佛山是“三舊”改造先行城市，誕生了佛山嶺南天地等典範項目。/資料圖片
搭建完整的城市更新規劃體系、全面推進協議出讓、鼓勵新建廠房分割發售、對村級工業園改造實施獎勵等，佛山市政府2018年出臺了《關於深入推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見（試行）》（以下簡稱《實施意見》），就佛山全面推進城市更新（“三舊”改造）制定了引領性規劃，並在供地方式等方面提出了創新，激發了市場主體的參與熱情。
從今年3月起，南海、禪城、順德也根據各區特點相繼出臺了實施辦法。各區的政策有何差異？在新的政策指引下，房企可以獲得哪些扶持？近日，佛山市房協就邀請了多位專家對這一系列政策進行了深入解讀和實操探討。
焦點1
鼓勵開發商與供地方對接，激發市場活力
關鍵詞
協議出讓
隨著城市化建設的推進以及中心城區土地資源的稀缺，向城市更新要空間成為必然。佛山是全國“三舊”改造先行的城市，迄今已經進行了11年，誕生了包括1506創意城、佛山嶺南天地、禪城石頭村等一批典範項目。
截至今年4月底，全市城市更新（“三舊”改造）標圖建庫總用地面積57.6萬畝，約佔全市建設用地的26%。累計啟動項目1622個，總用地面積13.49萬畝，總預算資金3183億元。其中，正在改造項目714個，佔地面積8.02萬畝；已竣工項目854個，佔地面積5.02萬畝； 已完成前期籌備改造項目54個，佔地面積0.45萬畝。
“如何進一步盤活存量增加土地供應，同時為產業升級提供空間？佛山必須加快改造的速度。這一系列文件最大亮點就是全面推動協議出讓，改變了以往開發商獲得舊改地塊只能通過公開出讓的方式，能直接與市場對接，極大激發了市場主體的參與熱情。”佛山市房協市場研究專委會主任駱儀克表示。
所謂協議出讓是指當房企與舊改原業主達成一致後，政府可以直接供地給房企，既有利於整合原業主的意願，又能解決房企參與土地前期整理卻無法取得土地使用權的問題。
根據《實施意見》，佛山城市更新項目可採用公開出讓、協議出讓、集體建設用地流轉等方式。涉及城市更新的供地，除了政府收購儲備後再次供地的，其餘都可以協議出讓。
焦點2
創新方式加大扶持，支持連片整村改造
關鍵詞
連片改造、混合改造
同時，《實施意見》明確各區政府應積極推進連片改造，按照“多規合一”的要求注重產業的注入，打造連片改造示範區。這就為各區推動整村連片改造提供了指引。
今年3月出臺的《佛山市南海區城市更新（“三舊”改造）實施辦法》和5月出臺的《順德區深入推進城市更新（“三舊”改造）工作實施細則》都明確，鼓勵將整村範圍納入城市更新單元； 為鼓勵連片改造，對不低於200畝的連片改造項目給予相應扶持，土地出讓價款計收比例可在分類型具體計收辦法的基礎上調整2％，公開出讓的可增加2%進行補償，協議出讓的可下調2%進行計收。
為了支持連片改造中新產業、新業態的發展，南海區還提出了混合改造的思路，包括國有+集體、住宅+產業、出讓+出租三個層面的混合，以產業開發為主、住宅開發為輔的土地複合利用方式，能有效解決因集體建設用地與國有建設用地混雜帶來的土地開發零碎化問題。
焦點3
重視產業保護、公建配套
關鍵詞聯
動改造、“工改商”產業比例
據統計，我市年均通過舊改提供土地約6.63萬平方公里，每平方公里產出GDP由2.84億元提升至5.66億元，通過城市更新反哺產業成為了一個行之有效的方式。《實施意見》提出了一系列的指引性鼓勵措施，包括針對納入《佛山市村級工業園整治提升實施方案（2018-2020 年）》 的工業提升項目，允許兼容不超過20％的研發、租賃住房、公共配套等的計容建築面積，相應配套設施的用地面積不得超過7％； 以出讓方式取得的工業用地可建設多層廠房並進行產權分割發售；對工業提升改造項目進行獎勵扶持，最高不超過1000 萬元等。
