不久前，禪城印發了《佛山市禪城區關於進一步推進舊村莊（居）改造的實施意見》等一系列關於城市更新（“三舊”改造）的實施細則指導文件，成為社會關注的焦點。
隨後，佛山市自然資源局禪城分局到一鎮三街陸續開展政策宣講，並印發《圖解禪城區城市更新政策》等，為各方開展城市更新提供指引。
事實上，禪城從2007年開始正式探索“三舊”改造，12年來，禪城在舊改上利用政策撬動，探索出不少獨有經驗，曾改出多個“全國之最”。此次通過政策的不斷升級，禪城將進一步釋放政策紅利，撬動各方參與城市更新，並通過空間格局再造，為禪城的高質量發展提供支撐。
“作為9號文、39號文等政策的補充和延伸，禪城最近公佈的一系列新政策，用系統性思維，以擊破一些改造難點，同時確保城市更新的速度與規範性、有序性之間的平衡。”佛山市自然資源局禪城分局有關負責人說。
“三舊”改造一路走來，在城市更新的新發展背景下，禪城正以堅定步伐進行新探索，打造禪城舊改的“2.0版本”。
如果從相關的介紹以及禪城密集出臺城市更新政策的舉動來詮釋其背後的意義，可以印證，這是禪城“三舊”改造進一步駛向縱深的需求。
從全國範圍看，各地城市都在探索城市更新的路徑，而在土地面積並不遼闊的佛山市中心城區，禪城區、鎮、村對存量用地改造、城市空間格局再造有著更為迫切的需求。
以禪城的老城區祖廟街道為例，其作為佛山市中心城區的核心街區，轄區面積僅21.5平方公里，人口密集，土地資源緊缺。如何優化用地結構，提高土地集約利用效率，通過城市更新尋找發展載體，探索城市發展空間，是增強街道發展實力的“必答題”。
村居的城市更新需求更加不容忽視。禪城區現在共有54個行政村、384個自然村，宅基地規模約2萬畝，其中核心區域範圍內宅基地（城中村）約6000畝。據統計，目前已納入標圖建庫範圍、有改造意向的舊村莊（居）改造項目有祖廟果房、簡村、南莊賀豐等13個，佔地面積2771畝。
全市層面的城市更新規劃也已出臺，為禪城城市更新工作提供綱領。在去年底佛山市國土資源和城鄉規劃局發佈的《佛山市城市更新專項規劃（2016—2035）（徵求意見稿）》中，佛山就已提出利用城市更新優化城市佈局結構。其中，佛山將加快形成“1+2+5”組團式發展格局，優先對中心城區禪城等範圍內的更新對象進行更新改造。
據瞭解，禪城的張槎、佛山老城、季華路城市大客廳、瀾石等片區，將通過統籌規劃，強化政府主導作用，鼓勵集中連片實施更新，帶動基礎設施建設和城市功能優化，促進地區經濟整體提升。
引市場“活水”
平衡利益撬動各方積極性
為城市更新設政策、立規矩，並結合實際激勵各方參與城市更新，在這些方面，禪城一直在探索適合區域實際的路子，並在其中頻頻吸引到市場的目光。
6月28日，一張大紅紙張貼在禪城區石灣鎮街道灣華村村委會旁，這是面向全體村民的一張邀請函。6月30日上午，就在被貼著紅色邀請函的大樓內，富力灣華舊村改造諮詢中心正式揭幕。當天，那裡紅色的花籃一字排開，所有一切都襯托出一派喜氣的景象。
近年來，開發商進村步伐頻頻，在越來越多的城中村裡，都可看到開發商活躍的身影。他們在村裡開設項目諮詢中心，在祠堂裡派糖提升好感度，甚至包下一個體育館大發慰問金……
這一現象進一步驗證了城市更新中的市場選擇，從側面看，城市更新給禪城帶來了巨大的想象力。
在城市更新的過程中，政府希望城市環境面貌得以提升，產業從中順利轉型升級，開發商追逐利潤，原業主盼望獲得可持續收入……社會各方都懷著不同訴求，參與到項目開發中。
但只要一方不讓步，項目便有可能“卡殼”。在城市更新中撬動各方參與，平衡各方利益顯得尤為重要，這是城市更新項目能否順利向前邁進的關鍵點。
