說法丨小區地下車庫不給使用，業主該咋辦？

法律建築購房刑法法制 AHTV法治時空 2018-12-17

律師簡介

姓名：邵國恆

職務：安徽力瀾律師事務所專職律師

個人履歷：2009年起執業至今，在2013年取得中級律師職稱。2016年，攻讀安徽大學法律碩士學位。自執業以來，曾為多家企業事業法人、公民提供法律顧問、民商事案件代理、刑事辯護等法律服務。尤其擅長民商事案件訴訟代理業務。兢兢業業做好本職工作的同時，利用自身的職業技能，以合肥市法律援助中心志願律師、安徽省法律援助中心刑事辯護律師的身份為社會提供法律援助。

小區地下車庫不給使用業主該咋辦？

觀眾提問

購房合同上明確寫著地下室屬於公攤（除人防的地下室），請問律師，這是不是就說明地下室車庫屬於全體業主所有？開發商有權不給業主使用嗎？

律師解答

如果確定是屬於公攤，那這些車位是屬於全體業主共有。一般我們買房交房的時候，都要簽署物業合同、委託合同之類的，就是把業主共有的車位之類的委託給物業公司統一經營、管理，讓業主共有的財產有序的發揮其效用。至於開發商或物業公司不讓業主使用車位，維權的方法有多種，可以向政府部門投訴，也可以向法院提起侵權之訴或違約之訴。

“公攤面積”是日常生活中出現頻率很高的一個詞，也切實關乎我們許多業主的實際利益，關於“公攤面積”你知道多少呢？又有哪些誤區呢？一起開啟今日份的學習日程吧！

知識科普

公用建築面積，是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆(包括山牆)以水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

公用分攤建築面積是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建築面積。公用建築面積和分攤的公用建築面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

認識誤區

公攤面積的一些誤區:

1.公攤越小越好

如果公攤面積太小，則公共空間小，美觀和居住舒適度上有一定的影響，可見公攤並非越小越好。

2.高得房率就是公攤面積少

高得房率並非是公攤面積少，這是因為很多開發商會將贈送面積算入到套內面積計算，由此計算對於公攤來說，面積不光一點都沒減少，相反卻能獲得很高的得房率。

3.零公攤就是沒有公攤

零公攤並不是沒有公攤，而是開發企業通過大面積贈送，填補公攤面積。需要注意的是，贈送面積不寫入產權。

4.公攤百分比就是公攤面積

實際上公攤百分比得出的數值是測繪部門計算整個小區的結果，而不是單純的某一套房子，因此具體到每套房子的面積就會有一定的差距。

新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明瞭"公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明"，但只列明瞭應分攤的部位及其構成，具體數據仍不確定，所以仍然存在著開發商讓業主多攤的可能性。這裡我們總結了幾招，提供給購房者參考。

溫馨提醒

一起看看吧

第一招:索取公攤數據;

在簽訂購房合同時，讓開發商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據，也可以要求開發商列明公攤公用建築面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。

第二招:查閱有關資料;

業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

第三招:在購房合同中約定公攤面積。

《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建築面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，並在附件二"有關公共部分與公用房屋公攤建築面積構成說明"中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建築分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。

（消息來源：鳳凰新聞）

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