北京吳少博律師事務所
今天講一下大家遇到拆遷中最關心的問題,就是在法庭開庭的時候審查哪幾個問題？就審查徵收決定，在徵收補償決定當中，應不應該審查？就徵收補償方案，那麼按照五590號令規定，在作出徵收決定時候要作出徵收補償方案。對徵收補償方案也要進行實體審理。如何確定徵收補償方案合理不合理？不管是住宅還是非住宅，對土地建築的違法性認定也要審查，這為什麼？今天就給大家詳細解釋一下。
在法庭開庭的時候審查無非就是這五個問題。第一，先審查主體資格問題（原告被告第三人）。審查是否符合法律規定。第二，職權依據。審查被告有沒有具體行政行為的法定職權。第三，程序。被告的具體行政行為，是不是按照程序，按照法定程序一步步做出的。第四，調查事實。因為必須是有證據證明的事實。第五，法律適用。
徵收補償決定是什麼？是依據2011年國有土地徵收補償條例。徵收補償決定講的是雙方徵收人跟被徵收人協商之後達不成補償協議。那麼由任何一方向徵收決定的機關，也就是說區縣級人民政府申請徵收補償決定，也就是任何一方都有權利申請，不僅僅是政府有權利，反過來講，行政相對人被徵收人也有權。
談到這麼幾個問題，是在徵收補償決定司法審查的時候，審查最多的也是核心內容。
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第一點就審查徵收決定。在徵收補償決定當中，應不應該審查，在司法實踐當中不統一，但是有一個基本的統一觀點，要進行適度審查，或者講適當審查。什麼叫適當審查？首先要看徵收決定作出以後，有沒有被徵收人進行復議或者起訴？如果有，那麼可以等待徵收決定判決之後，再恢復徵收補償決定的審理。因為徵收決定是徵收補償決定的前置，只有先作出徵收決定，最後才能對各戶對待，對每個行政相對人作出徵收補償決定。
徵收決定是對特定的一群人，徵收補償決定是對單個主體。那麼司法實踐當中就是審理，如果說有就拿來試用，沒有的話要對他作出的整個的事實以及法律依據適度審視。
第二點就徵收補償方案。按照五百九十二零規定，在作出徵收決定時候要作出徵收補償方案。那麼對徵收補償方案也要進行實體審理。那麼徵收補償方案合理不合理？在整個事實認定當中有沒有錯誤？這都要進行審計，都要謹慎。
第三點就評估機構的選定，按照590號令的規定，評估機構應該由被徵收人跟徵收人共同選擇，可以協商，可以抽籤。那麼它的立法目的是什麼呢？就是說評估機構的選定一定要有公信力，雙方都參與。實務當中最多的就是由徵收機關單方面選定，這是錯誤。再進行徵收補償，訴訟審查當中也要審查這個問題。第四個就是評估報告的審批，那麼評估報告是一個外延性比較複雜的過程。
選定評估機構以後，要看評估機構是否到你廠區實地勘測丈量，評估報告是不是就是徵收決定發佈的實力？對你的房屋的新舊程度，建築的新舊程度是不是進行了合適的認定？選取的評估參數是不是在現有的評估辦法當中所列明？這都要做，那麼評估報告做出之後，對不對？還有複合以及專家委員會鑑定的權利，你可以申請複核，複核完了以後還不服從，可以申請專家委員會鑑定。這都是你的程序性權利。
那麼中間就有一個環節，就評估報告的事隔性以及送達的問題，是不是按照法定程序送達給被徵收人？你的評估資質，就是說有一個評估機構在上面蓋了章，有兩個註冊評估師在上面籤個字，這都是形式。有的評估報告還是有效期的，只能在一年的有效期之內。是不是有超期的情況？對評估報告的審查是實體重點審查。那麼為什麼要實際重點審查？因為評估報告是直接涉及到徵收補償最後的數額問題，真正的實體權利在哪？就是評估報告所確定。
第五個問題，有很多不管是住宅還是非住宅，對土地建築的違法性認定也要審查，這為什麼？有很多是超面積建設，本身有房產證是一百平方，現在是150平方，其他的50平方沒有房產證，那麼怎麼辦？要進行違法建築認定，而不是由徵收方單獨說好，一百平米沒有證，所以說不予補償，而是要走違章建築的認定法定程序。首先也要看有沒有這個職權，因為徵收都是由徵收主體和徵收實施主體，徵收主體是區縣人民政府，徵收實施主體往往不是委託給當地的，比如徵收辦委託給鄉鎮級人民政府都有可能。
那麼對國有土地的違章建築的認定，必須依據區縣級人民政府的城鄉規劃部門的政策，鄉鎮人民政府有什麼權利認定國有土地？所以說這個是要單獨拎出來走一套法定程序，如果沒有單獨立，而是直接在你的評估，或者說在認定當中。說明文件，所以不予補償，這是不符合徵收法律規定。那麼第六點就要審查擬徵收補償決定書的內容。為什麼要審查？第一按照徵收辦法來講，給予了當事人安置跟補償的權利。你是否在徵收補償決定書當中給予了當事人安置的權利？
第六個，補償決定書。安置完了以後，如果還有差額，必須在你徵收補償決定書當中要體現出來。也就說這是法定選擇權利。你必須把選擇性放上去，至於怎麼選擇是由被徵收人來選擇。比如講還有一個問題，按照徵收補償條例協商不成，在這個過程當中還要考慮你跟徵收人與被徵收人之間是否有協商過程，以前的城市房屋拆遷管理條例當中，要求協商三次以上，你不能說我做完評估報告給你送達了以後，咱倆連協商都沒協商，我直接去訂，那麼這也是不符合政府條例當中所規定，要有一定協商過程，只不過現在沒有說要特別定幾次，哪怕有一次也可以。必須雙方有協商。
就這幾個問題是在徵收補償司法審查實體審查的時候重點審查的問題。我剛才講的那五個問題是一個流程，是一個必然要審查的項目，要審查內容是什麼，這幾個內容是個重點。這就是五百九二六當中是規定。
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