撰寫作者：王麗
在樓市價格不斷攀升的當下，各地為了限制樓市的價格出具了各種限購政策，此種情形下很多購房者在一夜之間成了“無資格”購房者，辦不了貸款，首付比例和貸款利息的提高成讓很多購房者陷入了窘境。
因限購而無法購房的消費者在現實中屢見不鮮，很多購房真交了定金，甚至交了首付款，更有甚至簽訂了購房合同但是還沒有網籤的購房者。在此種情形下，限購後失去購房資格的消費者，已交的定金能退嗎?
案例：小孫，前不久定下一套房，100㎡均價9500，加上前期支付的5萬元定金，共付了28.5萬元的首付款。在簽訂購房合同當天，小孫向該樓盤合作銀行的信貸員遞交了自己的全部的貸款材料，但是天有不測風雲，計劃不如變化快，不就該市就出了限購令，新政出臺後，小孫屬於被限貸的情況，需要付四六成首付，但是家自己一時之間拿不出這麼多錢。
雖然購房合同已經簽訂，但是銀行貸款的材料，還尚未進入銀行審批系統。該貸款銀行有規定，需經過銀行審批確認貸款資格後才能完成貸款，而非以簽訂合同的時間為準。此情形下，小孫無法繼續履行合約，開發商能夠將首付款和定金全額退還嗎?
“不可抗力”情形下，定金可退
根據相關規定，因“不可抗力因素”導致購房者無法履行購房合同，失去購房資格或是購房能力，購房者可以要求開發商退還之前繳納的定金或是首付款。
住房限購限貸政策具有公共政策的性質，屬於《民法通則》裡的情勢變更、不可抗拒力。
購房者主張解除購房合同，不用承擔違約責任。由於限購調控屬於政策行為，因此應當屬於“不可抗力因素”。
房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導致無履約能力的，其以不可歸責於雙方當事人的事由為由請求解除合同，並要求出賣人返還收受的購房款或者定金的。
購房定金退不退不是你說了算
購房定金的處理有以下幾個原則：
1、如果買賣合同未能簽訂， 是 由於開發商的單方原因，則定金必須退還，並且是雙倍返還;
2、 如果買賣合同不 能簽訂是由於購房者的單方原因，則定金一般無法退回;
3、 如果買賣合同的不能 簽訂是由於雙方對購房合同的條款不能達成一致意見所致，則定金應退還;
4、 如果在首付款已經繳納，並且定金已納入首付款的情況下，如再發生依法退房情況， 則應全退。也就是說，如果購房者繳納定金後，與開發商不能就購房合同的條款達 成一致意見，定金是應該返還的，因為該種情形，並非是購房者違約。
買房是一件大事，每個人都懷揣著一種希望，很多人在購買行為無法進行的時候會面臨定金返還的糾紛，此時一定要注意區分定金與訂金的區別：訂金相當於意向金，不交易可以返還;而定金則不同，一般情況下，如果買家違約的話，定金不予返還，如果賣家違約，則要雙倍返還。
撰寫作者：王麗（如需轉載請與法妞問答聯繫）