表現之一，便是部分銀行房貸利率持續上行。
談起近期的樓市政策，不少準買房者都在議論紛紛。以前是房價蹭蹭往上漲，現在是房貸蹭蹭往上漲。根據證券時報報道，幾個月前，不少商業銀行首套房房貸利率還是85折優惠，近期一線城市以及一些熱點城市，已有部分銀行將首套房貸利率上浮至1.1倍，上海一家股份制銀行的首套房貸利率還上浮到1.2倍。
有監測數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在監測的35個城市首套房房貸平均利率中，低的為大連4.43%，高的為石家莊4.99%。
具體來看，此次調整由一線城市領跑，其中又以北京為明顯，先調整至9.5折水平，先調整至基準水平，未來或會成為先調整至基準上浮10%水平。一線城市對市場變化極為敏感，同時針對變化調整也極為迅速，成為市場風向標，大體可以反映出未來市場變化趨勢。
房貸利率上調影響
從主要城市看，主流首套的貸款利率依然是基準，但其中部分股份銀行已經的確出現了提高到1.1倍的政策。那麼直接影響多大？
從數據看：本次調整，首套房購房者每貸款100萬相比2016年市場寬鬆月供增加1202.7元，相比本次政策之前的基準新增加287.6元。購房者的負擔將明顯增加。
據中信證券測算，對比5~10年中長期貸款基準利率,房貸利率上浮10%後的貸款餘額(金融機構中長期貸款季度餘額)利息占城鎮居民可支配收入的比重平均增加5個百分點。其認為，商業銀行在量及價上對於房貸的限制會進一步增加居民房貸償還負擔,並在一定程度上抑制居民的房貸需求,進一步冷卻商品房銷售市場。
當前房貸利率仍處歷史低位
從全國數據來看，個人房貸的平均利率已經見底反彈。去年下半年低值為4.52%，今年一季度為4.55%，未來的走勢，就是持續的攀升。
當然，相比上輪與上上輪樓市降溫期的房貸利率，比如2014年二三季度近7%，2011年下半年7.5%左右，當前的利率仍處於歷史偏低位。
如果屬於剛需，且需要較大比例的貸款才能購房，則當前仍宜上車。
開發商下半年日子不好過
由於房地產業是資金密集型產業，貨幣信貸與資金，對於樓市的影響很大。
YJ地產研究院曾研發了一份季度報告，構建了一箇中國房地產金融環境指數。其中包括9個細分指標，能夠在總體上反映房地產業所面臨的貨幣政策與資金面的鬆緊程度。
如下圖，本輪房地產短週期，中國房地產金融環境指數高值出現在2016年一季度，屬於寬鬆區間，其後下行，2017年一季度已降至正常區間，YJ地產研究院副院長預計下半年將滑入偏緊區間。
他認為，雖說當前很多開發商仍然錢多、膽大、搶地，但半年之後，他們就會感到捉襟見肘了。
這一輪不同以往
資金對樓市走勢的影響有多大？在YJ研究院的報告中，將房地產金融環境指數與30城住宅成交面積增幅比較，發現二者基本同步，今年一季度，30城售量增幅已經由去年大幅正增長，逆轉為20%左右的負增長。
YJ地產研究院副院長認為，按過去兩輪短週期的經驗，金融環境指標不見底，則銷售增幅不會明顯反彈，或者說不會實現由負轉正。過去兩輪售量負增長皆持續了5個季度。這一輪，預計持續的時間可能更長些。
樓市將全面降溫
對於接下來的樓市走勢，中原地產首席分析師預計：
1.購房者的資金成本持續上升，已經逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。
2.房價逐漸出現調整，這種情況下，銀行的風險增加，銀行對抵押品的風險意識將提高，各家銀行預計後續將繼續收緊房地產的額度與提高房地產貸款的價格。
而且過去2年，大部分銀行吸收了過多的房地產抵押物，這種情況下，後續在調控週期內，房貸出現了收緊現象，貸款折扣減少，放款時間明顯延長。這些都疊加房地產調控政策發揮調控效果。
3.歷史上，北京信貸嚴格的程度就是在2011年及2014年部分時間點，首套房恢復基準，對購房者的心理影響也將非常大。近期出現的基準上浮將是北京按揭貸款歷史很嚴格的政策。從調控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續週期內，房地產降溫也將持續。
YJ研究院副院長認為：
本輪房地產調控的前半段，起關鍵作用的是是部分熱點地區的限購、限價、限貸、限轉售等房地產政策。而未來半年，起關鍵作用的因素，將轉變為貨幣信貸與流動性緊縮，而這屬於房地產業的外部環境。
（來源：鳳凰網）
碧桂園鳳凰城
