導 讀

每個城市的發展必定有一個最核心的中心區，這個中心區在時間的沉澱中形成品牌效應，代表著一個城市的形象和精神氣質。

而深圳，無論是現在還是未來，其最核心的中心區都是福田！近段時間，福田頻頻出現的利好消息無疑就是最有力的佐證。

1、福田發佈深圳今年首個區級人才新政，73項措施匯聚英才！2、阪銀通道有望年底完工！屆時，福田至阪田僅需12分鐘！3、福田區出臺《福田區2019年優化營商環境改革工作要點》4、《深圳市福田區落實<粵港澳大灣區發展規劃綱要>行動方案（2019—2020年）》重磅發佈。5、福田區河灣北片區改造項目（南華村棚改）啟動簽約！......

以上種種消息都表明：福田未來發展前景依然強勁，中心地位無可撼動！

NO.1｜壹

大動作不斷，福田不斷強化中心區地位

不久前，由深圳市規劃和自然資源局、福田區政府主辦，深圳市城市規劃設計研究院、荷蘭KCAP規劃建築事務所承辦的“福田整體城市設計中期成果專家諮詢會”在深圳五洲賓館舉行。

福田區整體城市設計中期成果出爐！福田將打造成“不一樣的世界一流中心城區”！未來，在福田區中心公園將感受到倫敦海德公園同樣的品質。

這一重磅消息也吸引了全市的目光，福田再次佔領深圳“C位”。深圳衛視更是進行了重點報道，南方都市報、深圳新聞網等網媒、紙媒也紛紛報道。

中心公園附近規劃方案

這次城市設計中期成果透露：深圳中心公園附近規劃有市級科教文化中心、市級商業文化中心，設計有綠色橫街、活力街道、地下商業開發與公共步行連廊、遮陽避雨步行圈等。

河套地區規劃方案

深港科技創新合作區規劃了多條南北景觀活力街、南北休閒街巷（嶺南和港式特色街道），設計有雙口岸地區的深港城市客廳、濱水文化設施、深港城市綠灘等。

未來，福田將營造出全景+灣景+河景+街景的公共景觀節點，豐富都市景觀的維度，為深圳帶來一個全新的中心區。

NO.2｜貳

優化營商環境，推動科創核心引擎

在福田城市設計中期成果公佈前，福田重磅發佈了《深圳市福田區落實<粵港澳大灣區發展規劃綱要>行動方案（2019—2020年）》。

根據行動計劃顯示：到2020年，深港科技創新合作區（河套）國際影響力明顯提升，粵港澳大灣區國際科技創新核心引擎和先鋒領航作用全面增強。

具體舉措如下：

★推動出臺合作區深方園區總體發展規劃。★在皇崗口岸貨檢區緩衝停車場和貨檢場北端兩塊區域建設“東翼啟動區”，全面開展土地整備和規劃建設。以福田保稅區紅棉道為中軸，串聯周邊用地建設“西翼啟動區”，佈局建設一批研發、中試、製造、物流、展示等創新發展空間。★引進香港高校及國際頂尖高校高層次科研項目、設備和人才。★推動皇崗口岸功能調整，以打造未來園區、未來口岸、未來樞紐的定位，完成皇崗口岸建設規劃和城市設計方案。★推動廣深高速福田段改造，實現合作區與港方區域、香港科技園及相關高校巴士直達，打造深港“半小時工作生活圈”。

另外，在今年6月，福田區出臺《福田區2019年優化營商環境改革工作要點》，將對標世界一流，實施十二項行動，打造大灣區營商環境高地，助推經濟高質量發展！

其中，第7項舉動為：跨境通關“提效擴能”行動，第8項舉動為：深港科技創新合作區開放共贏行動。

綜上所述，近年來，福田正在通過優化營商環境，推動科創核心引擎等大動作，不斷強化自己的中心區地位，在現有的城市中心格局基礎上，向更高質量、更高效率、更高密度、更高城市管理水平發展。

