半島記者 王洪智
近期,青島市九部門聯合印發了《青島市物業管理整治提升攻堅行動作戰方案》,在全市開展了“物業管理整治提升攻堅行動”,其中49家物業企業被通報。此前,半島熱線96663也曾接到不少業主投訴物業的線索,拒交物業費成為一些業主用來表達不滿的常用手段。然而隨便拒交物業費可以嗎?對此,半島記者整理多個法院判例,以期給業主們提個醒。
業委會籤物業委託合同
法院:所有業主都得遵守
自某小區交付,某物業公司便進駐該小區進行物業管理。儘管該公司提供的物業服務得到了絕大多數業主的贊同,但還是有個別業主從未交納物業費。因所欠物業費太多,物業公司將欠費業主告上法院。
其中一被告入住該小區多年,拖欠物業費超千元。被告提出多種拒交物業費的理由,如其未與物業簽訂物業合同,物業費的定價及收費沒有法律依據等。對此法院查明,2000年初物業公司與業委會簽訂物業委託合同,約定了物業委託管理的期限、物業收費標準,以及業主拖欠費用的違約責任等內容。根據雙方所提供的有關證據,法院最終認為物業公司與業主委員會簽訂的物業委託合同,對全體業主都有約束力。
若業主對物業公司所提供的服務不滿意,應通過業主委員會等正當途徑解決。而被告不按規定交納物業費屬於違約行為。法院判令被告如數支付拖欠的物業費外,還支持物業公司按照合同約定收取拖欠費用千分之一的滯納金,並且該案件的受理費也由被告承擔。
開發商承諾免物業費
法院:該承諾無效
2005年,王女士與某房產開發商簽訂了購房合同書,購買某花園小區的四套房屋。原告系該花園小區物業公司,與小區業主委員會簽訂了物業管理服務合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期間,只交納一套房屋的物業費,沒有交納另外三套房屋的物業費。
對此,王女士表示,她購買的四套房屋一套用於自家居住,另外三套用於開辦幼兒園。當時與房產開發商約定,按照幼兒園格局建造這三套房屋,且購房價格高於該小區普通房屋價格。因為開發商在購房合同書附件中對自己承諾了物業費“四套終身按一套收取”,自己才會決定購買這三套房屋,否則,自己不會購買。由此王女士拒絕交納另外三套房屋的物業費。
法官表示,房產開發公司與物業公司各自具有獨立的法人資格,是兩個不同的法律關係主體。在未獲得物業公司授權委託的情形下,房產開發公司無權擅自處分物業公司權利,無權在購房合同書附件中就物業費收取事項對被告作出承諾。該承諾是一種無權代理行為,根據合同法的規定,無權代理行為在未經被代理人追認的情形下,對被代理人不發生法律效力。法院最終判決王女士需向物業公司交納物業費7395.36元。
服務不到位拒交物業費
法院:不屬合理選擇
李某是某小區業主。2012年8月起,某物業公司開始為該小區提供物業服務,並與李某簽訂了為期四年的《物業服務合同》。但從2013年5月起,李某以物業服務不到位為由,拒絕交納物業費。物業公司多次催要,李某拒不交納,遂訴至法院。
法院審理後認為被告李某作為合同的相對方,應受合同的約束,全面履行合同義務。原告依約為被告提供物業服務後,被告應向原告支付物業費3543.68元,原告要求被告支付拖欠物業費的請求,法院予以支持。被告認為物業公司未依照物業服務合同的約定履行相應義務,其可以選擇通過合法途徑主張物業公司承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等法律責任。被告以原告物業服務不到位為由拒交物業費,顯然不屬合理選擇,被告可就其相關抗辯理由另行通過合法途徑主張權利。
小區物業“偷”易主
法院:“轉讓”無效
2014年,青島一小區新物業公司和原物業公司簽訂“轉讓協議”,擁有收取各種費用的權利,收取物業管理費標準,按原標準執行。物業公司稱,自從接管小區前物業公司工作後,業主拖欠的物業費至今未付清,要求業主支付物業費及30％的違約金,並承擔訴訟費用。業主李先生認為,物業服務合同的當事人是前物業公司,現物業公司無權起訴要求物業費。
法官表示,根據《物業管理條例》相關規定,本案中新物業公司和前物業公司未經過業主大會或者業主委員會許可,就將小區的全部物業服務業務以合同的形式一併委託給原告物業,該行為對業主們沒有約束力；且物業庭審時未提交證據,證明其接受委託後通知過小區的業主,或以其他方式向小區的業主進行過公示。綜上,法院確認“轉讓協議”無效。
■說法 物業服務質量 缺乏評判標準
物業、業主關係已經成為市民生活中的重要組成部分,其中發生的糾紛也不少見。在半島熱線96663此前接到的線索中,物業糾紛類佔有不小的比例。其中,有些小區物業和業主之間關係緊張,有些小區交物業費的業主比例較低,甚至有物業撂挑子走人。類似事件的發生,給業主帶來很大不便。據媒體報道,某地區物業服務合同糾紛案件在同期該地區法院受理的民事案件總數中佔比高達近20%,其中業主因不滿物業公司服務而拒交物業費的案件,佔絕大多數,但結果幾乎都是業主敗訴。
據介紹,物業服務合同糾紛案件中法律關係較複雜,糾紛的類型和成因多樣化。根據《物權法》、《合同法》及《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件的司法解釋》等法律的規定,只有當物業服務公司根本未提供或基本未提供某項服務的時候,可以認定物業公司對此項服務根本違約,業主拒交物業費才有可能得到法院的支持。然而,物業服務質量缺乏權威的評判標準,是業主訴求難以得到支持的最重要原因。對此,曾有業內人士提出引入物業服務第三方評估監理機構,對物業服務質量進行評估,並作為法院裁判的依據。
山東川佳律師事務所的張寶清律師表示,物業公司與小區業主之間存在物業服務合同的法律關係。物業公司應按照合同約定提供符合合同約定標準的管理服務；小區業主也應按照合同約定履行交納物業費、配合物業管理的義務。如果業主無正當理由拒交物業費,物業公司可以通過協商等方式解決,如果實在解決不了,也可以通過訴訟的程序去維權,不建議雙方採取過激行為達到維權目的。
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