除了上述方向性政策以外，各區也就鼓勵產業及公共配套建設進行了政策細化。例如南海還創新地提出了“聯動改造”的方式，成為了業內關注的焦點，而這一方式也被順德採用。
南海提出，“工改居”項目以及兼容有城鎮住宅建築的“工改商”項目，應與拆除重建類的“工改工”項目聯動改造，優先選擇位於產保區、村級工業園，以1:1的方式；聯動改造的“工改工”地塊容積率不低於1.2。同時，為推動公益性設施提升和復墾複耕，允許將“工改公”“工改農”項目參與聯動改造。掛賬收儲後公開出讓的“工改居”項目，可以選擇聯動，也可以選擇由政府扣除一定金額的出讓價款分配款。
“這是對全市文件要求的呼應，著眼於對工業園區的提升改造，而不僅僅是拆了舊廠建商品房這麼簡單。”佛山市房協舊改專委會副主任毛麗麗認為，無論是市級文件還是各區文件，都非常重視產業保護，注重工業項目的提升改造，為整個城市的經濟可持續發展提供動力。同時將“工改公”聯動進來，也可以推動城市更新與城市配套功能完善同步進行。
佛山市房協市場研究專委會委員樑建華表示，對比來看，順德對聯動改造要求更為嚴格。要求項目及其聯動的“工改工”都要位於順德區已經劃定的20個現代化產業集聚區內，改造啟動規模原則上不低於500畝；其中改工項目須相連成片，改造後容積率不得低於2.5，而住宅項目改造後容積率要不高於2.5。
而禪城對於產業的保護則體現在了對於“工改商”項目中產業面積比例的劃定。包括要求土地權屬人提交相關材料時須明確引進產業、稅收考核等，改造後產業面積不得少於商服計容面積30%；竣工後須自持不少於30%商服計容建築面積，自持時間不少於5年。“這也體現出禪城區對產業引入的要求，同時希望通過要求開發商自持，真正帶旺禪城作為中心城區的都市商業氛圍。”毛麗麗表示。
同時禪城還明確，村集體、民營企業及私人用地“工改居”項目須配建不少於住宅計容面積20%的住宅作為自持租賃性住房，自持期內統一確權並納入政府租賃住房管理體系，只租不售。
焦點4
准入、退出機制各不同，提高防風險門檻
關鍵詞
2/3表決、“4+2”無條件退出
值得關注的是，禪城區在改造流程中的居民意願徵詢、實施方案表決以及市場主體退出機制方面與南海和順德有所不同。
今天5月發佈的《佛山市禪城區關於進一步推進舊村莊（居）改造的實施意見》明確，舊村莊（居）改造項目實施方案，在經相關部門預審通過，還要經集體經濟組織成員大會（或成員代表會議）90%以上表決通過；項目實施方案未能在3 個月內達到90%以上的表決通過率的，市場主體無條件退出項目，已繳納的拆遷補償安置保證金按照《合作框架協議》的約定進行處置； 市場主體未能在2 年內與90%以上被拆遷人簽訂拆遷補償協議的，也要無條件退出。
而在這方面，南海和順德則顯得相對寬鬆。改造實施方案表決中，只要同意改造戶數達到2/3 及以上，即可按相關程序進行報批。
在退出機制方面，南海、順德都將時限放寬到了4年，4年內未與90%以上（含90%）被拆遷人簽訂拆遷補償協議的，市場改造主體無條件退出項目，已繳納的履約保證金不予退回；非因市場改造主體原因造成的，經村集體成員代表會議表決通過並報區政府批准，簽約率達成時間可延長2年。即“4+2”退出機制。
同時，南海和順德提出了政府補位方式，對已徵得法定比例的權利人同意，但無法徵得全部權利人同意而導致項目難以推進的，可申請轉由政府主導推進。
“前幾年出現一些企業合作整理的項目，三五年都沒有進行下去，企業又沒退出，導致項目擱淺浪費資源。新舉措著眼於加快城市更新推進，對開發商是個制約，不能無限期擱置。尤其是禪城作為中心城區，舊廠房、舊村居阻礙了城市面貌的提升，因此禪城防風險意識強，對開發商的准入門檻考慮更多。”駱儀克認為，新政策全面放開土地協議出讓對本土房企是個利好，但並不是高枕無憂，同樣考驗企業實力。
文/佛山日報記者 吳琦媛
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