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效果圖碧桂園鳳凰城基本信息單價待定產權年限70區域商圈南區南下新碼頭戶型三居室(113.00㎡)三居室(118.00㎡)三居室(94.00㎡)收房時間預計2018年12月底洋房交樓開盤時間2016年12月底首期別墅開盤
動態：碧桂園鳳凰城目前在售建築面積為94-118㎡三房單位，毛坯均價12000-14000元/㎡。詳情請以售樓部為準。
項目簡介：碧桂園鳳凰城項目總佔地面積約1200畝，總建築面積120萬㎡。現在項目規劃開發的為南地塊，總佔地325畝，規劃有160-260方雙拼湖景別墅260套，94-140方18層帶裝修山景洋房747套。項目總體建築密度較低，只為給每位業主舒適的生活環境。項目依山而建，北、西、南三面群山環繞，東面接105國道，中部為2萬㎡天然生態湖泊。
交通圖
大大的家
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效果圖大大的家基本信息單價待定產權年限70區域商圈橫欄鎮戶型一居室(48.00㎡)一居室(48.00㎡)四居室(138.00㎡)收房時間預計2017年底1-5幢交房開盤時間2015年12月底4-5幢已加推
動態：大大的家目前在售48㎡公寓，毛坯均價約8000-9000元/㎡，帶裝修均價約9300元/㎡。35~78㎡商鋪,價格為18000-25000元/㎡。詳情請以售樓部為準。
項目簡介：大大的家，是佳誠地產以定製化的理念打造的中山西15萬平米青年項目，總佔地76畝，總建面15萬平米，總戶數1076戶。大大的家，量身打造定製化生活模式，產品涵蓋青年定製住宅、優客公寓、優客派社群商業、優蓓國際幼兒園。自身配套完善：商業包含1.3萬平米優客派社群商業體，定製打造優派商業街、佳味館、兒童天地、優派超市、優客影院等多種形態；園林以主題景觀進行設計，一軸三區佈局，塑造出9大主題園林景觀，精心打造迷你兒童世界、開心農場、400米健康跑道、500平米風情泳池、 4000平米活動泛會所；教育配套設有3000平米優蓓國際幼兒園。項目周邊交通便捷，配套完善，西衝市場、橫欄小學、橫欄中學、壹加壹商場、橫欄醫院、各大銀行網點環繞，城際輕軌連接廣州珠海，深茂鐵路直達深圳。
交通圖
中港灣
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效果圖中港灣基本信息單價均價11000元/平方米產權年限40區域商圈橫欄鎮戶型一居室(15.00㎡)一居室(13.00㎡)收房時間預計2018年1月初交房開盤時間預計2017年5月底首期開盤
動態：中港灣建築面積約13-15㎡帶裝修公寓單位5月26日開盤，總戶數600套，均價11000元/㎡，詳情請以售樓部為準。
項目簡介：中港灣位於粵港澳戰略核心區-橫欄新城，興裕街3號，毗鄰深茂高鐵橫欄站出口及橫欄國際會展中心輻射區。項目一共7層，一層是商業部分，主要經營餐飲，二到七層為酒店公寓，由維也納酒店代為經營。項目分兩期開發，一期建築面積 6827平方米，二期項目會在未來3年內完成。
交通圖
鹿茵華庭
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效果圖鹿茵華庭基本信息單價均價10000元/平方米產權年限70區域商圈橫欄鎮戶型二居室(88.00㎡)二居室(63.00㎡)一居室(66.04㎡)收房時間2009-02-19開盤時間
動態：鹿茵華庭在售36㎡一房公寓，63-88㎡兩房公寓，帶裝修均價約10000元/㎡。即將推出100-128㎡三房，預計6月推出，7月開盤。
項目簡介：鹿茵華庭位於中山市橫欄新行政區，西臨拱北河，東南面遠眺橫欄山。項目建築面積約32萬平方米。主要為11層和18層的小高層電梯洋房。鹿茵華庭一期“聖路易島”建築面積約12萬㎡，約1000戶。戶型設計獨具特色，擁有精緻典雅的一房，溫馨浪漫的二房，舒適寬敞的三房面積從60㎡-98㎡，戶型面積多樣化。
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港航華庭
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效果圖港航華庭基本信息單價待定產權年限70區域商圈火炬開發區戶型三居室(90.00㎡)二居室(85.00㎡)三居室(122.00㎡)收房時間預計2019年9月交樓開盤時間預計2017年6月首期開盤