事實上，早在2016年禪城出臺的“77號文”，已對城市更新項目國有土地使用權出讓收入分配方案進行了優化，對特定條件下的土地收儲，規定了區、鎮（街道）、村（居）集體的利益分配比例，全面調動了鎮街、村居參與城市更新的積極性。
而在《佛山市禪城區關於進一步推進舊村莊（居）改造的實施意見》（佛禪府〔2019〕35號）新政策中，對於舊村居的改造方式，該意見進一步放開了協議出讓的限制。這裡面有三個路徑：一可協議出讓給集體經濟組織或其全資子公司；二可協議出讓給集體經濟組織與公開選取的市場主體成立的合作公司；三可交由公開選取的市場主體開發。
這不僅提升了村集體改造積極性，也大大提高了舊村莊改造的可操作性。
“現在是實施城市更新的最好時機，也是提升轄區城市面貌、發展經濟的良好機遇。”禪城區一位鎮街負責人表示，在今後城市更新、“三舊”改造過程中，各部門、各村必須將農村的短期和長遠發展結合起來，既要考慮農村的短期收入、股份分紅，更要考慮農村的長遠可持續發展，要通過城市更新（“三舊”改造）提升環境，使村民實實在在地享受到城市發展帶來的好處。
“禪城正在加大改革創新力度，不斷深化和完善政策體系，鼓勵、引導舊改土地通過市場化的改造開發，找到新的發展出路，併為參與城市更新的社會主體營造合作共贏的政策氛圍。”佛山市自然資源局禪城分局有關負責人說。
與此同時，一箇舊改項目的落地，往往要持續三五年時間，期間有不少“變數”。禪城的新政策設定了市場主體退出機制，在實施方案表決通過率未能在3個月內達到90%及以上，拆遷補償協議簽訂率未能在2年內達到90%及以上，市場主體要退出項目，各方要重新選定市場主體，給“難產”的項目帶來出路。
軌道交通上樹集約用地標杆
城市中心村居開啟產業可持續發展之路
一系列新政策正逐漸被消化、吸收、接受，而在新政策的餘波下，在季華路和嶺南大道這兩條對禪城發展至關重要的城市中軸線上，在未來貫穿整個城市的地鐵軌道上，正醞釀著一場轟轟烈烈的城市更新運動。
在《禪城區2019年“三舊”改造年度實施計劃項目表》上，顯示今年禪城區計劃開啟54個“三舊”改造項目，涉及簡村、深村、裡水村、鎮安、東昇、弼唐等數十條村，未來將釋放32宗商住地。2019年“三舊”改造項目共計改造規模達到近5000畝，其中啟動項目有49個，計劃完成項目有5個。
一些軌道交通上的地塊，尤為值得關注。其中就有深村村仁和、仁五股份合作經濟社項目，該項目規模約44畝。事實上，早前禪城公佈的城市深村舊改控規顯示，這裡未來將釋放13宗商地，並規劃有軌電車經過，地鐵3號線深村站就在地塊的附近。
早於十數年前，隨著公共設施的逐步完善，深村周邊由村變為城，而2017年深寧路開通以來，深村周邊路網得以進一步完善，土地越來越受市場青睞。
在前一輪的“三舊”改造過程中，村民的意識已不再一味強調分紅“落袋為安”，而是實現了從“種房子”到“種物業”的改變。“金碧花園、兆陽廣場等物業，都是村中物業，這些物業收益每年不會分光分剩，而是提留一部分，為區域產業發展等鋪路。”蔡偉森說。
據他介紹，村中還有一大片的廠房亟待改造。在新政策的引導下，對“工改商”類土地有一系列的產業扶持要求，譬如規定需建計容面積16%的服務型公寓，住宅、類住宅均不可超過計容面積的20%。這意味著深村等城中村的舊廠房改造必須要留足產業扶持空間。
對於項目利益的“一口吃光”還是“養肥了吃”，禪城各村已達成共識。“產業部分也是我們非常重視的，這是未來很長一段時間，村民是否能獲得可持續收入的問題。”石灣鎮街道灣華村黨支部書記陳力純告訴記者，灣華村也有一宗靚地，地塊面積達243畝，位於地鐵2號線和3號線交匯處南側，周邊學校林立、配套完善。
消息來源：南方日報