筆者語：

近年來，坊間有種觀點：深圳一路向西，福田要沒落了，福田將是第二個羅湖。

筆者覺得這種觀點並不全面，只看到變化，卻沒看到變化背後的不變因素。

實際上，國際大都會的城市中心，一旦成形就不會變化，可以說百年不移。香港最精華最中心的區域，百年來一直就是維多利亞港兩岸。

而紐約曼哈頓成型後，200多年來也一直是紐約的城市中心。

筆者相信深圳未來也會是如此，再過一百年，福田仍將是深圳的中心城區。

NO.3｜叄

福田進入爆發期，但價值卻被低估了

福田的升級蝶變正在如火如荼的進行中，但福田核心區價值卻被低估了。近年來，筆者就經常碰到朋友們問，買福田還是龍華？

特別是不久前，深圳土拍過後，龍華樓面價突破記錄，高達6.5萬。龍華市場熱情應聲而漲，有這一疑問的朋友就更多了。

筆者認為：福田的現實價值與未來價值兼具，目前，無論是從自然環境、人文氛圍，還是從商業、學校、交通等生活配套來看，福田的價值都比龍華更高。

有人會說，近年來，福田房價漲幅沒有龍華高，但這並不是福田的價值沒有龍華高，只是福田近十年都沒有宅地推出拍賣，區域價值在沉澱，蓄勢待發。

就像四年前的羅湖鹿丹村舊改（中海天鑽）一樣，完工後，預售均價達到10萬+/平。所以，福田的房價是被低估了，只要有新的項目，新的利好，都會迎來補漲。

而今年以來，福田已經開始爆發，皇崗口岸正在升級改造，河套地區啟動建設，黃木崗綜合交通樞紐動工......這些升級一旦完成，屆時福田將再次閃耀深圳。

NO.4｜肆

窺破未來價值，佈局福田正當時

曾經，龍華被稱為“福田的後花園”，如今隨著龍華的發展，其房價卻已經趕上了福田。這是福田的悲哀，卻也是巨大的機會。

房產投資的原點就是要發現未來價值，提前佈局，不要等價值完全釋放後才去追高。

目前，趁現在福田價值還未完全釋放之際，正是調倉換房，拋出郊區房產，買入中心區域的時候。

筆者認為，對比郊區價格，現在的福田就相當於在發紅包，不撿都不好意思。

那麼，福田的房子應該怎麼選？筆者整理了下，主要可從這4個方面考量。

1、第一點是價格，畢竟買得起的房子才是好房子！而房子價格親民，置業者負擔的壓力也會比較小。2、交通。尤其以地鐵為首要因素。為何去年華強城賣的那麼火，筆者坐了幾次地鐵11號線後就深有體會——因為有地鐵，快速通達南山、福田。3、教育、商業、景觀等生活配套。學校是最剛的剛需，商業能解決日常休閒娛樂需求，對深圳的年輕人很重要，典型如華潤城，景觀則直接影響居住的舒適度。4、戶型實用，裝修品質高。這點也是直接影響居住的舒適度的關鍵因素，無論是自用還是投資，都要住的舒服才吸引人。

但是，目前福田並沒有多少在售新房住宅可以選擇，而滿足上述幾大原則的優質住宅就更是鳳毛麟角。

如上圖，是中原研究中心統計的福田2019年8月在售樓盤表格，可以看到，住宅方面，福田僅有三個，而接下來福田也沒幾個新盤可供大家選擇。

其實自從2018年以來，無論市場如何變幻，包括最為悲觀的2018年四季度，福田的住宅都賣得很不錯，背後一個深層次原因就是，新盤太少！這是最大的基本面。

經過一番篩選，筆者發現一個居住價值極好的樓盤在售：位於皇崗的深物業金領。

這個樓盤位於地鐵7號線皇崗口岸站附近，不僅坐擁一線中心公園景觀，還享有福田CBD的豐盛生活配套和人文環境，更重要的是，目前只需7萬/㎡起，而且帶裝修！這個價格都快比龍華的樓面價還要低了。

筆者覺得，這樣的房子居住價值極佳，值得重點關注。

NO.5｜伍

福田7萬起的新盤，錯過難再遇

深物業金領位於福田區濱河大道與福田南路交匯處，毗鄰落馬洲河套地區、福田CBD，屬於福田中心片區+皇崗口岸片區，為深港交匯的核心區位。

其總建築面積約18.3萬㎡，共由3座150米高的超高層建築圍合而成。目前，項目建面約65—174平的住宅正在熱銷中，單價約7萬/平起。

項目戶型圖

通過戶型圖可以看出，項目產品空間靈動，通透明亮，格局方正，採光通風觀景俱佳。其中，最大的特色是都設計了家政一體化的生活陽臺。

而且產品裝修品質也極高，門鎖均採用國際知名的鎖具品牌——耶魯，客餐廳、廚房、還有衛生間的地面和牆面也都採用品牌大理石瓷磚，廚房和衛浴採用的產品大多為德系高端品牌。

從項目眺望深圳中心公園（攝於改造前）

項目緊鄰深圳中心公園，擁有無遮擋的中心公園景觀，將最先享受到文章開頭提到的中心公園改造升級所帶來的利好。

此外，項目還可以遠眺蓮花山、筆架山、銀湖山郊野公園及香港的米埔溼地公園的自然風光，亦可觀賞到市中心的城市景觀及深圳河景觀，自然資源十分豐富。

而在深圳，這些景觀資源十分難得。

香港政府網站上對創新科技及河套的介紹

項目還坐擁河套地區的輻射利好，在香港政府網站上，河套被稱為“香港歷來最大的科創平臺”，將吸引來自世界各地的頂級科技企業、跨國科研機構和高等院校進駐。

未來在落馬洲河套地區（即河套香港方面）工作或求學的人口將達5萬至5.3萬人，而項目將承接這些香港高科技人才的居住需求。

河套地區以北的皇崗口岸及相關設施

筆者獲悉，目前，深物業金領的準業主已有許多年輕的高材生和留學生，高素質人才相對集中，精英圈層已成形。

除了上述豐富的景觀資源，極具空間的區域前景，眾多的科創人才，項目周邊的交通、商業、文體等生活配套也十分豐富，這裡就不再一一細述了。有興趣的朋友可以到現場體驗一番。

筆者認為：一個區域規劃級別越高，政府和社會投資的資金越多，變化程度越大，這裡就越值得重點關注。

在福田中心區這樣的核心地段，住宅本來就珍貴，而像深物業金領這樣交通便利，擁有優美景觀的品質住宅就更為難得。

筆者瞭解到，目前，項目在售房源正在分秒遞減，有興趣的朋友要抓緊了！