2011年《國有土地上房屋徵收與補償條例》的生效實施是我國房屋徵收制度的重大變革。該法體現了從重拆遷重建設管理到重民生重私益的立法理念的轉變，理順了政府徵收中的角色，並廢止了我國實行長達20年的房屋拆遷許可證制度，廢止了徵收過程中的行政強拆取而代之的是唯一的司法強拆。可以見，條例的出臺對規範城市房屋徵收具有里程碑式的進步意義。然而，由於受到城市房屋拆遷許可證制度廢止的影響，加之中央層面至今尚未對農村集體土地房屋徵收予以立法，這就加大了地方政府在農村地區實施房屋徵收的隨意性。
在北京地區，這種隨意性的集中表現就是農村房屋騰退。其主要特徵就是，地方政府藉以村委會名義進行，在無需取得任何房屋徵收手續的情況下，僅通過村民代表大會會議決議就可以決定對本村村域範圍內的集體土地房屋實施搬遷，如果村委會與村民達不成騰退補償安置協議，村委會有權自主實施強拆（幫拆）。但由於農村房屋騰退背後的巨大獲益者是地方政府，這就導致村委會強制拆除行為往往能夠得到當地政府及其工作部門全力的支持。
然而，“騰退”一詞雖為大眾所熟悉，但並不是法律上的專業術語，無論是中央層面的法律，還是地方法規均找不到“騰退”的法律依據。故，村委會的騰退行為並不合法。
此外，村委會騰退行為也不屬於“村民自治”的範圍，村民自治並非是不受任何約束的自治。根據《村民委員會組織法》第27條第2款的規定：“村民自治章程、村規民約以及村民會議或者村民代表會議的決定不得與憲法、法律、法規和國家的政策相牴觸，不得侵犯村民的人身權利、民主權利和合法財產權利的內容。”根據《憲法》第十三條、《物權法》第四十二條的規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
也就是說，只有在基於公共利益的需要並依照法律規定的程序才可以徵收集體所有的土地、房屋並給予合法、合理的補償。村民代表會議決定的內容只有在不違反上述法律規定的情況下才有效，村民自治是法律框架範圍內的村民自治，而是不是任意的村民自治。實際上，村委會名義上是打著“村民自治”的旗號搞所謂的騰退，但實質上是當地政府和開發公司在實施違法拆遷。
此外，由於集體土地上的房屋拆遷並未明令廢止，且尚未出臺新的徵收立法，目前對於集體土地上房屋徵收，北京英淇拆遷律師總結合法的徵收程序大致分為以下三類：
1、繼續沿用原有的集體土地房屋拆遷管理辦法的規定，拆遷項目仍然需要取得房屋拆遷許可證及前置性文件情況下方可進行，例如北京的通州地區，在2016年還專門出臺法律規定，用地單位申請用地仍然需要取得房屋拆遷許可證。
2、在原本就沒有實行集體土地房屋拆遷管理的地區，依據《土地管理法》第四十三條和第四十六條的規定，將房屋視作土地上的附著物，在進行徵地的同時對地上房屋及房屋下的土地使用權價值進行補償。
3、根據2011年《中央紀委監察部就進一步規範徵地拆遷行為發出通知》中的規定，即在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。也就是將集體土地徵收為國有土地之後，參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關房屋徵收程序進行。
無論採取以上哪幾種方式都可以說明，房屋徵收的名稱是拆遷也好、騰退也好、亦或是搬遷，實際上並無本質區別，均要納入行政管理領域、遵循法律流程進行。
文：北京英淇律師事務所孫曼麗律師
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