動態：港航華庭銷售中心6月10日開放，首期將推85-122㎡二三房單位，開盤時間和價格待定，詳情請以售樓部為準。
項目簡介：港航華庭是國有企業港航集團股份有限公司進入房地產的首發力作，港航集團經過64年悉心經營，目前已成為國內成物流、碼頭、航運等多個領域行業龍頭，企業實力雄厚。並已通過了ISO國際質量體系認證，被認定為“國家4A級運輸型物流企業”和首批“中山市流通龍頭企業”之一。港航華庭位於火炬開發區，交通路網發達，京珠高速、深茂高鐵、中山港碼頭、深中通道海陸軌三維城際快線環繞，輕鬆實現珠三角生活圈。 項目周邊坐擁開發區醇熟的商業配套，中山港壹加壹商圈、張家邊商圈、太陽城商圈、三大主力商圈環繞，衣、食、住、行生活配套一應俱全。 項目致力打造居住舒適度高的精品小區，採用圍合式點陣塔樓規劃佈局，寬樓間距，視野無遮擋。項目將主推85-122㎡實用二三房單位，兩梯四戶，南北對流，採光通風。項目由具有國家一級物業管理資質的萬科物業全程承接管理，通過全封閉式智能化管理，全天候守候，快速響應等九大服務體系，給予你安心舒適的生活服務。
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嘉源豪庭
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效果圖嘉源豪庭基本信息單價均價15000元/平方米產權年限45區域商圈火炬開發區太陽城戶型三居室(113.00㎡)二居室(78.00㎡)三居室(89.00㎡)收房時間預計2018年6月底交房開盤時間2017年2月19日首期開盤
動態：嘉源豪庭目前在售建築面積為78㎡兩房，89、113㎡三房單位，均價15000元/㎡，詳情請以售樓部為準。
項目簡介：嘉源豪庭項目位於中山市火炬開發區東陽北路，區域優勢明顯。橫向路網有三條主幹道： 會展路、 世紀路、博愛路，經博愛路快速連接中山主城區， 通過博愛路進入京珠高速出入口，京珠高速可快速通達珠三角廣州、深圳、 珠海等城市；縱向路網中有康樂大道和中山港大道， 中山港大道可快速直達民眾鎮和中山港碼頭，通過中山港碼頭直達香港，而經廣澳高速，可通達澳門； 從項目到深中通道開發區出入口、中山站也只要較短車程， 深中通道開通後，開發區將會承接來自深圳的工業、 服務業、生活居住和人才方面的輻射，大大促進兩地的經濟發展和居住需求。嘉源豪庭所在片區有著完善成熟的生活配套，太陽城購物中心、德仲廣場、國際會展中心、國賓大酒店、火炬開發區醫院、得能湖公園、華佗山公園、中山港綜合市場、農業銀行、建設銀行、工商銀行、火炬區政府等生活、醫療、行政配套一應俱全。項目區域內彙集翰林學府， 開發區中心小學、 火炬一中、市政幼兒園、 開發區體校、火炬職業技術學院、卓雅外語學校等，這裡將是莘莘學子云集之處，涵蓋孩子成長的各個階段。 項目旁邊還擁有一座天然氧吧--大王頭山。項目預計分兩期開發，主要由小高層、高層洋房和商業街構成，目前項目在開發的首期地塊總佔地 12000 ㎡，總建築面積約 3 萬㎡，總戶數 228 戶。主要產品有小高層洋房和商業街； 項目一期住宅由 4 幢小高層電梯洋房組成， 1-3 幢為 15層高兩梯四戶 78 平方兩房及 113 平方三房單位，4 幢為 11 層高一梯六戶 89 平方三房單位；項目住宅單位基本都為南北朝向，通風采光好，戶型面積適中方正實用，功能分區佈局合理，舒適度高，項目整體規劃南低北高設計，視野開闊通透性強；為進一步滿足小區業主及周邊居民的日常需求。一期底層商業部分，將規劃為社區商業街，有沿街商鋪 31 卡及 1幢 2 層商業樓，面積由 22 平方到 230 平方不等，以多種綜合現代商業業態定位招商，滿足業主的購物、餐飲、娛樂休閒等生活所需，商鋪也是客戶投資的一大亮點。小區內設置現代簡約式風格園林，綠化率 38%，名樹植被鬱鬱蔥蔥，園景小品映入眼簾。項目設置地下車庫，小區園林內不停車，全人車分流設計提高安全性，讓業主住得放心；項目同時設計全智能化管理及完善監控系統，出入刷卡， 保安巡邏，周全物管讓業主生活更安心。
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