借款中抵押物被查封，咋辦？

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接到諮詢，2016年5月鄰居向張某借款30萬，約定月息1分，還款日期為2017年4月31日，用自己一套銀行按揭房做抵押（將購房合同以及交給張某），到期後鄰居沒有償還能力，去辦理過戶手續時房管部門告訴張某，該房產已經因他案被法院查封，張某傻眼了。

先說房產抵押如何生效

那麼以上規定可以看出，顯然張某的地下抵押或者說他理解的抵押是無效的。

瞭解一下一般法院對於抵押被其他債權人申請法院現行查封的信息

目前很多基層行普遍面臨著設定抵押的財產被其他債權人申請法院先行查封的情況。儘管依據《擔保法解釋》第55條的規定“已經設定抵押的財產被採取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力”，但在抵押人（借款人）對外負債較多的情況下，抵押物被其他債權人申請法院多輪查封，雖然抵押物被先行查封對抵押權人（基層行）的優先受償權不會造成實質不利影響，但會使抵押權人喪失對抵押物的優先處置權，增加抵押物的處置時間及成本，最終影響到抵押權的順利實現。如果借款人（抵押人）涉嫌刑事犯罪，根據“先刑事後民事”的司法實踐，則基層行實現抵押權的難度更大、耗時更長。

　　鑑於上述抵押權實現較為複雜，作為銀行該如何高效實現抵押權？

　　這一問題主要涉及抵押物優先受償權和法院執行權的衝突問題，需要根據有關法律和訴訟實務進行分析：

　　根據《物權法》第170條“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外”和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第55條“已經設定抵押的財產被採取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力”規定，抵押權人對抵押物享有優先受償權並不會因抵押物被查封而導致優先受償權喪失，但應當注意，最高額抵押中抵押物被查封以後，後續發放的債權沒有優先受償權。

實踐中，查封是法院財產保全常用的措施，主要是指法院對當事人財產通過法律手段進行實際控制的行為，查封的對象既包括動產也包括不動產。根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第28條“對已被人民法院查封、扣押、凍結的財產，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結”規定，在抵押人負債較多的情況下，確實容易出現抵押物被多家法院查封的情況。一旦抵押物被不享有優先受償權的當事人訴請法院先查封后，就引發了抵押物優先受償權和法院執行權的衝突問題。根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第91條“對參與被執行人財產的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結的法院主持進行。首先查封、扣押、凍結的法院所採取的執行措施如係為執行財產保全裁定，具體分配應當在該院案件審理終結後進行”規定，即使新《民事訴訟法》的頒佈實施，對民事執行中的查封與執行作了很多新規定，對於訴訟實務中出現的抵押物優先受償權與法院執行權的衝突問題仍然沒有解決。但部分地方法院已經開始關注並出臺辦法解決這個問題。2012年3月，浙江省高級人民法院執行局發佈了《關於印發的通知》，該通知針對這一問題作出瞭如下規定：

　　（一）被執行人已設定抵押的財產被執行普通債權的法院在先查封，如果抵押財產的價值低於或相當於抵押債權額的，在先查封法院應將抵押財產的處分權移交給執行抵押權的法院。在先查封法院不同意移交的，執行抵押權的法院可以報請其與在先查封法院的共同上級法院協調處理。

　　（二）被執行人已設定抵押的財產被執行普通債權的法院在先查封，該財產的價值高於抵押債權額，但執行普通債權的法院怠於處分，或者其他當事人已執行和解等為由要求暫不處分財產的，執行抵押債權的法院可以報請其與在先查封法院的共同上級法院協調處理，要求移轉抵押財產處置權。

　　（三）在先查封為財產保全，但案件尚未審結，或雖已審結但債權人怠於申請執行，而其他涉及同一被執行人的案件亟待執行的，首先進入終局執行的法院可以報請其與在先查封法院的共同上級法院，決定由首先進入終局執行的法院處置財產並主持分配。對於財產保全申請人訴訟中的債權，分配法院應當按照其訴訟請求數額計算出可分得的款項予以留存，視訴訟結果作出相應的處理。

　　該辦法同時還規定，對執行標的物享有優先權的債權人，即使未取得執行依據，其申請參與分配程序，主張優先受償的，應當允許。對該優先權存在與否及其數額，由主持分配法院的執行機構審查認定。對於符合形式要件的優先權，原則上可予認定。